割裂的深圳楼市
这是最好的时代，这是最坏的时代。
——狄更斯《双城记》开篇
这句话用来形容2019年的深圳，再合适不过。
先行示范区、前海扩容、向全球卖地、豪宅税新政......深圳这些大事，都集中在2019年。
有人借着政策利好的东风，持有的楼盘在短时间内飞速上涨，继续躺赢。
有人因为横盘观望，迟迟没有入手，被突然上涨的房价“吓懵”。攒在银行里的钱，怎么都追不上业主涨价的速度。
有的区域楼盘卖得异常火爆，有的区域依旧冷清。
这是2019年割裂的深圳楼市。
下半年持续的“鸡血”
最为割裂的，无疑是跨过8月18日这条线，深圳楼市迎来了截然不同的天地。
三年来，深圳楼市似乎还没有如此集中“闹腾”过。土豪出动了、业主嗨了、买家急了、中介笑了......
这一切源于深圳的超级政策大礼包：建设中国特色社会主义先行示范区。
从2016年“一年两调”的双政策管控带来的降温，延续到2017年的惨淡成交，再到2018年“三价合一”、“731新政”后的理性回归，深圳楼市一直趋于低迷状态。
以近几年成交热门的西部为例，有12个楼盘有不同程度的成交均价下滑，个别盘成交均价甚至下滑3.86%。
例举几个上半年入市新盘惨淡的项目情况：
5月16日， 福田华侨城某豪宅推售1110套，当天去化约1成；
5月21日，龙岗某刚需盘推售415套，当天去化不到1成；
7月6日， 南山某高端住宅推306套住宅，去化不足4成；
7月6日，龙岗某刚需盘推售120套住宅，当天去化不足4成；
......
（以上数据来自各媒体开盘报道，最终销售数据以开发商口径为准）
图源：咚咚找房
直到818先行示范区政策的出台，楼市仿佛被打了一针“鸡血”，整个市场又“活过来”了。
图源：房BOSS
示范区利好后的8月底周末，深圳4大新盘集中开盘，上百亿资金砸向深圳。
来对比一下此后入市新盘的成绩：
8月29日，龙华某新盘推售370套住宅产品，成交186套，去化率超50%；
8月30日，光明某新盘二期开盘，推售308套住宅产品，成交287套，去化超9成；
8月31日，福田景田某豪宅售出410套，去化约8成，销售金额超过50亿元；
8月31日，福田上沙某新盘推2158套公寓，整体均价8.6万/平，半小时成交 800多套……
10月30日，福田香蜜湖豪宅开盘，192套房源售罄，2794人认筹，认筹金达139.7亿元；
11月14日，宝中某豪宅开盘，推出382套现房住宅，成交320套，去化率约8成。
......
（以上楼盘最终销售数据以开发商口径为准）
若说新房市场里，土豪里都忙着买买买，那二手房里的买家们就不那么好受了。
细分到群体，业主与买家最为割裂，地位反转继续相爱相杀。
以朋友林小姐为例，从今年3月份到11月份，她的买房经历犹如坐过山车一般跌宕起伏。
在今年3月份看了松坪村某二手房，当时的两房总价大概是365-370万，因为犹豫迟迟没有入手。
谁料，818先行示范区后50㎡左右的房源都涨到了408万以上，60㎡在430万以上。
国庆七天假期她又继续去看房，再三权衡终于决定要买西丽的德意名居。
原以为买房这场持久战终于要落幕，不曾想，在最后关头业主突然反价。
林小姐一度抓狂，那就破罐子破摔，让他涨吧，不买了！
没想到在11月11日，王炸消息【豪宅税新政】传出。一时间，整个深圳二手房市场“失控”了，业主纷纷上调、反价......（24小时直击！深圳豪宅税新政后：业主涨价、买家崩溃、中介加班....可点击翻阅）
白天上班看到消息的她，急了，火急火燎的又把看房的日程给提上。
终于，在业主异常磨人、不断反价之后，在11月17日深夜0:31分，她以总价420万的价格，买下了福田沙尾蜜园的59.33两房。
从3月份的365万到8月份的408万，再到11月份的420万，林小姐以55万的差价买了个“教训”。
还有被嘲站岗、万年不涨的龙华某超级大盘，也在这次行情中追了上来。
从5万多的成交价一下子蹦到了6万多，甚至还有部分房源冲上了7万。
“膨胀”的宝安中心，部分房源也默默从7万多到了9万多。
818开了个好头，下半年的深圳利好开始一波又一波。
“豪宅税”新政的出台，更是添了一把火：房价和成交量蹭蹭往上涨，不管业主涨价涨得多嗨。
乐有家研究中心数据显示，11月深圳二手住宅过户8013套，环比上涨11.8%，成交均价57361元/㎡，环比上涨2.2%。
来源：乐有家研究中心
这一再验证了深圳业主对涨价的敏感度，完美贯彻了深圳速度。
已经买房的人有恃无恐，而买不起房的人，却越来越难。
冰与火的东西部
而有房的人，暗地里也形成了“鄙视链”，尤其是房地产圈内人士。
南方楼事简单跟周边的同行们调研了一番，发现买西部的占比远大于东部。
一位最近刚买了龙岗某刚需盘的同事，幽幽地来了一句：“身边好像就我买了东部......”
