房地产预售环节的企业所得税和会计处理（含案例）

A公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，执行企业会计制度。该公司开发项目共两期，一期是住宅，二期是商铺。A公司所在城市土地增值税预征率：住房1.5%，商铺3%，该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。

2019年10月1日，一期住宅开始预售，12月31日，预收帐款—一期贷方余额为6540万元，期初余额为0，全年预交增值税180万元（=6540/1.09×3%），城建税及附加21.6万元（=180×12%)，预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%)，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）117万元（=95.4+21.6）。

2020年6月30日，一期住宅完工并交付；2020年12月1日，二期商铺开始预售。2020年12月31日，预收帐款-一期，贷方累计发生额为2180万元（为交付前收取），期末余额为0；预收帐款-二期，贷方余额为1090万元，期初余额为0。2020年预缴增值税90万元，其中一期60万元二期30万元；预缴土地增值税58.2万元=（2180-60）×1.5%+（1090-30）×3%，其中一期31.8万元，二期31.8万元；预缴城建税及附加10.8万元，其中一期7.2万元，二期3.6万元。全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）35.4万元。

本案例暂不考虑其他业务和其他税费，假设未取得增值税进项发票抵扣税款，填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010    视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

解析：

一、根据基础资料梳理出如下表格：

二、编制会计分录

为便于演示，同类业务以全年汇总分录替代单笔分录，单位：万元

(一）2019年

1.收到一期预收款时

借：银行存款 6540

贷：预收账款 6540

2.预交税费

(1)增值税、城建税及附加

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，收到预收款时候，不确认纳税义务，但应按照3%的预征率预缴增值税。
　　应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

借：应交税费-预交增值税 180

贷：银行存款 180

借：应交税费-应交城建税 12.6

-应交教育费附加 5.4

-应交地方教育费附加  3.6

贷：银行存款 21.6

（2）土地增值税

借：应交税费-应交土地增值税 95.4

贷：银行存款 95.4

（3）季度预缴企业所得税

借：所得税费用  195.75

贷：应交税费——应交所得税 195.75

实际缴纳时分录如下:

借:应交税费--应交所得税 195.75

贷:银行存款 195.75

借:本年利润   195.75

贷:所得税费用 195.75

3.缴纳产权转移印花税

借：税金及附加 3

贷：银行存款 3

（二）2020年

1.收到一期预收款时

借：银行存款 2180

贷：预收账款 2180

2.预交一期税费

借：应交税费-预交增值税 60

贷：银行存款 60

借：应交税费-应交城建税 4.2

-应交教育费附加 1.8

-应交地方教育费附加  0.2

贷：银行存款 7.2

借：应交税费-应交土地增值税 31.8

贷：银行存款 31.8

3.结转一期完工产品

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

依据：财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第四十五条第一项

借：预收账款  8720

贷：主营业务收入  8000

应交税费-应交增值税（销项税额）720

借：主营业务成本 6400

贷：开发产品 6400

借：税金及附加 153.3

贷：应交税费-应交城建税 16.8

-应交教育费附加 8.2

-应交地方教育费附加  3.8

-应交土地增值税 127.2

期末：

借：应交税费-转出未交增值税 720

贷：应交税费-未交增值税 720

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

期末：

借：应交税费-未交增值税  240

贷：应交税费-预交增值税 240

借：应交税费-未交增值税 480

贷：银行存款 480

4.二期预收款的税费相关会计分录，略（方法同一期）

三、《A105010    视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》

（一）2019年

（二）2020年