莆田系地产富豪欧宗洪的中年焦虑 || 深度
曾经激进的融信中国，随着掌门人欧宗洪步入半百之年，发展亦逐渐减速。但净负债率连续3年大幅下降，融信中国似乎已经度过最危险的阶段。人到中年，万事皆缓，剩下只有一个大问题摆在欧宗洪面前：谁来接班？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：雷缓之
设计：布冬
编辑助理：朱智琪
莆田地产商、融信中国创始人欧宗洪这辈子做过两宗糟心买卖。
他曾大手一挥，买了两块“地王”。一块是2007年在福建买的，另一块是在2016年的上海。两宗买卖做完不久，就出台了楼市限购或限价政策。结果，福建那块地赔钱退地，上海那块地开发进度一拖再拖。
可是欧宗洪不信邪，从没停止大手笔买地。因此，行业人称他为“土地收割机”。
那时的欧宗洪还年轻，秉承着闽南人“爱拼才会赢”的劲头，迎头面对市场，不闪不避。
但时至今日，50岁的欧宗洪，处事已然不如当年激进了。
最近，他的融信中国出了两个大事儿：
其一，融信中国合约销售金额增速达上市以来最低。2021年1月4日，融信中国披露未经审核运营数据显示，2020年总合约销售额约为人民币1551.73亿元，踩线完成100.8%的销售目标；在销售增速方面有所放缓，同比为9.81%。
▲融信中国近5年的合约销售额增速急剧放缓。
其二，12月末，业内传出消息，称融信中国将出售上海虹桥世界总部大楼，后续将搬迁至融信上坤中心。
融信相关工作人员解释道：“接下来搬过去的融信上坤中心，是地铁上盖，交通位置更好，更便利出行，员工满意度会更高。”不过业内普遍认为，这个理由稍显牵强。毕竟上海虹桥世界总部大楼早已是成熟的商业综合体。
两件事放在一起，让人感叹：融信中国——或者说欧宗洪本人——锐气不再，仿佛步入中年人的养生时刻。
“欧老三” 和他的两个哥哥
欧宗洪出生于福建莆田，他的前半生，离不开“莆田”和“家族”两个关键词。
莆田系商人驰骋商界，在医疗、制鞋行业中名气极大。但欧宗洪想必不喜欢“莆田系”这个头衔，因为对于地产行业而言，“莆田系”并不是一个好词儿。毕竟，莆田系模式以“善营销、轻品质”著称，而房地产品质一旦出现问题，那就坏事了。
欧宗洪有两个哥哥，老大是欧氏集团创始人欧宗金，老二是正荣集团创始人欧宗荣，欧宗洪排行第三，当地人称“欧老三”。他们都生于莆田市东峤镇汀塘村。
欧家上一辈以务农为生，加之汀塘村地理位置偏僻，经济发展不畅，欧氏三兄弟的成长环境颇为艰苦。
欧宗洪胞兄欧宗荣曾回忆：“我出生在莆田最贫穷的镇，最贫穷的村，最贫穷的家里。买不起书包，吃地瓜碴吃不饱，没有房子就住在祠堂里。”
▲网络流传的欧氏家族亲属谱系。图片来自网络。
上世纪80、90年代，跟随改革开放的浪潮，欧氏两个大哥先行外出谋生，辗转福建、江西各地。一开始在建筑工地施工，之后便开始承接工程。彼时，国内各处基础建设需求旺盛，欧氏兄弟从“桥路业务”切入，由此获得了第一桶金。
欧宗洪与二哥相差7岁、与大哥相差12岁。没过多久，成年后的老三欧宗洪也凭借兄长铺好的道路，涌入创业大潮中。
《南方周末》报道，相比二哥欧宗荣开朗畅谈的性格，欧宗洪的作风明显更为低调。唯一透露的是，他19岁便开始创业。
另据天眼查显示，1995年，24岁的欧宗洪独当一面，正式创立莆田市交通工程有限公司。
2000年，欧宗洪正式进入地产业，创办莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。当时，周边的住宅售价多为百余元一平方米，而这个楼盘却卖出了均价1000多元的“天价”。
2003年，从莆田房地产市场捞得一笔后，欧宗洪选择转战异地市场，于是来到省会福州，成立融信中国的前身，福建融信房地产开发有限公司。
不过，融信原职员曾向《南方周末》记者透露，融信成立的前几年，“基本上没什么作为”，主要在福州开发大众性项目。“观桥御景”主要也是老大欧宗金在背后运作。
直到2007年，全国房价出现增长，开发商积极抢占土地市场。这时候，欧宗洪开始“硬气”起来。在2007年9月的一场土拍上，他以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价拿下当时的福州单价“地王”项目。
戏剧性的是，拿下“地王”的次年，2007年9月，国家出台楼市调控政策，提高了二套房首付的比例及房贷利率。此举令福州楼市成交量“腰斩”。欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式，将地块退回，以挽回损失。
▲欧氏三兄弟，欧宗金、欧宗荣、欧宗洪。
随着“退地事件”的平息，欧宗洪极少出现在公众面前，但麾下的融信却开始盘桓于一二线城市。
从2007至2016年，近10年间，欧宗洪带着融信深入福建漳州、厦门等市场，偶尔向长三角区域上海、杭州等地“探路”；融信内部默默培育了一批与融信征战沙场的高管，其中就包括如今的执行董事余丽娟。
在融信创办10年之期的2013年，融信进入了全国地产TOP50行列。
