住在真正的上海市区，是一种怎样的体验？

从2号线南京西路站出来，雪莉就感觉自己被各种类型的商业所包围。

无论是丰盛里的网红潮店、太古汇门口的大陆首家星巴克烘焙工坊体验店、还是老牌梅泰恒的高端奢侈品店、静安嘉里中心的繁华业态，无一不是在告诉我们，南京西路一直都是上海的中心。

难得的是，在这里不仅可以买到LV、Prada、DIOR等顶级奢侈品，还能看到很多掩映在梧桐树下、充满故事的老洋房，历史与现代在南京西路完美的融合在一起。

过去的南京西路，百年沧桑，十里长街；

现在的南京西路，目标是做好体验中国的“上海窗口”、对标全球的“中国地标”。

这样的地段，对大部分人来说已经无可挑剔。

能住在这里，到底是一种怎样的体验呢？

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内环内、老静安、左手静安寺右手人民广场，这样的地段注定了南京西路从生来就不平凡。

的确如此，南京西路从一出生就在高点。

早在1862年，一批热衷于赛马的英国侨民租地82亩兴建上海第一个跑马厅，其中前往外滩的通道即为南京路的前身，那个时候还叫“静安寺路”。

这里也是上海最早成型的一个高级的花园洋房住宅板块。

从1920年代开始，南京西路的住宅由独立式花园洋房演变为公寓和新式里弄，随着人口的日益增多，沿街商业开始逐渐兴盛，商业基因由此而来。

也就是那个时候，一大批文人雅士居住于此，在他们身上发生的故事连同这片土地一起，让后代有迹可循。

当年，诗人邵洵美与盛佩玉的婚礼轰动了整个上海滩，婚礼当天位于静安寺路大光明影院后面的卡尔登饭店内群贤毕至。

婚后，住在斜桥的邵家经常高朋满座，徐志摩、陆小曼、郁达夫、刘海粟等众多名人常在此聚会。

记忆中的南京西路，有被作家写进书里的有着“寥寥几个卡位”、“墙壁下半截漆成咖啡色”的文学地标“凯司令”；有最早由两位京剧迷根据《游龙戏凤》中的地名命名的“梅龙镇酒家”；有最早期的四大百货公司：先施公司、永安公司、新新公司和大新公司……

时间轴再往后拉到上世纪90年代，1992年《静安南京路发展规划》出炉，预示着南京路正式开始步入现代化；1998年中信泰富、恒隆相继竣工，黄金三角开始崛起；到了2012年，久光、静安嘉里、越洋广场等“金五星”也初具规模；2018年启动的《后街经济战略规划》则代表着改革还未止步。

而最新的消息是在上个月27日举办的第14届福布斯静安南京西路论坛上，政府宣布将在未来3年左右的时间里，释放80万平方米的超甲级高端商务商业办公空间，向全球的品牌和企业总部发出邀请。

静安政府和第一太平戴维斯、仲量联行等全球知名的房地产咨询顾问公司签订战略合作协议；

多家品牌也和南京西路商圈签订“首店入驻协议”；

南京西路更是与时俱进，明确了未来将打造互联网新零售人才孵化基地、培养高素质的网红主播和网红品牌，抓住新的互联网消费场景的风口和机会。

很多人会担心，已经发展成型的市区就失去了再开发的能力，但事实证明，你大爷永远是你大爷。

南京西路仍然不会老去，具体的分析请耐心看到结尾。

和只有30年开发历史的陆家嘴、刚刚兴起的前滩、徐汇滨江等地相比，南京西路不仅拥有着悠久的历史，更是牢牢占据着上海人心中“市中心”的位置，烙印太深。

过去、现在和未来的南京西路，一直都在代表上海演绎着繁华。

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回归到居住属性来看，南京西路板块的资源自然十分丰富，只是在教育资源上稍显平淡。

作为“中华商业第一街”的南京西路，商业资源放在全国都是顶级。

坊间常说，“外地人逛南京东路，富人逛南京西路。”

南京东路可以直达外滩来一张“上海必打卡照片”，而南京西路则以“梅泰恒”为中心偏向奢侈、高端定位。

汇集着1800多个品牌的南京西路足以让你“买遍全球”，全球十大奢侈品的亚洲总部就有九个聚集在恒隆广场，你想要的这里都有。

上海本就靠商业立本，南京西路就是最好的体现。

可贵的是南京西路不仅重商业，思想更是与时俱进，始终坚持“引进世界一流，对标全球最繁华地区”。

保持渴望进步的思想才能真的进步，而不会向四川北路一样因为固步自封而逐渐没落。

所以南京西路不止有高端商业，而是将商业逐步细化，包罗万象。

一条南京西路被分为三段，中间的梅泰恒立足高端、西侧的静安寺段以“金五角”为主偏向中高端，而东侧的石门一路以重体验的太古汇为主，消费更加年轻、大众化。

在这里你既可以买十几万的奢侈品，也可以到丰盛里吃十几元的小吃，甚至可以在惬意的午后端着一杯咖啡到附近的十几条后街上逛逛散落在四处的30多所名人故居。

去年被华润拿下的张园地块后续也将推出全新的办公和商业体，给到南京西路一定的未来展望。

这或许就是南京西路能够持续繁华的秘密，及时调整跟上时代发展的脚步，做到真正的包容和多元化。

支持着如此多商业体的背后是密集的交通体系，2号、7号、12号和13号地铁贯穿其中，南京西路站三轨交汇，本身就是市区的南京西路占尽繁华。

南北高架、延安高架相伴两侧，自驾去陆家嘴只需20分钟。

西康路附近聚集有三甲上海市儿童医院、二甲静安区中心医院、和三甲合作的瑞慈水仙妇儿医院等医疗资源，过了南北高架还有隶属于黄浦区的三甲长征医院，足以保障家人和自己的健康。

