2019-2020年中国房地产市场全景分析
2020年01月22日
一、房地产投资情况
2019年全年,我国房地产开发投资完成132194亿元,累计增长9.9%。
(2020年房地产开发投资完成141443亿元,增长7.0%)
房地产的开发投资包括土地购置(约占25%左右)与建筑安装(约占75%),开发投资完成是指实际在这两项上使用了的资金。
2011-2020年全国房地产开发投资完成额
2019年房地产开发投资年均增长10%左右,在销售接近0增长的背景下,房地产投资的增加主要是由于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分成本的增加。
2019年1—12月份,中国房地产开发企业到位资金178609亿元,同比增长7.6%。其中,国内贷款25229亿元;利用外资176亿元;自筹资金58158亿元;定金及预收款(期房)61359亿元;个人按揭贷款(期房、现房)27281亿元。
2020年1-12月份,中国房地产开发企业到位资金193115亿元,同比增长8.1%。其中,国内贷款26676亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金63377亿元,增长9.0%;定金及预收款66547亿元,增长8.5%;个人按揭贷款29976亿元,增长9.9%。
2019年1-12月,现房销售全款与首付:71085亿元
商品房销售额减定金及预收款,减个人按揭贷款
159725-61359-27281=71085
2020年1-12月,现房销售全款与首付:77090亿元
173613-66547-29976=77090
平均按4成首付约2万亿元,全款买房的5.7万亿元,全款中算70%是经营贷,估算约4万亿元是经营贷。
房地产开发自筹资金主要来源包括两个方面:企业现有盈余(现房销售回款减去成本)和股东注资。
房地产开发企业到位资金远大于当年的实际开发投资完成金额,2019年为例4.6415万亿元,大部分是为56万亿累积负现金流支付利息(约4万亿),少部分货币资金结存。(2020年房地产企业总负债约80万亿)
房地产企业2020年经营净现金流为-4.5544万亿。
房地产企业的累计经营净现金流为-56.7303万亿元。
二、房屋新开工、竣工、销售情况
2019年1-12月,全国新房开工面积为227154万平方米,同比增长8.5%。
2020年1-12月,全国新房开工面积为224433万平米,下降1.2%
2019年1-12月,份房屋竣工面积95942万平方米,比上年增长2.6%。
2020年1-12月份房屋竣工面积91218万平米,下降4.9%。
2011-2019年全国房地产开发房屋新开工面积
2011-2019年全国房地产开发房屋竣工面积
房地产项目开发周期约为两年。
3.房住不炒下量跌价稳,“稳”仍旧是主基调
2019年,全国商品房销售面积171558万平方米,同比下降0.1%;
2020年,全国商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%
2019年,商品房销售金额159725亿,同比增长6.5%;
2020年,全国商品房销售金额173613亿元,增长8.7%。
全年销售均价9310元/平方米,同比增长6.6%。
2011-2019年全国商品房销售面积
2011-2019年全国商品房销售金额
三、主流房企销售额市占率
2019年1-12月中国主流房企销售额市占率
商品房销售面积,是指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积,以备案登记为准)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成,不包括二手房。
现房销售面积:是指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。
期房销售面积:是指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。
商品房销售金额,是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签定的正式买卖合同中所确认的合同总价,以备案登记为准)。该指标与商品房销售面积同口径,也是累计数据。期房销售定金、预付款与个人按揭贷款竣工交房后不再结转为现房销售金额。
2008-2020商品房及住宅全景演变