凶猛的深圳法拍房：加价671次、溢价率达551%！
尽管存在一定风险，但在“便宜”的诱惑下，法拍房仍获得部分市场群体的青睐。
对购房者来说，法拍房最大的风险之一的“收不了房”迎来了一个好消息和一个坏消息。
好消息是，近期，深圳南山法院帮助购房者对拍卖房产进行了强制清场交付，“最大风险之一”有望解决。
坏消息是，各项“风险由买受人自行承担”的条款一如既往地稳坐在法拍房的竞买公告中，想要彻底解决“收不了房”，还需时日。
但市场可不等人，但得益于线上交易的普及和市场的不断发展，深圳法拍房市场正不断“升温 ”。
据了解，近期深圳市龙岗区坂田西村一栋私宅法拍物业在经过共计671次竞价后，以高达551.1%的溢价率成交。
同样忧愁参半，几位法拍房专业人士均对南方楼事表示，法拍房越来越透明了是好事，但随着市场玩家不断增加，法拍房不再像以前那么“便宜”了。
阿里拍卖页面，密密麻麻的待拍房源
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加价671次溢价率达551%，
法拍房“低价不再”？
尽管和普通的二手房相比存在更多而巨的风险，但法拍房已成为越来越多购房者的选择，进一步导致原本就颇具戏剧性的法拍房剧本变得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一处法拍房产在经过671次加价后，以高达551.1%的溢价率成交。从溢价率和举牌次数两个角度作对比，该处房产可比深圳6月底的“史诗级”拍地精彩得多。
自己开设法拍房代拍公司的冯明戈正目不转睛地盯着电脑屏幕，眼镜里映出阿里拍卖·司法（下文简称阿里拍卖）的界面。
前几年，冯明戈从未想过，“刷淘宝”会成为他的主要工作之一，更没想过他还要教自己的员工如何“刷淘宝”。
9月10号当天，在阿里拍卖进行拍卖的房源中，正好有一套冯明戈关注的房源。
该处房产为深圳市南山区前海路与学府里交汇处新德家园B栋12B的房产，面积为97.35平米，起拍价为4904493元。
在距离拍卖结束还有3分17.1秒时，共有5人报名参加该处房产的竞拍，193人设置竞拍提醒，7384次围观，竞拍价格走到5554493元。
最终，经过46次出价后，该处房产以5557493元的价格成交。按该总价计算，未计算其他费用的情况下，该房产成交单价约为57088元/平米。
南方楼事通过贝壳找房查到，新德家园小区均价77391元/平米，选取两套与B栋12B面积相近的房源，其总价为别为728万和750万。
这样对比下来，该处法拍房单价低了约2万元/平米，总价可以省下约200万元。
来自贝壳找房官网的房源截图
这就是法拍房最吸引人的地方——大部分时候都能低于市场价。
不过，冯明戈提醒，表面上看，这个价格拍下房产确实很便宜，但实际上，该房产是公司名下的物业，公司名下的房产在交易时产生的土地增值税比一般的二手房要多得多。
这就是涉及了法拍房的前期尽调问题，这也是冯明戈和越来越多的法拍房代拍公司的商机，帮助买家做尽调，了解被拍卖房产存在的风险。
随着法拍房市场透明度越来越高，越来越多人参与到这个市场中，法拍房的风险也成为越来越不可忽视的问题。
据冯明戈介绍，近期一宗名称为“龙岗区坂田西村79号张建辉一栋私宅”的标的在经过共计671次竞价后，以高达551.1%的溢价率成交。
据悉，该标的物建筑面积为372.2平米 ，拍卖保留价为3454016元，成交总价22489016元。
“大家都看好这处物业，所以多人抢呗”，冯明戈表示，至于这座372.2平米的私宅为何引发哄抢，其成交价格是否合理，在没有做尽调的前提下，他无法给出答案。
龙岗区坂田西村79号张建辉一栋私宅成交页面
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法院动手为法拍房清场了？
仍不普遍
如冯明戈一类的法拍房专业人士及房地产律师一而再提及的尽调，在法拍房市场中是最重要的“角色”之一。
如上文冯明戈提及的新德家园小区，算上综合费用后，实际上并没有比市场价低太多。
相较于价格信息，法拍房更大的风险在于“无法收房”。
值得注意的是，随着越来越多的购房者参与到法拍房市场，近期已经开始出现法院帮助拍下法拍房的买家执行清场的案例， 8月29日，深圳南山法院便对南山蔚蓝海岸社区一处房产进行了强制“清场”工作。
同样供职于法拍房代拍公司的李现表示，在其公司提供的整个法拍房交易全流程服务中，尽调是最为重要的，尽调工作决定了标的房产能否推荐客户参与竞拍、价格区间、房产是否存在带租约的风险等等。
其中，法拍房的风险中最常出现在大众眼中的便是买家拍下房产后无法收房的风险。
例如，在上文提及的新德家园B栋12B的房产拍卖页面就有宝安区人民法院公示该房产的竞买公告：
拍卖物建筑面积如实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担。
房产居住和租赁情况，由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险，一切风险和费用由竞买人自行承担。
通常情况下，或是房产所有权有纠纷、或是原业主已经偷偷转卖给其他人、或是带租约等，均会导致拍下法拍房的人无法正常收房。
正常合法的短期租约基本可以通过与租客协商解决，但较为戏剧性的是，有时原业主为了阻止曾属于自己的房产流入他人手中，会经常导演出许多戏剧性较强的“迷惑”行为。
通过网络搜索，可以发现许多如“买了法拍房有老人在里面赖着不走如何处？”等一类的法律求助。
李现表示，在过去从事法拍房工作期间，听过和见过不少被拍卖房产的原业主伪造长租约的情况，通常临时找到自己的亲戚签署一份长达10年或20年的租约，企图借“买卖不破租赁”的法规来阻止买家收房。
尽管法院方面一再声明各项风险由买受人自行承担，但随着越来越多的购房者参与到法拍房市场，近年来法院强清场交付的案例在全国范围内已逐步出现。
据报道，深圳一处房产在拍卖成功后原业主及其家人仍住在已成交的房产内，8月29日，深圳南山法院决定实施强制清场交付。
看到法院动真格后，原业主在法官主持下与买家协商最后搬离期限，买家同意其在9月16日前搬离，法院清场行动结束。
尽管已有法院强制清场案例，但可以看到，法院在阿里拍卖页面公示的竞买公告中，仍包含各项“风险由买受人”承担的条款。
因此，买家遇到风险后能否成功申请法院强制清场交付，仍需根据具体情况而定，并不是努力拍下就万事大吉。
