10月24日，深圳万科浪骑游艇会，万科与中西部区域的媒体记者做了一年一场见面交流。
万科的新闻一直是地产圈的热点，今年是万科36周年，而今年的品牌主张大家相信也看到了，就是“万事皆可”，不仅和新裤子乐队联手推出了一个MV，还会把“万科筋厂”在全国的几个城市巡回展示。我个人也有很多疑问，比如在国家三道红线下，万科怎么做？对房地产的未来和市场空间，万科怎么看？为了活下去，万科又会怎么做？在现场，万科董事长郁亮、万科中西部首席执行官李嵬、万科物业老大朱保全等先后和现场的媒体记者做分享。
针对目前几个讨论比较多的话题，郁亮现场进行了回应：
这个话题地产圈关注比较多，所谓“三道红线”指的是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。
通过这“三道红线”，房企将被划分为四个档次，分别是红-橙-黄-绿。
郁亮表示：三道红线对我们来说意味着说这个行业进入新的阶段，它的意义在于跟2002年的土地招拍挂制度影响一样大。
土地招拍挂之前，拿地靠关系。2002年土地招拍挂制度之后，不能再靠关系拿地了，要举牌，公开招拍挂才能拿到地，这个时候考验竞争的变化到一个我们叫金融红利时代。谁能够管好自己的投融资安排，有些胆大的可以加杠杆，因为这个行业往上走或者更多的发展机会是充分享受金融红利。到今天三大红线告诉我们，就把金融杠杆给去掉，为什么国家要把房产行业金融杠杆去掉？那是国家认为说房地产行业占用太多的金融资源了。这个是对行业发展的新阶段，对所有的地产商来说都是同样的。所以我们才说到招拍阶段之后，到了管理红利。如果说打个比方，就是要向中国制造业学习，今天中国制造业就到了一个管理红利的阶段，它靠什么？它靠好产品、好服务才能活下去的，它并不能靠借助金融杠杆。一个企业能够生存下去，一个制造业企业生存下去，主要靠好产品、好服务，你做的比别人但凡差一点，你东西卖不出去了，你就不可能赚钱，卖不出去也活不下去。所以在客户的洞察，在照顾客户的满足度需求方面，中国制造业走了一个非常快速的进步的道路。在土地红利阶段，拿到土地能取胜；金融红利时代，依靠杠杆就能获利；但进入管理红利时代，特别是‘三道红线’的融资新规让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。所以郁亮建议要像中国制造业学习，向优秀中国制造业企业学习，这样的话地产行业仍然会有很多发展空间。
第二是关于中西部区域独立出来一个西北区域：
今年4月，原杭州万科总经理李嵬接替王海武任万科中西部区域首席执行官。8月27日，中西部区域分拆，新成立了西北区域事业集团，包括西安、兰州、西宁、新疆、银川5个直属的城市从原来的中西部区域分拆出去。中西部区域早年万科集团内部都是处于第四的位置，但2019年，中西部区域的销售金额达到1506.58亿元，占万科总销售额比例为23.88%，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。
郁亮现场表示，万科的目标是打造的冠军球队，冠军组织一定要保证最好状态的人在场上比赛。
把西北区域从中西部把它给独立出来都是基于公司的管理和战略，和外界传言的人事斗争没有任何关系。
第一是基于国家政策和市场形势。
我们国家过去改革开放40年以来，东南沿海率先开放，但在国内循环为主，国内跟国际双循环的格局底下，广大的中西部区域，包括西北区域，应该有获得更多的发展潜力。
第二是基于万科的管理要求。
万科内部有个要求，一把手一个月之内能不能去现场一次，如果说一个月一把手不能去一次的话，这板块就太大了，要把它拆分开来。
如果一个月去不了一次现场，做工作就不够精细，工作不可能给做到位，以前的中西部辐射的范围太多，占了三分之一的国土面积。西北区域新成立后，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。
郁亮强调说，今天对行业的判断到了管理红利时代之后，好产品、好服务是根本，你要做一个地方的好产品、好服务，跟当地市场、当地客户不是有深入的了解，那么产品的仔细打磨，很难实现好产品、好服务的目标，万科必须加强管理工作的颗粒度变细，颗粒变小。整合区域不是外界传的什么人事斗争，办公室政治，得宠失宠等等一堆故事。
有记者问万科有自己的冷链和物流，再加上万科也有这么多的社群客户的基础，那么未来万科会不会形成从农场到餐桌的自由链条？公开资料显示，2020年3月，万科已成立了食品事业部（BU），在业务开展初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植及企业餐饮。食品BU设立后，万科业务框架为5大事业集团（BG，四大区域+物业）、7BU（食品、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育）。
郁亮回应，万科不会把自己做成农业企业。
万科无非是希望围绕老百姓尤其是万科业主的生活做些什么事情，他提到很多企业很想借万科物业这个平台来，比如菜、米、水、油、肉之类的。
但是万科自己成立食品检测中心检测社会的这类食品数据不太理想，担心遇到食品不安全的情况，要保证平台的销售可以放心食用。郁亮笑言，其实万科确实有蔬菜公司，但没有人问我蔬菜公司情况怎么样，只问我们猪场怎么样，养猪场怎么样？只是因为我们那天要招个养猪场厂长，由于太难招了，所以就公开招聘，然后媒体就全知道了，全知道之后兴趣就来了，说万科公司给养猪去了。在前几天北方区域的媒体沟通会上，我注意到郁亮特别强调万科要“讨好”年轻人，要做品牌年轻化。
他强调说，有一个重要数据，希望大家都记住，如今中国25岁以下年轻人比26~50岁的人少了1.39亿。
而在交流会中好产品和好服务也是他频率最多的关键词之一，他认为只有持续向制造业学习提供好产品和好服务才能保持竞争力。
有媒体朋友问为什么要做深圳南头古城和成都猛追湾这样的城市更新项目，感觉又麻烦利润又不高。
郁亮也现场回应，你说这样的项目对万科来说赚钱太少了？但这样的行情下有钱赚就不容易了。
房地产行业其实还有很大发展空间，但万科并没有改变关于“白银时代”的看法，但行业确实已经从土地红利、金融红利时代过渡到管理红利时代。
