观观 | 如何买到涨得最快的房子？

这是魔都财观的第238篇原创文章

立即点击上方关注“魔都财观”公众号，公众号窗口发送“干货”领取全套买房秘籍、金融图书和风控协议。

自媒体同行如需转载请在公众号留言，开长白给您，所有文章随便转。

今天和大家聊的主题很实在，看标题就知道我想说什么。

之所以谈这个话题，并不是要鼓励大家去炒房。而是起因于我们每周在上海的线下茶话会，都会碰到一些受困于置换的朋友。

他们买到的房子，在过去几轮牛市中并没有涨多少。更头疼的是，因为当年上车时，匆忙用掉了自己的首贷资格，他们现在卖房得到的资金，还不够下一套房子的首付，被高房价和高首付夹在当中动弹不得。

未来，好房子是卖给有房子的人的。我们中的大部分人是很难一步到位，买到自己理想美宅的。大家都需要先买一套房子过渡一下。

以前房子涨得快不快，关系到财富增值。现在的形势更加严峻，你的房子涨得够不够快，直接关系到你这辈子能不能住到好房子。

所以多多少少，大家还是要学会一些买到大涨房子的技巧。今天分享一些我的经验，希望能帮上忙。

01

第一个要关心的是房子的总价。

一个房子涨得有多快，是和接盘侠支付高价的意愿有关。但不管接盘侠意愿有多强烈，前提是他要能买得起。

我以前讲过，房产总价是有购买力限制的，达到一定总价后，价格再向上，流动性和溢价空间就会变得很差。

北上深的购买力上限大约是在1600万；南京、杭州大约是在800万；重庆的购买力上限在400万。基本是以内环内次新大平层的总价为衡量标准。

在购买力上限以上，价格衰竭非常快。比如上海超过1600万的话，单价8万的房子，就算再多20、30个平方，总价也可能只能增加100万。因为对普通人来说，购买力已经达到极限，增量部分的单价意义不大。

上面说的是一个城市的总价购买力最大极限，实际买房中对于流动性最好的刚需市场，这个上限低得多。

给大家看个图。很多人不知道的是，即便在上海，二手房成交的主力价格段都是位于300万以下。

拿我自己的经验来说，在上海的话，一个房子要好卖，总价最好能控制在300到400万之间，这样的房子只要不带硬伤，就算在最静淡的2018年，也是能卖的掉的。

但实操中，我们会去最大化购房资格和首贷资格，也就是说把单张房票用足，那我会建议大家买600万左右的房子。这是上海买房的总价建议，二线城市可以参照打6折。

这样的房子可以覆盖到刚需和初次改善的客群，流动性和收益都能兼顾到。

我在茶话会上常常会和大家反复强调：

每个买房人心里都应该装着一个接盘侠的画像，揣摩出那条隐性的购买力价格线。

02

第二个来说说区位。

房子作为一个建筑物，只会一天天老去。房子本身是不会涨价的，涨的是它下面的土地。而土地增值，看的是有多少增量资源注入到它身上去。

说到这里，房子所在的区位就显得非常重要。好的区位会持续不断获得人口导入，带来轨交、产业、医院和学校资源。

熟悉我的朋友都知道，我自己是比较喜欢在近郊买房的。

我的逻辑也很简单：

中国的城镇化率目前只有56%，离发达国家的70%还差不少。未来大城市的城镇化，至少还有10年的黄金发展期。

我相信随着大城市的扩张，那些周边的新区新城会被足够多的新移民导入填满，近郊的房价也会慢慢接近副中心。北京西二旗、上海大虹桥和深圳前海房价逆袭的故事，会继续上演。

那很多朋友会来问，近郊大概是什么样的范围。

比如像上海、北京这样2000万人口以上的大城市，差不多可以用市中心当做圆心，向外拓展把城市边界扩展到半径25km左右，这个边缘地带内就是近郊。

对于人口接近1000万，或者5到10年内能达到这个数字的城市，边界大概在半径15km左右。一般的二线城市，可以把已通车地铁的末端作为近郊，再远就是远郊了。

这里要注意的是，边界的远近要结合城市布局来看。比如北京、上海这样的城市，基本上是内中外环向外画大饼的格局，可以参照一个圆心向外蔓延，遵从25km边界。

但是像深圳、重庆这样的城市，因为城市被山脉、河流隔断，块状分布，并不能完全找到一个市中心的点，这个时候就要以商圈副中心作为圆心向外寻找它的边界。

对了，我做过一个统计，过去12年，上海的真实房价平均涨了6倍，其中涨的最快的房子涨了12倍。这些大涨房产所在板块的特征是：主城区边缘，靠近高薪产业园区，房价基数低。

