这家日本开发商把产品搬到中国，却没学会中国的营销…
前言：昨天的文章最后发了几个忠告，很多人截图鼓励，其实骂我的人也不少，尤其是部分一线和中介居多，继续骂吧，希望你的行业之路可以走的更长，我今天再贴一次。
特别想忠告某些地产从业者：
1、国家的调控就是为了保持楼市平稳健康发展，你就不用再朋友圈天天煽风点火了，翻翻自己的朋友圈都发的什么玩意，看自己发了多少引诱客户楼市未来还要暴涨的消息。行业只有健康发展，你从事这个行业的时间才能更长！
2、低调低调低调，卖的好开盘清盘自己知道就行了，不用再设计朋友圈海报和广告宣传了，卖的好和你的能力肯定有关系，没你想象的那么大！闷声发财，不要给当地政府压力。
3、就别做那种“从XX号起每平米上涨1000元”这种心理上挤压客户的事了，低调低调，相关部门一逮一个准。
4、趁着房子好卖手里活少，好好研究学习规划定位、产品和服务吧，价格溢价卖这么高，想想如何提升一下建材品质，升级一下景观，抓抓工程质量，给客户一个惊喜，提升公司的品牌。而不是就只想着拿溢价奖金和项目分红。
以后更加严格执行上面第四条，我们一起多学习点好东西。
朋友告诉我，他们当地有一家很低调的房企，到中国先二话不说在沈阳建一个工业化工厂，别墅类结构、外立面外墙、还有一些主要的建材全部是工业化生产，品质特别好，用材良心，环保都是国外标准，当然价格也不便宜，关键是由于定位失败营销失策，那个位置不接受这样的价格，卖的一直不好，甚至有时候开盘只卖了个位数！
我问：开发商是那个？
朋友答：开发商名字叫 积水！
这名字这么不吉利，怪不得销售情况一直不好。
积水的问题关键还是拿地和客户定位上，次要缺乏本土化的管理团队，因为管理团队全是日本过来的，对本队情况了解不深入，一块地拿之后，不管周边客群和竞品，就是把日本的产品复制过来。比如曾经有个项目周边都是卖不到8000，积水这个项目开盘就是2万多，而且不太爱做品牌和推广，更别说什么渠道分销各种小蜜蜂了。
但在产品和细节上，他们的确有很多值得学习的地方！
这是一个号称以“提供关爱地球环境，并且能放心舒适地持续居住60年以上的住宅”为理念的住宅开发商；一个工业化住宅搞了50年的建筑商，坚持着不追求外观的奢侈高档，重在内部装修材料、产品的质量选择。没错，就是日本的：积水住宅，在中国进入的城市很少，基本都是苏州和沈阳有四个项目。关于日本的地产，曾经发过很多，阅读最多的是这篇：中国房地产与日本的差距！
还是那句话：师夷长技以制夷，我们只学习别人好的，然后超越他们！
这家公司有这么几个特点：
一、工业化时间长、专利多，自建建材工厂
比如，进军中国后首先着手的就是住宅建筑主体结构构件工厂的建设。先后设立引入了与住宅主体结构相关联和与之配套的装修单元式材料工厂，比如有钢结构系统生产工厂；Shelteq挤塑成型混凝土外墙板工厂；LGS轻钢龙骨生产工厂；以及其他整体卫浴配套生产工厂、整体厨房配套生产工厂、装饰门及木饰材配套生产工厂、装配式收纳配套生产工厂等；
由于日本是多地震国家，所以对结构强度和抗震性的研究投入很大。针对结构强度和抗震性进行的研究的专利在全世界已经取得了900项以上，在外观上已经有400项以上；
二、喜欢用日本的产品和标准
因为是精装修交付，自己的工厂不可能满足所有的要求，所以积水的下游如建材和电器都喜欢用日本品牌，木地板日本大建、电器松下、卫浴TOTO、窗户YKK，建材日本长期合作企业来生产出来的建材，积水可以对整个生产过程监控，每一个建材的生产质量标准，可以保证甲醛释放量，可以低于中国的最低标准。
管理团队也同样如此，清一色日本派过来的，估计如果不是售价有天花板考虑成本问题，估计他们恨不得把自己的产业工人拉过来来代替农名工，这方面我们国家和日本的确落后很多年。
三、用材品质高、产品细节多
积水用料标准高，考虑细节多，售价略贵，营销和品牌力弱，但是基于居住的需求的确很多，就如积水官方网站这三个问题，体现了一切以实用、安全、健康的开发理念。
我们家里的房子能否有效阻隔外界嘈杂的声音？
我们的社区有没有全面的照顾老人和幼童？
我们家里的房子能否会尽可能的减少外界空气污染对我们家里造成的伤害？
我把个人认为值得借鉴的整理出来分享给大家，常规都有的我就不再发了，可以去项目实际看。
1、保证楼间距，保证日照4小时
以姑苏裕沁庭小高层区域为例，楼间距最大135米，通过有效布局楼层之间的距离，让楼层和楼层之间有宽敞的空间，这样让眼光和通风效果达到最好。比如仁恒和晋合这两家开发商最爱用的大围合排布，也是这样的理念。
2、隐蔽工程不马虎
或许是日企经历地震多的原因，对这方面特别重视。所以宣称永远以保障业主的安全为第一要素，即使是看不见的隐蔽工程也是尽量做到完美——采用的钢筋含量为50kg/㎡左右，超出正常钢筋含量（45kg/㎡）5-6kg/㎡，具有较高的抗震配置。