南京西路现在只差一所第一梯队的强校，静安最著名的静教院位于江宁路上，但教育强区静安的非一梯队教育资源也足够使用，比如静安三中心 育才中学、静安一中心 培明中学的组合。

而且国际化的静安，很多家长还会选择让孩子接受国际教育，所以南京西路的学区房溢价并不像其他学区房一样夸张，毕竟地段已经足够吸睛了。

住在南京西路，几乎能够享受到上海最好的资源了，在这里你一定不会挑剔地段不好，只能感叹新房太少。

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和其他成熟的市区一样，南京西路也有不少老破小。

从静安别墅狭长的里弄穿过，抬头便是红砖砌成的老房子和远处的高楼大厦所构成的独特的景象。

虽然地处烫金地段，外观上也让人觉得还可以接受，但只有住在里面的人才有实际的感觉。

煤卫合用、狭小的空间已经不能满足现代人的居住需求了，大部分都是本地的老年人留守。

因为实在是强拆不起，很多老小区已经加入了整改的行列，扩大空间、加装景观电梯等等，让老人们能够安享晚年。

值得一提的是北部有一些老大楼的存在，以及一些90年代质量过硬的外销楼。

他们的共同点是有电梯、保养的不错，就是户型、采光差一点，小户型的可以保证总价合理，提供给预算不足、又非常在意地段的人一些选择。

南京西路也有一些品质小区，好房子 好地段组成了完美的选择，价格虽高但足以匹配地段的价值。

拥有超大景观湖的中凯城市之光虽有一定的衰老，但整体保持还是一个高端小区该有的样子，而且最近新换了保利物业，现在均价12万，小2房880万起；

2003年的国际丽都城是典型的花园小区，不仅内部景观好，旁边还有静安雕塑公园可供休闲使用，现均价12.3W，因为面积偏大，2房1200W 、3房2000W ；

再新一点的远中风华园均价13W，一房也要800到1000万的总价，满足预算充足、想住次新房的需求。

总之，南京西路的品质小区主力户型大都在100到150平左右，两房1200W 、三房1500W ，目前有相当大比例的外籍住客。

除了高层住宅外，还有适合收藏的花园公寓等老洋房，历史和现代的碰撞下总价动辄几千万。

贵吗？看总价一定是贵的，尤其今年很多市区的新房提供给了置业者1000万就能买到小三房的可能。

但再看看这个地段代表的价值，加上小区本身的品质，12W左右的单价不算高估。

比起刚刚兴起的前滩最高达到17W的单价，再看看现在深圳动辄20、30万的单价，上海顶级CBD的南京西路还算的上高性价比。

上海真的是：便宜的房子太贵，贵的房子太便宜。

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其实南京西路的上限，远不止12W。

资源侧，如此核心的地段又配备有如此深入人心的顶级商圈，几乎没有短板。

产业侧，“国际静安”名副其实，整个静安的涉外经济税收占全区比重52.9%，楼宇经济发达的静安在2020年全区税收破亿元的楼宇就突破了75幢。

作为静安最为耀眼的明珠南京西路，更是拥有像恒隆广场、香港兴业中心、嘉里中心、越洋广场等全上海租金最贵的写字楼。

通用电气、雅诗兰黛、摩根大通、贝恩咨询等外资企业的总部、国泰君安、光大证券、博裕资本、浦发银行、上汽集团大股东上海国际集团等总部也设立于此。

南京西路汇聚了大量高净值人才，这对房子的保值、流通和出租来说都非常有保障。

文化侧，上海的发展历史并不算长，正因如此才更加重视历史的传承。

有着百年历史的南京西路一路见证着上海的发展，同时自身也在不断发展和更新，成为一代又一代人对于上海最多情的回忆。

对上海来说，文化底蕴和滨江资源一样，都是无法复制的稀缺资源。

因为足够珍贵，所以可以没有上限；因为还在发展，所以未来仍然值得期待。

诚然，上海地域辽阔，和市区拆迁成本太高相比，在尚未开发的远郊直接圈地开发来的更快。

但南京西路没落了吗？陆家嘴没落了吗？远郊又有哪些板块站起来了吗？

市中心仍然是市中心，就像杭州、成都、武汉等新兴城市再怎么发展，依然取代不了北京的地位一样。

归根结底，以市区为中心向外“摊大饼”发展才是真理。

上海不缺有钱人，只是因为很多板块在新房开发商的营销下，打出一个又一个响亮的口号吸引着占比少数的有钱人，导致真正的黄金地段人流外溢。

可时间会证明，南京西路CBD的地位会一直在，板块的价值也不会减弱。

以上为正文

编辑/环线咨询