三年冲击千亿背后的险招
2016年，是融信中国的高光之年，45岁的欧宗洪开启了他的中年冒险之旅：欧老三不甘走在老大、老二背后，抢先在欧老二的正荣集团之前上市了。
2016年1月13日，融信中国在港交所正式挂牌上市。同年2月，融信中国将总部从福建迁至上海，进驻了上海市闵行区虹桥万科中心。
2016年3月，时任融信中国执董兼副总裁林峻岭在融信中国首次业绩会上表示：“上市之后，已经领略了资本市场的魅力。”
当时，一向低调的欧宗洪亦首次正式出现在媒体面前，出席业绩会。欧宗洪在会上更多关注拿地问题，他说：“今年融信中国拿的地会多一些。”
在欧宗洪的带领下，融信中国在2016年开启“土地收割”模式。全年共在全国收割了21块土地，增加土储超500万平方米。由于其高价拿地的动作，欧宗洪也被业界冠以“地王收割机”的称号。
2016年8月，他以110亿元总价、楼面价每平方米10万元的价格，拿下上海静安中兴地块，这个价格亦是当年全国最贵的“地王”。同年12月，融信中国将此项目49%权益转让给万科，协议共同开发项目。
在莆田人看来，那几年的欧宗洪正是春风得意之时。但是在业内人士眼中，欧宗洪早已是负累甚重。融信中国在2015年时递交的招股书上显示，2015年3月，融信中国净负债率曾高达1601.9%。
即使上市之后，债务情况得以减缓。但融信中国的“地王后遗症”却逐步显现。
正如9年前“福州地王”一般，同样的剧情又上演了一次：2016年底，遭逢上海楼市“限价”政策，融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。
债务强压之下，在2017年3月的业绩会上，欧宗洪松口了。他称将加大合作开发的力度以降低投资风险，并努力“降负债”。
实际上，早在2016年后，融信中国便减少了拿地数量，并通过与万科、保利、融创等头部房企合作开发项目的方式减少开发风险。
58安居客房产研究院首席分析师张波曾评论，企业追求快速规模化导致拿地成本高企，会导致企业财务状况困境的发生，如果不改变追求规模化为主的方向，企业的财务很难在短期内得到改善。
2017年全年，融信的合约销售金额突破500亿元，但净负债率从2016年同期的100.94%飙升至159%。同时，融信中国还面临着毛利率下滑的问题。
欧宗洪有些急了。在2018年3月召开的业绩会上，欧宗洪甚至两次打断CFO发言，亲自解释融信中国毛利率、净利润不高的问题。他说，主要是当时有个收购项目带来了很大影响，那个项目原来的报表指标都很难看，并表后拉低了融信中国的毛利率。
到2018年结束后，三年疾行总算换回了不错的业绩。在2016年、2017年、2018年三年间，融信中国的合约销售金额依次约为246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元，仅用3年就冲击至千亿规模。
▲融信中国的合约销售额仅用3年就达到千亿规模。
不过，在宣告销售额破千亿的业绩会上，欧宗洪已经意识到接下来的动作要放慢了：“今年的重点是把杠杆降低下来。”毕竟风光无限背后，高价拿地、高负债的风险始终随行在欧宗洪左右。
此后，欧宗洪亦进行高频次的发债，用于流转现有债务再融资。张波认为，通过“借新还旧”可以暂时缓解偿债压力，将短期债务变换为中长期，但从本质来看，依然会增大企业的融资成本，只是延后了债务时间，并非消除债务本身。
无论如何，到2019年，降低杠杆的努力初见成效。从2017年到2019年，融信中国的净负债率连续3年大幅下降，2019年的这一数字为69.92%，如此低的水平，在50家典型上市房企之中排第21位。
▲融信中国的净负债率在2017年达到峰值。
截至2020年6月，融信中国的负债总额合计达1794.49亿元，资产负债率为81.29%。
欧宗洪的接班人是谁？
在“降负债”的漫长旅途中，2021年，欧宗洪已迈入50岁关口。在众多地产二代接班的大潮下，谁会是欧宗洪的接班人？
据公开资料显示，欧宗洪有两个儿子，欧国飞和欧国鹏。
2019年，欧国飞被推上台前，宣告掌管融信中国的第二事业部，包含上海、江苏、山东地区业务。值得注意的是，融信中国最近出售融信中国总部的事宜，便由融信中国第二事业部主要负责。欧国飞本人行为较为低调，极少在媒体前露面。
相比之下，欧宗洪的另一子欧国鹏则较为高调。在新浪微博认证为“融信集团董事”的“OGP欧国鹏”账号，曾有高调晒出豪车的图片。2016年，亦有青岛农业大学校友在微博热议欧国鹏驾豪车出入校内。
在2018年，欧国鹏则将微博删除，只留下一条“感谢团队，一起进步”的工作动态。
值得注意的是，欧宗洪的董事会成员之中，大多为40岁上下的70后、80后人士，最年轻的执行董事余丽娟甚至不满40岁。这个年轻的“军团”或将成为90后二代接班的坚实后盾。
曾经激进的融信中国，随着欧宗洪步入半百之年，发展亦逐渐减速。随着欧宗洪之子欧国飞操手融信总部搬迁一事的推进，或许不久后，欧宗洪会将新掌门人推向前排。