乐居财经 范慧茹 发自山东
物企抢占细分赛道此起彼伏，刚刚带领雅生活服务（03319.HK）进军环卫领域的李大龙，又将目标瞄准到了高校服务。
8月9日晚，雅生活服务发布公告，其间接全资子公司天津雅潮企业管理咨询有限公司（简称“天津雅潮”）以2.82亿元收购了济南宏泰投资管理合伙企业（有限合伙）（简称“济南宏泰）100%股权。
雅生活服务的真实意图是收购济南宏泰旗下的子公司山东宏泰物业发展有限公司（简称“宏泰物业”），一家以服务高校物业为特色的老牌物企。
而与宏泰物业的结缘，也并非巧合。在此次收购前，雅生活服务的非全资子公司中民物业便早已“潜伏”在宏泰物业的股东之列，持有其35%股权，另外65%的股权则握在此次收购标的济南宏泰手中。
收购完成后，宏泰物业由雅生活服务的参股公司，成为了雅生活服务的控股子公司。继环卫服务后，雅生活服务的业务半径再次延伸到高校服务。
并表宏泰物业
2019年雅生活服务收购中民物业之时，宏泰物业便在中民物业旗下，因仅持股35%，一直未能并表，嘴边的肉能看不能吃，雅生活服务对宏泰物业“觊觎”已久。
早在一年前，雅生活服务就已透露出并购端倪。去年8月，宏泰物业的原14位自然人股东突击成立合资公司济南宏泰，也就是雅生活服务此次的收购对象。
彼时，宏泰物业除中民物业持股35%以外，另外65%的股权是由14位自然人股东分别持有0.65%-31.78%不等，其中汤绍军持股最多，为31.78%，且担任当时的董事长和法人代表。
一个月后，这14位自然人股东同时退出对宏泰物业的直接持股，济南宏泰顺势而入，接管了这14位股东合计65%的股权，而济南宏泰背后的持股人正是包括汤绍军在内的原14位股东。宏泰物业由济南宏泰持股65%、中民物业持股35%的股东格局一直持续到今年7月份，原本由汤绍军担任法定代表以及董事长的管理层格局也变成了以李大龙为首的雅生活服务管理层体系。并表宏泰物业，将为雅生活服务带来可观的管理面积。2020年宏泰物业在管面积达4046万平方米，其在管规模和目前已上市的银城生活服务、正荣服务、合景悠活等同属一个梯队。加上宏泰物业在管面积，雅生活服务2021年总在管面积将突破4亿平方米。更重要的一点是，宏泰物业将填补雅生活服务在高校业态领域的空白。据公告显示，宏泰物业在管项目超过220个，其在山东地区及华北地区具有较高市场份额，在管项目主要包括学校、政府机构、市政场馆、医院等多种非住宅业态，尤其在学校等细分业态经验丰富。宏泰物业管理的有山东大学、贵州大学、云南大学等多所985、211高等院校和超过60所大中专院校和中小学院校，并为多所军队、司法机关等院校及培训机构提供物业管理服务。
毛利率承压
在给雅生活服务带来快速的规模补充之外，之后的业务消化是一大关注点。
翻开宏泰物业的营收情况，2020年其收入为4.53亿元，考虑非经常性项目调整计算的2020年扣非归母净利润为3068万元，盈余资金为5650万元。以扣非归母净利润3068万元计算，2020年宏泰物业净利率约为6.77%。
雅生活服务给出2.82亿元的收购价格，约14.14倍的PE高于目前收并购市场平均11-12倍的PE均值。随着收并购而来的还有，商誉也会增加，而商誉作为企业非流动资产的一部分，如果并购项目未达到发展预期，将面临着商誉减值的风险。
截至2020年12月31日，雅生活服务商誉达21.8亿元，较2019年12月31日的13.7亿元增长59.2%。而此笔商誉的增加，主要来源就是此前收购中民物业的商誉7.62亿元。
