急着拿地，绿城的节奏，乱了
易简财经
一首曲调缓急分明，高潮低潮过渡柔和的乐曲，会激发人们对美的感受，但绿城这首乐曲的节奏，似乎乱了。
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销售目标未达成
绿城显然有点急了。
4月初，绿城中国发布2019年一季度营运数据，绿城集团一季度实现总合同销售金额约255亿元，同比下降8.6%。
此前，绿城中国董事会行政总裁张亚东接受媒体采访时表示，2019年绿城的销售目标为1800亿元。以此推算，截至3月，绿城仅仅完成了年度销售目标的14.17%，虽然第一季度是地产公司销售淡季，但14%这个比例，也让业界质疑绿城是否能完成今年销售目标。
毕竟，绿城2018年的销售目标就没有完成，同时销售增速创下了三年新低。
3月21日，绿城的财报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿，未完成年初定下的1600亿元的销售目标，与2017年相比仅增长了6.9%；而2016年和2017年的销售额同比增幅分别为 58.4%和28.4%。
营收方面，2018年绿城实现收入603.03亿元，同比增长43.7%；利润23.75亿元，较上年同期下降11.04%；股东净利润为10.03亿，比2017年下降了54.2%。
绿城不仅没有完成年初定下的1600亿销售目标，增幅也创下近三年最低，远落后于其他房企至少40%以上的增速。其他指标也远落后于其他房企靓丽的数据，无论是宋卫平非常看好的龙湖（销售规模2006.4亿，同比增长28.5%），抑或曾看不起的融创（合同销售金额4,608.3亿元，同比增长约27.3%），18年的绿城业绩数据非常一般。
与股东利润“腰斩”相反的，是绿城的负债在持续抬高。数据显示，截至2018年底，绿城的有息负债达814亿元，较2017年底增加41.2%；净资产负债率为55.3%，而上年同期这一数字为46.4%。
同时值得注意的是，张亚东还给绿城定下了2021年实现3000亿元的销售目标，业内人士普遍认为，将面临不小的扩张压力。
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错失最佳时机 面粉买在高点
作为一家房地产企业，最主要的盈利手段肯定就是拿地造楼后卖房。这一系列能自我造血的手段背后，首先就是要有足以支撑其规模的土地储备。最开始的就是拿地。
他们在历史上曾经有过辉煌一刻。2009年，绿城仅次于万科，在内陆房地产企业中排名第二。当年，绿城实现合同销售额517.3亿元，创历史新高。
十年弹指间，碧桂园从2009年销售额232亿元攀升到2018年7287亿元，绿城从517.3亿元涨至1564亿，再也无缘行业十强。
这十年，是房地产行业快速发展的十年，也是绿城错失良机的十年。掉队了的绿城，正在努力追赶。
绿城2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截止期末共有3247万方土储。但这个土地储备规模对绿城明显偏小，规模小于绿城的中国金茂同期土储有6420万平，而绿城一直想要对标的中海地产的土储有9144万平，华润置地则有5957万平。
而且众所周知，2018年下半年开始，地产行业急转直下，土地价格也进入冰点，实在是拿地的最好时机，但从年报来看，绿城在2018年已经错过了低位拿地的最佳时间点。
但有意思的是，进入今年3月，土地市场开始转暖，地王开始再现江湖，绿城才开始冲进土地市场，前后差了4个月，土地价格已经是冰火两重天。
2019年一季度，绿城一共拿下了9块土地，易简财经统计发现，其中至少有4宗地块买成了面粉跟面包价格接近。
1月30日，绿城以9.6亿元拿下杭州余杭未来科技城地块，楼面价1.6万元/平米，但周边在售的高层销售价格仅仅为2.2万元/平米。
3月28日，绿城拿下宁波潘火投创地块，成交总价26.9亿元，实际可售楼面价1.8万元/平米，周边二手精装价格为2.5万元/平米。
3月29日，绿城以19.7亿元拿下杭州萧山兴议村地块，实际可售楼面价约为3.5万元/平米，而周边在售高层价格为3.5万元/平米。
4月3日，绿城以23.4亿元价格拿下宁波东部新城地块，其中可售楼面价约为2.9万元/平米，目前周边在售高层价格低于4万元/平米。
这四块土地的溢价率，分别为26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均楼面价约为每平方米1.98万元。而2018年，绿城中国新增土地平均楼面价约每平方米1.14万元，几乎翻倍。有业内人士对易简财经表示担忧：“以上4宗地块从可售楼面价来看，比照目前周边在售均价，绿城这4宗地块恐怕都会面临亏损。”
病急乱投医，2019年3月，中国地产市场虽然有一个小阳春，但进入4月，情况又开始急转直下，绿城在3月高点高溢价拿下的地块，实质上是在给绿城埋下了多重不确定的未来。
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漫长的内部磨合，未来难料
长期混迹于土地市场的企业家，总是有敏锐的嗅觉，出手也有节奏感和美感，出手即中。
而绿城的节奏，从销售到拿地，都乱了。业内人士对易简财经表示：“从地产头部企业的增长来看,这几年的发展都得益于战略得当以及相对较低的拿地价，绿城这一轮的拿地价并不便宜，战略也不清晰。”
更深层的原因还是由于绿城自己的权力架构创痛。
从2014年央企中交代替当时的融创入驻绿城开始，中交与绿城之间的磨合就一直磕磕碰碰。
从中交向绿城派驻董事、原绿城二号人物寿伯年出售其持有的全部绿城股票、到去年8月行政总裁曹舟南的离职、中交方面的张亚东接任ceo，中交正式实现了对绿城的全面掌控。
权力的交接之外，还伴随着多轮的组织架构调整。
从16年绿城内部的“一体四翼”，将原有绿城房产的业务打碎分成了房产集团、管理集团、资产集团和小镇集团；再到17年的理想销售集团，取消独立的销售部，将整个营销体系和售后服务并入；再到18年4月的所有业务被切割为轻重两个板块，形成11+5结构，大幅进行架构整合；最后是今年的变11+5为8+3，内部架构调整为“7+4”……
而在如此眼花缭乱的架构调整中，各种战略决策的执行也因而落下。从错过三四线城市的红利，没能在土地市场价格低位大举购地，绿城几乎错失了最近10年的大行情。
绿城是一家很好的公司，曾经有“不惜成本”打造产品的匠心，打造了如“玫瑰园”、“桃花源”等一系列经典产品，成为长三角地产企业的标杆，但是这五年来，绿城已经彻底失去了长三角的霸主地位，尤其是所在的重镇杭州，被万科、融创不断夹击，连续错失老大之位，不得不说十分可惜。
在央企的背书之下，绿城解决了多年来的财务困境，可以说有一个强大的支撑，但发展是否就有大的机会？不得不说，绿城是否能再次进击，尚需要等待内部管理磨合的结束以及战略的得当。
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作者：简小编