我重复100次，这种房子不要买！
“当住宅市场卧床休息之时，五花八门的公寓便趁虚而入，在其门口，做起了生意来......”
没错，这正是当下广州楼市的真实情况。
| 广州某公寓开盘现场
众所周知，今年楼市行情相比去年，还要更艰难一些，住宅市场不管是价格，还是成交量，都上不去，所以，这也给公寓市场，带来了不少机会。
| 广州某公寓，空间又小又挤还没有床
相信看过的朋友都知道，这些公寓要么是产权有问题，要么是暗无天日，密不透风。总之，天下没有免费的午餐，有多大的利益，就有多大的坑。
但让我惊讶的是，不管房产君怎么科普，都还是有人继续朝着大坑往下跳，我想拉他们回来，却根本拉不动！
不信，我们来看看下面这位姑娘！
| 房产君与网友聊天截图
7月28日，网友L小姐找到房产君，并问我：番禺XXX38㎡的小户型公寓值得买吗？年底交楼，开发商提供包租协议，5年后，可以交钱补证。
房产君一听就觉得有猫腻“5年后交钱补证”这句话便意味着，这是一个无产权证的项目，也就是卖使用权。
我继续问她，5年补证是怎么操作的？L小姐回复说：“5年后，每平米交2000元的土地出让金，就可以办不动产权证了，如果证件办不下来，开发商可以全款回收房子，而交楼后，可按照50元/㎡价格与开发商签订包租协议，一间38㎡的公寓，每月可以收租1900元。”
的确，这听起来好像确实不错，然而，其中提到的办理不动产权证、全款回收房子、包租协议，真的可信吗？
根据L小姐透露，销售告诉她，如果这个房子到时候办不下来房产证，那么可以按照原价收回房子，只是需要扣除5万元的装修费，但自己可以获得5年的租金。
房产君总觉得这里面的坑有点多，于是去查了一下，结果发现问题还真的不是一点点。
其一，这位小姐所说的开发商（目前卖楼的），并不是这个项目的实际开发商，而是与项目签订了租赁协议的物业公司，相当于二房东。
其二、在查询的过程中，房产君也确定了该项目就是集体建设用地，也就是卖使用权的公寓，所谓什么5年后就可以办理不动产权证，完全就是大忽悠。
其三、虽然说签了包租协议，会租给酒店，但现实生活中，却有很多开发商为了卖房子，自己去注册了一个空壳公司，然后来承接包租的事宜，结果返租一年后，房子一卖完就跑路了，到时候你找谁去？所以，这存在很大的风险。
其四、根据L小姐所说，对方承诺5年后，如果办理房产证不成功，开发商可以原价收回房产，只扣除5万装修费。我们退一万步来说，就算他真的没跑路，也不是骗子，5年后真的办不了房产证，然后原价回收，你也根本不赚钱啊，我们来算一笔账：1900（每月租金）x12（12个月）x5（5年）=114000元。
扣掉5万装修费，这意味着5年可轻松赚6万块，说真的，这么好的事儿，他还会留着给你，自己不去买？
然而L小姐却告诉我：“我已经交了定金，并且签了合同。”最重要的是，她自己也知道自己签的是使用权合同，但因为销售一句“相关规定，拿地5年之类是不能进行买卖的，所以暂时只能签使用权合同，5年后可以补办房产证”她就信以为真了！
下面是她发我的购房合同（准确来说，是使用权转让合同）。
| 第一笔费用25万，第二笔费用11.5万
你们说，这种网友，我该怎么劝她不要买？