3、同层排水，这个国内有些项目也在用，但是没有普及，因为优劣都有，作为国外新建项目的标配要求，肯定是优势大于劣势。 通过本层内的管道合理布局，避免了由于排水管侵占下层空间而造成的一系列麻烦和隐患。具有很好的密闭性、抗渗漏性以及低噪音设置。
4、外墙内保温
不同于外墙外保温，积水住宅采用的外墙内保温的做法不会影响业主的二次装修，也不会对建筑物的结构产生不稳定性，避免了室内的霉斑、结露、透寒等现象。
5、定制门锁 老幼皆宜
虽然现在改善以上产品密码锁都成标配了，不过对于使用钥匙锁具的，可以学习日本企业的细心。积水的锁具，分为上下两个锁口。除了出于安全方面的考虑，也是为了让家中的儿童在使用上更加简单易行。
6、浴缸扶手设计
一个简单的设计，却让居家生活更便利。在主卫的浴缸两侧，装上了金属扶手。让老人和孩子可以更加方便的起身，不再有滑倒的烦扰。
7、安全· 安心 坐式淋浴器
在充分考虑安全、舒适、便利的基础上，坐式淋浴器为你带来独一无二的沐浴新体验。也充分考虑了年长者、以舒适的姿势坐着淋浴，使得老人及腿脚不便者更安全的进行淋浴。
坐式淋浴器使用推量为毎分钟约8L的喷嘴十分经济，洗澡时使用的水量约为浴缸使用量的1/4，约为普通淋浴使用量的2/3。
8、进口的Low-e玻璃及百叶窗
Low-e的双层玻璃不光在内部添加了氦气，还增加了百叶窗，玻璃也是日本进口，说比咱们国内玻璃能有效的隔热、遮光、防噪音，一楼窗户采用了锤子也很难破坏的防盗多层玻璃。
9、公共区域设立专门垃圾间
这个是最值得学习的，国内其他开发商一般都习惯搞一个大桶，一个垃圾室可以让业主不再因为到处摆放的垃圾而影响到心情，保证公共区域的美观
10、单独的洗衣机房，降低洗衣机噪音污染的情况下可以做到完全的干湿分离。当然这个也有缺点，就是占用了室内的面积，咱们习惯放在阳台位置。
11、直饮机与排水管，整体厨房内错落有致的怡口直饮机与排水管，这个主要是让大家看看为了那口所谓安全的水，我们多花了多少钱？
12、高品质门与五金配件，其实我们习惯于把面子做好，其实五金配件是最重要的，因为使用频繁，一般的品牌坏的特别快。积水介绍说他们是工厂机器人加工的室内门与15万次开关实验五金件。
13、整体卫浴应急门锁，通过应急锁，可以将整体浴室门拆卸下来，可以有效应对入浴时的紧急情况。
14、整体浴室内双层中空防滑地面与凸起状鱼嘴型滤网，保证入浴时的安全的同时防止异物掉入下水管道中。
15、带PM2.5过滤器进气口：各房间内的墙面上都装有进气口，将尘土和灰尘阻挡在外，保持室内空气环境洁净；
16、同层排水系统中采用的积水分水阀与螺旋消音排水管，不用为浴室内噪音与可能发生的漏水现象而烦恼。
17、推拉式房门的防夹手双向阻尼设计
折叠式上滑道柜门的防夹手设计，特别安装了缓冲器，在门关闭时可吸收力，防止出现噪音，同时杜绝因急于关门而夹手的情况。
18、日本由于是老龄化设计，所以比较重视这块。全户内陆面无障碍设计（包括浴室门口）住宅中充分考虑到老人和孩子的安全，做到了全户地面无障碍的设计，浴室门口也不例外
19、楼梯转角面加装扶手，让业主在上下楼梯时更加安全
20、双侧同步门锁的设计有效的保障了业主在入浴时紧急突发状况的救助。
21、管内热循环器的导入，这个特别实用，这样在使用热水时不用等待，即开即热。
22、全屋防盗报警设计、燃气报警器这些，国内有些房企做的比较优秀了，可以看这个：智能家居将会是未来住宅地产的趋势之一！
23、地暖只在餐厅和客厅地板下面铺设，仅有一条水管无接缝铺设在地板下面，检修时只需要根据燃气炉的压力表就能看出哪里出了问题，地暖有50年的保修期。
24、社区会所。除了常规的图书室、咖啡厅、健身房、篮球场、乒乓球室、游泳池等，他们有一个东西特别好，就是类似办公区一样的学习室，如果偶尔需要加班在家孩子爱打扰，这样的一个空间超级实用。
总结：
积水住宅宣扬的是健康、安全、安心的居住环境，在产品定位上中国区的几个项目定位的都是高档住宅，区域位置不被高端客户接受，价格较同区域内其他项目都高上不少，但是由于一些设计理念和国人的传统习惯有点格格不入（例如面积较大的卫生间、开放式厨房、100平左右只做了两房，三房的面积基本都在130平以上有的甚至近200平），因此在销售业绩上一直为人所诟病，如果积水在拿地和产品定位做的更好，这样的房子是不缺客户的。
即便如此，积水住宅的引入，对中国住宅产业化也会起到很好的推动作用。住宅产业化不仅仅是结构体系的工业化，也不仅仅是建筑部品的堆砌安装，同时还需要内装工业化、优秀的施工队伍和产业工人。中日两国的住宅产业化水平可以说还有一定的差距，积水住宅在高性能材料、建筑工艺、以及可持续循环利用等方面都值得我们学习；只要我们建立起适合国情的住宅技术体系，继续不断地整合企业和产品，一定会逐渐缩小差距。
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