再看回市场。东部虽有一些楼盘卖得好，但整体冷清；西部因为一些利好，异常”火爆“。
东西部之争由来已久，而归根结底还是城市大规划导致的。
从深圳规划来看，西边发展的火力正猛。比如粤港澳大湾区，它的核心在前海，而前海位于西部。
东进概念相比前几年，声响小了很多。东部人民心心念念的14、16号线，距离传说中的开通时间还有3年。并非说东部规划不好，只是相对于集中火力的西部，气势与速度上就弱了一些。
这是在链家上截下的房价地图：
三年前均价基本和南山持平的福田，今天已经被甩在后面；宝安有9万/㎡的宝中，也有4.1万/㎡的松岗。
甚至有网友调侃，从摇号这件事上，东部就输了。
图源：家在深圳
从开盘表现来看，好像的确如此。
西部很多楼盘一开盘往往伴随着摇号清盘、日光等词汇，比如华强城，从一期到三期，都是秒光。
还有万科星城，去年11月开盘推出3337套房源，仅半个小时卖出1850套。
图源：家在深圳
而东部却鲜少出现需要摇号的楼盘。从打折、优惠，再到中介代理，像挤牙膏一样，一点点消化，往往需要很长时间去消化。
东部也并非没有热门片区，如“当红炸子鸡”大运中心，最近开盘的项目成绩都相当喜人。
11月17日，大运片区某新盘住宅均价5.2万，几乎售罄（图片来源：家在深圳）
11月9日连夜开盘的大运地标项目，甚至有外地投资客连夜排队，共售出房源200多套。
但从整个东部来看，这种现象并不常见。
东西两边距离不过20几公里，最大的差价已有3倍之多。明明是同一个城市，却有天壤之别。
这样变态的分化，只存在于深圳。
好在东部短期内虽然布满尘嚣，但一旦规划落地，建成之后前景一片光明，成长力更足一点。
越贵卖得越好？
深圳另一割裂现象就是，越贵的房子，抢的人越多。
说起来你可能不信，深圳豪宅在近两年的去化率”出奇“的好，刚需盘去化表现反而变得”冷静“。
为什么？无非是这三大原因：限价利好、供求关系以及稀缺的资源。
先来回顾今年热销的豪宅（不完全统计）：
2月22日，瑞府8000万公寓被“秒光”
6月，深圳湾壹号顶层二手432㎡顶层豪宅，以1.38亿成交；
8月31日，福田天健天骄售出410套，去化约8成，销售金额超过50亿元；
10月30日，福田深业中城开盘，192套房源，2794人认筹，认筹金达139.7亿元；
11月14日，宝中云玺开盘卖了8成，数千万的大户型最受欢迎。
11月28日，前海招商领玺在4个小时内抢完456套房源，总销售额超63亿！
......
（以上数据来自各媒体，最终销售数据以开发商口径为准）
2019年，全国人民见证了深圳人的购买力，买豪宅犹如买白菜一般理所当然......
首先是限价利好。自731新政后，以“限价”+“摇号”为调控标配的深圳楼市已经理性回归。
但从另一方面来说，限价即保护了刚需，也放开了豪宅的限价。因为限价存在明显的价差，面积越大，自然越有优势。
例如，如果每平米便宜3万元，买个90的刚需房与买200平的豪宅，谁更”便宜“？显然大户型占了便宜。
在上半年成交量前十的千万豪宅中可以看到，大户型占比最高。
（中原研究中心）
这也就是为什么一有豪宅入市，而且还是中心地段的豪宅，富豪们都会疯抢。
其次就是豪宅的供求关系。
近两年深圳豪宅的供应量是非常有限的，在2018年上半年豪宅仅有23.6万平，2019年上半年豪宅供应量大幅回升，合计35.8万㎡，同比增加52.0%。
图源：中原研究中心
这也就是为什么一有豪宅入市，并且还是中心地段的豪宅，富豪们都会疯抢。
以11月28日开盘的招商领玺为例，作为深圳乃至全国重点建设的前海，区域价值不言而喻。
在这样的背景下，稀缺的住宅价值更是显而易见，自然而然的成为土豪们狙击的“猎物”。
在现场甚至有多位购房者表示，因为害怕买不到招商领玺或者没有选到心仪的房源，所以在颐湾府也认筹，做了两手准备。
而有些豪宅，无关价格都会被抢，因为太过稀缺。
想想顶豪深圳湾一号、开盘大排长队的华润悦府、以及8000万户型秒光的瑞府......
