地产基金四大亨
作者｜小鱼包
来源｜资管云
地产基金江湖中有这么一个传说：
圈内有四位大佬，
只要集齐这四个大佬，
就可以召唤出……
咳咳，就可以召唤出……
远大前程！
业界普遍认为
2010年是我国地产基金的元年，
历经近10年的发展，
弱鸡同学陆陆续续去领了便当。
此时的地产基金江湖
被分成四大片区，
四个大佬端坐其中，
各自虎视眈眈，勤修苦练，
就为了能够有朝一日鲤鱼跃龙门，
讨个远大前程。
他们就是——
地产基金四大亨！
相比较上海滩的四大亨，
地产基金四大亨的故事就比较简单，
没有上海滩风云突变下的
打打杀杀，你死我活，
不过，简单不等于平淡，
地产基金四大亨也都是
有背景的大人物，
个个战斗力爆表、身怀绝技……
现在我们来看看这四位大佬都是谁：
你挑着担，我牵着马……
大家好，我们是
地 产 基 金 四 大 亨 ！
大家都是地产江湖上有头有脸的人物，
爬到今天这个位置，
谁还没有几个励志奋斗的心路历程？
所以我们别扯那些没用的，
去八一八他们的家底吧。
一. 金融机构系基金
资金实力占优
阿金，热衷于房地产投资的富二代，凭借“钱多项目多”的天然优势，在银行融资渠道收紧和外资受限的背景下，率先开始对地产商的各项融资和并购业务，一时间成为中国房地产私募基金的主要力量，常年霸占“地产基金四大亨最能哼排行榜”第一位。
小贴士：
其内部主导力量主要来自两大阵营：第一类是银行保险系；第二类是金融投行系。银行挟资金和项目优势以令诸侯，保险公司凭低成本资金和监管放松也跑步入队。金融投行系主要包括信托公司、基金公司、券商等，虽没有现成的资金和项目，对团购依赖程度比较高，但是因为家底厚、信誉好，募资相对有优势。
智信研究院根据《律师视角：从案列解读房地产私募基金的投资与运作》及公开资料整理
二. 房企系基金
缺乏独立性
阿房，房地产商的亲儿子，借鉴了隔壁阿金的成功经验，敏锐地捕捉到了地产与金融结合的契机，利用其资金和项目优势涉足私募地产基金，逐渐成为亲爸爸开发商产业链整合的利器和“地王”背后的身影，甚至开始上演着金融驱动地产的故事。不过，房地产系基金容易沦为开发商的募资部门，基金产品的多元化和市场化是其劣势。
小贴士：我们可以看到不少房企系地产基金开始努力进行市场化运作，从项目资源和资金来源上与开发商保持一定的距离，在项目决策机制上更以基金管理团队的意志为主，这事大家称为基金化运作。比如现在就有一些房企地产基金和信托保险等金融机构共同拿地开发、并购持有等方式践行基金化运作。
智信研究院根据《律师视角：从案列解读房地产私募基金的投资与运作》及公开资料整理
三.外资系基金
我国房地产基金的先行者
阿外，这位国外来的朋友，最先活跃在中国房地产资本领域，偏爱股权投资。由于在国外生活多年，刚到国内遇到诸多不适应的地方，尤其是在人民币基金上受到审批和募资的限制。但这些并不能掩盖他的光芒，凭借优秀的判断、控制和运作能力，外资系基金享受到了中国房地产市场高速增长黄金时代和人民币升值带来的巨大红利。
小贴士：外资系地产基金大举投资中国房地产始于2004年，投资的方式主要有四种：一是合作开发模式；二是成熟商业物业收购模式；三是基本经营模式；四是人民币基金模式。
（智信研究院根据《律师视角：从案列解读房地产私募基金的投资与运作》及公开资料整理）
四. 私募管理人系基金
剩者为王
阿私，地产基金四大亨中的屌丝，本应该是才华横溢、能力出众的佼佼者，但因既没有资金优势，也没有项目优势，全凭团队在市场上进行打拼和整合；如果出身于第三方财富，还算小康之家，如果资金和项目两头都不靠，夹缝中求生存，则应验了剩者为王的故事了。
小贴士：私募地产基金投资房地产企业通常的三种模式为债权投资、夹层投资和股权投资。三种投资模式中，债权投资容易形成规模，比拼的是资金成本，往往容易陷入拼缝的竞争中，因此金融系如信托、保险等金融机构靠其资金实力更易占优；股权投资规模往往不易太大，比拼的是基金团队综合管理能力，需要对项目有更前瞻的判断，更全面的运作能力，独立的私募管理人，尤其是具备房企背景的私募管理人在这方面更胜一筹；而真正的夹层投资则居于其中。
智信研究院根据《律师视角：从案列解读房地产私募基金的投资与运作》及公开资料整理
好了，四大亨的故事讲完了，
根据剧透，
房地产行业进入白银时代，但是
地产私募基金的黄金时代
才刚刚开启。
在迈向“中国版黑石”的路途上，
地产基金四大亨要如何跨越以下障碍：
强监管下，地产基金
如何重新理顺融投管退的全流程运作？
过往大干快上积累的项目风险暴露后，
有哪些危机处理手段？
在化解存量风险的同时，
如何抓住新兴业务的机会顺利转型？
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