收并购项目在增加商誉的同时，在最初的磨合期，可能会对雅生活服务的盈利能力有所“折损”。在消化中民物业的2020年，雅生活服务的利润率水平走低。根据2020年报显示，雅生活服务毛利率为29.7%，同比下降7个百分点；整体净利率为19.7%，同比下降5.5个百分点；归母净利率17.5%，同比下降6.5个百分点。
2019年其毛利率为36.7%，同比下降1.5个百分点。在此之前，其毛利率均是上升状态，2016年—2018年，雅生活服务毛利率分别为25.04%、33.5%、38.2%。
除此之外，雅生活服务的负债以及融资费用在攀升。2020年雅生活服务负债总额53.17亿元，同比增长约85%；融资费用较2019年的1634.8万元增加到2020年的6226.1万元，同比增长了280.85%，融资费用的激增拉低了净利率水平，2020年其净利润率为19.7%。
“收并购后，初期要对业务进行调整，在投入成本与收入之间进行磨合，会对毛利率造成一些影响，这很正常。”业内人士分析道。
抢滩院校服务
或许也正是有毛利率之压，雅生活逐渐向高毛利或潜力业务拓展。根据《2020年全国教育事业统计主要结果》的数据显示，2020年，国内高校数量达到2738所，相比2011年新增329所，复合增长率为1.4%。按一个校区的服务合同规模2000万元左右来算，我国仅高校物业管理的市场规模就已在547亿元以上，随着我国高校后勤社会化改革的持续进行，未来这数字还将继续增长。2019年末，国内高校产权校舍建筑面积达到9.02亿平方米，正在施工的校舍建筑面积为6782.7万平方米。按照2013-2019年校园面积2.3%的复合增长率水平计算，预计2025年高校物业面积规模将突破10亿平方米。除了高校物业自身的广阔增长空间外，相较于住宅业态，高校物业具有收缴率更高、定价承受能力更强、专业门槛更高、政策环境利好推动等优势，中长期的发展潜力更大。根据中国物业管理协会及易居统计的相关数据显示，对比500强物管企业在不同业态中的物业费收缴率，非住宅各业态均高于住宅，影响因素在于服务对象的分散程度和支付能力。其中，单一业主的医院和学校最高，收缴率分别高达99.4%和99.3%。当前校园物业市场的管理企业主要是几家规模并不算大的独立第三方物企，如山东明德、苏州东吴、新大正等，其中已上市的新大正2020年在管的学校物业项目也仅有68个。面对高校物业不断被挖掘的潜在市场吸引力，头部物企也开始纷纷布局。据克而瑞物管统计，2021年上半年，新增拓展项目TOP50物企共计拓展3142个项目，在众多新增拓展业态中，学校业态仅次于办公、住宅和公建，分布率达到10%以上，超过了医院、产城、商业以及城市服务等。去年，世茂服务收购了高校园区服务领域的头部企业浙大新宇物业51%股权，成为浙大新宇控股股东。截至2021年3月，浙大新宇覆盖全国30余座城市，服务240余个高校园区。每年的6月至8月是学校进行服务采购招投标的高峰期。乐居财经了解到，截至8月10日，今年不到3个月的时间，浙大新宇公布中标项目数63个，标的额范围在130万元—1.03亿元；山东明德公布的中标项目数153个，高校业务居多，标的额24万元—2900万元不等。作为重点布局高校赛道的物企，两者的服务内容多样，涉及公寓管理、保洁、校园安保、后勤、整个校园的物业管理等。在企查查给浙大新宇匹配的招投标竞争对手前10名中，上市物企保利物业、中海物业排在前列。保利物业扩充第三方物管面积，主要靠招投标。2020年，其通过招投标新签约合同管理项目355个，对应单年合同金额为16.4亿元（不含续签），其中，非住业态单年合同金额占比超过65%。高校及教研物业放在保利物业的公共服务里，截至2020年底，高校及教研物业收入超2亿元，同比增长超50%，涉及全国100多个项目。