而这些特征就分布在一个个近郊的新区里，你要做的就是把他们找出来。

03

第三再来说说产品。

很多朋友会喜欢选别墅这样的产品，因为有稀缺性。

但我告诉大家，实战中，别墅的涨幅是很弱的。

别墅是个性化非常强的产品。定制化的装修风格，在保证了自己居住体验的同时，也阻挡了接盘侠的购买意愿。很少有人愿意买别人住过的别墅，别墅的畅销主要是在新房市场，二手流动性表现是不佳的。

另外同样是因为流动性，二手别墅在银行评估时会被刻意做低，导致接盘侠按揭贷款往往贷不足，影响购买力。

看到这里大家应该明白，我们最喜欢的还是市场主流的产品，就是二房和三房，带电梯板楼，中高楼层，南北通，人车分流，外立面干净。

上海有780万套住宅，2400万人口，从总量上来说，我们是不缺房子的。但是大家要知道的是，其中有78%的房子是6层及以下没有电梯的。真正市场上可以买到的区位不错，有品质，且愿意诚意出售的房子是不多的。

很多时候，在房产这个圈子，我们不需要出什么奇招，只要喜欢大家喜欢的房子即可。

因为从某种意义上来说，让接盘侠喜欢你的房子，比你自己喜欢更重要。

04

第四个说说房龄。

谈房子的房龄，其实更多的是谈房龄背后住宅产品的时代特征。

根据我的观察，上海市场里的房产主要区分成4个显著的代际变化，全国市场差不多也是这样。

1、第一代产品。2000年以前，当时主要盖的是老式公房，一般是6层无电梯住宅，每层5到6户人家，单套面积在40到80平米。这是房改之前遗留下来的产品，也就是大家常说的老破小。

2、第二代产品。2000年2005年，这段时间建造的是全国房改启动后第一代商品住宅。可能是因为当年房价不贵的缘故，户型都设计的超大，120平米的2房，140平米的3房很多见。

但是与大户型冲突的是，室内功能布局不合理，客厅和房间有点傻大没用。而且小区配套和动线设计比较粗放，停车和物业管理混乱。

3、第三代产品。2005年至2015年，房子的户型开始做小，90平米以下2房和120平米的3房成为主力。小区配套得以加强，地下停车场成为标配。外立面干挂石材、会所泳池、人车分流、停车入户也在部分高端小区出现。

4、第四代产品。2015年以后，户型进一步做小，主力户型慢慢变成90平米3房和120平米4房。但整体精装修、室内功能合理设计和电器设备的辅助加强，使得居住体验并未受到很大影响。小区配套全面高端化，人车分流、会所泳池成为标配。

说了那么多，就是想给大家梳理出房龄代际变化背后的产品创新主线：

小区配套高端化，户型设计小型化，装修电器科技化。

知道这样一个事实，大家就会明白，前面4个房龄段的房子其实是本质上是不同的4种产品。

在这个越来越讲究品质的时代，除了少数经典楼盘能够历久如新，大部分情况下，新一代产品的确是碾压上一代的。

所以大家买房子，同等情况一定是越新越好的。在上海这样的新房供应不足的城市，不管是刚需还是投资，都是以二手房为主。不过即便是买二手房，也应该注意尽可能买2005年以后的房子。千万不要因为预算不够去买老破小，除非是学区房。

记住我们不缺房子，缺的是好房子。

05

最后给大家说点我自己的想法。

其实买房要跑赢大市，并不是这样一篇文章就能全部讲完的，它是一个系统工程，涉及到时机判断、区位板块、信贷融资、现金流测算等很多方面。