房产开发公司已倒闭，

与业主的商品房买卖合同

存在一些遗留问题等原因，

造成物业公司物业费收不上来，

怎么办？

让我们通过这起案例

看法官们是怎么做的

近段时间，韶山市人民法院民事审判庭针对某物业公司提起的系列物业纠纷，采用集中开庭调解或适用小额诉讼程序速裁，在一个月内，为物业公司兑现物业费60万元。

调查了解

业主不交物费的原因主要有四种情形：

其一、房产开发公司与业主房屋买卖关系中应退面积差的费用而没有退，房屋质量存在瑕疵，如外墙透水等原因;

其二、业主装修与上下邻居相邻纠纷没有处理好;

其三、没有装修使用房屋，即空置房，业主认为没有享受物业服务，不应交物业费，或认为物业服务费相准过高，不需要物业公司服务;

其四、认为物业公司服务质量差不同意交物业费。

法院释法析理

1、建议物业公司放弃拖欠物业费的违约金追缴，对业主所出的物业服务存在瑕疵提出整改意见，并尽快落实。

2、房屋买卖合同存在争议，责任主体是房产开发公司，而不是物业公司。不动产相邻纠纷的主体是相邻业主，物业公司只有协助协调之义务，业主以此为由不支付物业费理由不成立。

3、业主不了解物业法的相关法律规定，空置房的物业费，有物业合同约定的按约定，没有约定的，可酌情核减20%左右，而该物业公司与房产开发公司订立的前期物业合同约定空置房按90%收物业费，对所有业主都有约束力。物业费收费标准是由物价局审定，是合法的。

4、物业公司服务质量差，物业公司有义务整改，达到物业合同约定的标准，如物业公司严重违约，不履行主要服务义务，可以拒交费业物，且可以申请解除物业服务合同，赔偿违约金，仅只是物业服务质量不达标，物业公司有整改之义务，不宜作为不交物业费的理由，即使物业服务质量不高，要核减物业费，不宜超过10%。

法院针对此小区业主不交物业的原因，分批次集中开庭调解及速裁，在审理中主要做的工作，消除双方的对立情绪，理顺服务者与被服务者的关系，达到业主自愿交费的目的，服务者按质按量搞好物业服务，让业主满意。

通过法院审判人员释法析理后，95%的业主当即给付了所拖欠的物业费，5%的案件通过小额诉讼程序速裁，并兑现了物业费。

那么，接下来

让我们了解一下

业主不满物业拒绝交费，

法律认可的正当理由有哪几个呢？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。