学区房，真有那么保值？
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在深圳，有一种房子和豪宅的单价几乎等量齐观——带优质学位的小户型老破房子。
深圳湾带海景的豪宅少则十万出头，贵则二十万封顶，而一套带优质学位的小户型老破房子单价会达到十五六万。
老破小，这种快要被时代放弃的产品，全因套上了学区的光环而身价倍涨。
这就是为什么说：「没有比学区房更保值的房产了！」
深圳并不是个例，不管是哪里，只要有「学区、学位」的概念在，房子的价位就会抬上一个段位。
对比新房子、新小区，老房子、老小区带学位是一件概率更高的事情，毕竟已经有多年被划入好学校片区的履历。
而这些又老又破的房子，并不会真有哪个愿意挤进去住，所以那些户型小的学位房在市场上更加吃香，很多人都只是想买一个「穴」来换学位。
就是这样的巨量需求和少量供应，带优质学位的小户型老破房子的单价相当绚烂。
因政策而生，也因政策而亡
之前，的确有人通过炒学区房赚得盆满钵满。
就像我朋友在南山高新园住的一个老破小房子，2019年年初的时候，价格尚在7-8万元/m²。
但年中，房子所带学位的学校经历了一轮逆天中考，成绩从全市排名五十开外飞奔到全市前二十。
自此之后，这个小区的房价一路高歌，到今年3月份，房价已经达到12万元/m²。这套房房子无论是博旧改还是直接转卖，都会获益颇丰。
数据来源：房天下
上世纪五十年代，义务教育法律对一纸「中小学生要就近上学」的规定，让学区概念在若干年后炒上了天。
不过之后，中国城市化进程加速，人口不断向中心城市聚拢，也导致了中小学学位紧张，设置门槛入学，比如将房屋作为入学门槛，也实在是无奈之举。
此前据媒体报道，北京一个10m²「过道学区房」，叫价150万，根本不能住，只为给孩子上学买个进门证。
另有南京13.2m²的「棚屋」，因是「双学区房」，居然被炒到200万，而且只有居住权没有产权。
然而，政策吹的风，可以把房价炒上去，当然也能把它推向深渊。
如今，全国各地都在淡化学区房的概念。比如，北京：
海淀区规定：
自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
东城区规定：
入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学。
也就是说，以后在北京这些地区新买的房子，将不再对应固定的小学，要实施多校划片。
这一连串政策一出，也意味着很多北京老住户的房子将直接脱离学区房属性！为此，北京学区房的单价直接亏掉了好几万。
未来「全面多校划片」政策是否会推行至全北京，甚至更大范围，这个答案是肯定的。
在「房住不炒」和「淡化学区房」这个大背景下，推进多校划片是大趋势。
学区房有必要买吗？
学区房有必要买吗？
首先，你要知道，炒学区房是一件风险很大的事情。
在中国赚钱，最好的方法莫过于跟着政策走。在上述的大背景下，炒学区房变成了一件风险极大的事情，买到还不一定赚到，所以不建议炒家入手。
毕竟，学区房学位房的政策变化太大，注定这样的房产交易周期不长，学区房原本就贵，再加上税费，极大地压缩了房子的获利空间。
一套老破小房子一旦失去了学区学位的光环，就会身价减半，最后只能套在手上等待棚改旧改来改变命运。
（比如，深圳一套带优质学位房的老破小房子均价13-16万元/m²，但普通的老破小房子均价仅为5-7万元/m²）
其次，你还要知道，你的城市真有学区房、学位房概念吗？你的城市又有什么样的规则？
通常来讲，政府会趋向于让教育变得更公平，让更多的小朋友有好学校可上，所以地方政府的做法有以下四种：
（不限于这四种）
第一种，学位房锁定。
比如，像深圳的大部分区域，一套房子锁定一户家庭，而这套房子会锁定这个学位九年（小学六年+初中三年）。
第二种，增加入学门槛。
比如，像广州多个区，需要靠爸妈积分的高低，结合申请的学校来给孩子报读中小学。
第三种，增加学区资源。
比如，合肥在多个区域建了市内名校的分校，由此来带动人员流动到新区。
第四种，把优质资源平均分配。
比如，像西安等其他地方的电脑派位。也比如，前面提到的北京部分区域的多校划片，即使买了学区内的房，也不能保证能不能真的分到优质学校。
如何分配优质资源，每一个城市都有不一样的做法，在你想通过买房来让孩子上优质中小学之前，看清这个城市的规则。
当然，最后你要明白，并不是真上了学区房，你的孩子就能成才。买学区房见仁见智，成大事者也并不只有这一条出路。
学区房怎么买？
买了学区房，不一定就有学位。
早前，有一些开发商会和学校合作，买房送学位。但现在已经没有这样的操作，就算新楼盘建在学校周边，开发商也不会打包票说这里就是学区。
之前我朋友老家的一个小区就靠近重点学校附近，可是这个小区后来压根就没有划进学校片区，知道真相的业主差点崩溃哭晕在家门口。
在买学区房之前，要确定一件事情：房子所带的学位是不是还能用？
就像深圳实行的是学位锁定政策，一套房的学位只能被一个家庭占用，如果九年内再有第二个家庭买了这套房的话，学位是不能用的。
所以，在你签买房合同之前，可以：
1 - 先问清楚房东，这套房什么时候占用过学位名额；
2 - 居委会查询结果，因为如果此房的租户想上片内学校需要居委会开具居住证明，居委会需要备案；
3 - 在房东陪同下去户籍派出所查询户籍情况，看有没有适龄儿童在户口下，由此判断房子是不是还带学位。
当然，学区房最好提前1-2年买，因为在很多地方房源产权过户和购房者的户口迁移不一定是同时进行，而学区房对入户时间有要求。另外，学籍问题在不同地方也有不同的规定。
再者，在一些需要积分入学的城市，买房时间越长，积分会越高，甚至有一些对买房时间有要求。所以提前1-2年未雨绸缪，会更为稳妥。
结
学区房，这种房产和学位绑定的制度，或许只是一段时期的特殊产物，随着教育资源的普及，或者说优质教育资源的渗透，学区房会越来越失去它的光环。
但是我想，在现阶段，学区房会是中国家长的一个选择。孟母可以为孟子搬三次家，现在不知道有多少中国家长愿意为孩子的优质教育付出七八百万的身价。学区房之所以保值，无非就是人性在主导着价格。