南山法院清场行动
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市场逐步透明化，
法拍房“僧多粥少”
尽管法院法拍房存在一定风险，但得益于线上交易的普及和市场的不断发展，法拍房也在逐步透明化。
前两天，曾在交易中心驻点做法拍房贷款业务的许杰发了条朋友圈：“怀念那段时光”，并配一张手里拿着好几张深圳市土地房产交易中心的竞拍号码牌的自拍照。
在2018年之前，不少人选择到深圳土地房产交易中心区参与线下的法拍房竞拍，“一次次举牌，特别有仪式感！”
近两年，多数市场主体转战线上，阿里和京东成为法拍房主战场。
冯明戈表示，深圳的法拍房主要通过淘宝、京东、联交所等七家最高法院指定的机构释放，但现在土地房产交易中心释放出的房源较少，大多数房源都通过淘宝和京东释放。
得益于线上的普及和市场的不断发展，法拍房也从神秘走向透明，继而从小众走向大众，从购房者到代拍公司，市场参与者不断涌入。
法拍房市场“升温”最直接的体现是，龙岗一处房产在两次“悔拍”后，第三轮引来更多购房者参与竞拍。
据了解，位于龙岗的春华四季园17栋一单元3A房分别在今年3月和5月成功被拍下，但两次均因买家未履行导致房源再次进入拍卖环节。
可以理解为，买家在拍卖过程中竞价成功后未及时付款，因此房源进入再次拍卖环节。
春华春华四季园17栋一单元3A房第三轮拍卖成交页面
按法拍房的竞买相关规定，成功拍下标的后未及时履行后续手续的买家会被扣除保证金，且不能进入下一轮的竞买。
而该处房产前两次保证金均高达70万元，并不是一笔小金额，买家是何原因未履行相关手续仍是未知数，不得不引人怀疑是否因该处房产存在过多的风险。
尽管如此，该房产在第三次进行拍卖时却引来更多竞争者。
据公众号瑞房统计，春华四季园17栋一单元3A房前两次拍卖参加人数分别为2人次和4人次；前后两次的溢价率分别为31.3%和13.9%。
在8月3日该房产进行第三轮拍卖的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，该房产进行第三轮拍卖的的第二拍，共14人参加，竞价次数高达83次，最后成交价格为875万，溢价率为55.4%。
从参与人数和溢价率来看，该房产在第三拍的的数据比前两次拍卖要高出不少。
来源：瑞房
随着越来越多玩家的加入，法拍房也开始出现“僧多粥少”的局面。
“价高者得，利润空间更小了”，冯明戈表示，由于参与竞拍的人越来越多，直接导致的是出价频率的上升，继而抬升房源价格，使得房源价格逐步接近市场价甚至高于市场价，因此法拍房“便宜”的优势正逐步淡化，利润空间在缩小。
许杰认为，现在法拍房市场已经在向靠近二手房市场，从透明度、价格等几方面来说，未来可能和二手房市场基本没差别。
鉴于部分人对法拍房还很陌生，最后再为大家详细科普一下。低价虽诱人，下手需谨慎。
房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。
①因仲裁、司法行为需要变卖的财产
②因信贷纠纷需要
③因社会个人委托
通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。
房地产拍卖具有以下几个特征：
①一般比普通房源价格要低，拍卖实行“价高者得”的原则；但税费以及其他相关费用可能比较多
②法律性、政策性强；
③拍卖交易过程繁琐
答案是肯定的。
依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。
拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。
需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。
另外，像公司产权拍卖房税费则要更加小心。
周争锋律师：主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。
这里面有两层含义，第一，涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高，买受人要有心理准备；第二，因为必须走核定征收程序，过户的时间没有个人产权的房产那么快，核实征收需要一个过程。”
拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。
有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。
通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍。再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。
依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。
图片来源：咚咚找房
图片来源：新浪房产
①如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险
拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。
②房产的所有权归属有争议而产生纠纷
最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。
③原业主已和其他买家交易过
拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
④房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。
通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
⑤原业主给其他特定关系人设定的有居住权限
比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
⑥不能正常解除抵押的情况
解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。
设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。