绝对核心地段，还占据山林湖海自然资源的豪宅，深圳真的太少了。
而某些地段、朝向或者户型不佳的豪宅依然会被抛弃......比如小户型小房间的华侨城某豪宅，就卖得不怎么样。
在未来，如果限价红利依然存在，豪宅这类的高端产品大概率会越卖越好。
反观刚需盘，除了热点片区的个别刚需住宅项目去库存表现突出，大部分都表现就比较平淡。
今天入市的新盘绝大部分都是刚需产品，而从中原研究中心每周统计的去化率来看，并不算乐观。（去化率高的那几周都是有热门豪宅入市或刚需热盘开盘，拉高了平均值）
来源：深圳中原研究中心
例如，有“刚需收割机”之称的华强城在5月31日开盘，再现日光神话。
据官方口径，公证摇号摇出999个号码。也就是说，经过三个小时的“抢大白菜”，464套房被999人抢光。
在深圳，有钱人只会更有钱，他们会不断置换更豪的豪宅；而一些资金捉襟见肘的购房者，因为犹豫，最后等来的下一波上涨的房价......
疯狂涨价VS无人问津
深圳也并不是所有房子都疯狂涨价。
除了占据中心位置、带有名校学位的楼盘，部分地段不好、以及自身缺陷的房子仍然无人问津。
就有粉丝在后台留言称，有朋友挂了3个月仍没卖出，无奈之下降价35万才得以脱手。
南方楼事后台粉丝评论
某中介表示，在8月到9月，他们把位于南山、宝安的4套房源降价。它们的共性都是：大户型、自身某些不足、卖相一般，只能降价出售。
最后南山的漾日湾畔、星海名城二期降价没几天就成交了，而富通城三期卖了大半年，总共降过2次价，8月份的时候降了10万，9月初的时候又降了20万，终于卖掉了。
他表示：幸福海岸二期还在卖，主要楼层太低了，想早点卖出，业主还得降价才有机会。
市场就是那么戏剧，高价房卖不掉、刚需房紧缺，降价房也不乏见。
而那些热销的产品要么是小户型，要么是万年不跌的学区房。
据中原研究中心显示，2019年上半年成交结构分化也愈加明显。
90-144平的面积段增加至45%，较去年同期增加了15%，而144平以上面积段占比下降至5%。
其中上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段。
还有网友爆料称，宝安的都市翠海华苑小区成交了一套19㎡的1房户型，成交总价为410万，成交单价为215790元/㎡！
这个价格，甚至可以与深圳湾相媲美了！
9月底，该小区又被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型，单价为16.2万/㎡，仅仅过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡！
不得不说这个楼盘涨的确实离谱！在实地走访后发现，这个暴涨的小区带了宝安排名第一的宝中学位！
夸张点形容就是，你买任何房产都会亏，但在教育资源紧缺的深圳，买学区房大概率不会。
比如福田百花实验双学位的金茂礼都，36平的成交价已到了620万，而在两年前还是420万。凭着一套小户型、老破小，一年躺赚100万。
大家在研究房产投资的时候，很多大V会告诉你只有具备居住属性、金融属性以及身份属性的房子才是最好的投资产品。其中，居住属性就包含了学位。
随着深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。
结
割裂的深圳楼市，一如既往的魔幻。
也许再过十几年，区域之间的差距会慢慢变小。但有钱人与普通人的鸿沟，依然存在，高端住宅产品分化或许会愈加严重。
房价的每一次上涨，业主们便往中产晋升。而对于未上车的购房者，他们的积蓄无疑是贬值了。
割裂无法避免，但祝愿每一位购房者，有勇气、有眼光更有好运气，在每次跌宕起伏中抓住属于你的上车机会。
你眼中2019年的深圳楼市
是怎样的？
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文/邓宁