【正确的投资人不碰有钱人的玩物：别墅】

从上周开始算，写到今天，我已经和朋友们分享了房产投资中尽量不要碰的几个领域，分别是公寓、小产权、军产权、商铺、返迁房和写字楼。

公寓、小产权、军产权、商铺、返迁房在市面上的核心竞争力是便宜，很多刚需住房需求，还没有意识到自己买的房子是家庭资产，是要考虑资产的安全性，流动性和增长性的，只把房子当成是一个大件消费品来对待。

中国80%的普通家庭是没有资格这样对待自己家的核心资产的哈，别说中国，算上美国、日本、英国、法国这些老牌的发达资本主义国家的普通中产怕是都没有资格这样对待自己家庭的核心资产。

谁有资格把房子这种资产当消费品呢，老钱，巨富，买一套房就像买一支润唇膏，喜欢就用，不喜欢就放着，丢了也不心疼，多买几支，换着用也无所谓。

今天我们就来讲讲除上述标的之外的另一种非标产品：别墅。

很多中国人都有一个前庭后院的别墅梦想，陶渊明的名句：“采菊东篱下，悠然现南山。”这意境，深深地盘踞在我们的脑海里，只要有机会，怕是都想实现一下。

有这个梦想就好，多元化的社会，绝不会缺产品，只缺钱。只要你有钱，就一定有人可以帮你实现这个梦想。

90年代中后期的时候，深圳的核心商务区还在国贸，银湖相对来说就是城市边缘了，于是，在那里兴建了一个为有钱人准备的纯欧式别墅区，银湖山庄。几十年过去了，银湖山庄的富人几乎流失殆尽。二手产品当前的均价是7.8万的样子。

2000年左右的时候，深圳的CBD迁移到了福田的会展中心一带，位于景田片区的香蜜湖和国贸之于银湖很相似。在那里，又新建了一个为有钱人准备的纯欧式别墅区，香蜜湖一号。不过，深圳的经济重心在向西迁移，香蜜湖一号，位置反而更核心了。2006年的时候2000万左右一套的别墅，现在到了6000万左右，均价过了18万一平。

之于那时的福田而言，南山、盐田、观澜算是偏远之地，在沙河西路一侧的高尔夫球会所啊，盐田的天麓啊，观澜的高尔夫球会所啊，也新建了一批别墅。天麓还号称是亚洲十大最贵豪宅，不过，天麓的价格几乎一直没有动过，现在还有4万出头的精装修带家私家电二手房出售。

2010年之后，深圳的经济重心落在了南山，科技园片区。尖岗山、龙华算是城市的边缘了，这个两个片区也新建了一些别墅。说近期比较有名的尖岗山吧，开发商是泰禾，代表作是院子，不过近年来泰禾深陷债务问题，产品处于停工状态。

现在是2020年了，城市的土地资源变得越发稀缺，早些年，国家还颁布了限墅令，就是因为要提高土地的利用率，不提倡，不鼓励这种低效浪费。

别墅最大的优势是面积大（远离城市核心才有可能），产品设计上前庭后院，私密性强，所以单价高、总价贵。最大的不足是城市交通、教育、商业、医疗配套不足。

观察深圳当前的一些别墅产品，除了随城市经济重心迁移原来边缘的地方变成了相对中心的香蜜湖、三湘海尚价格坚挺之外，处于远郊的别墅产品，价格都和死蛇一个样，只能看别人涨。

当然也有富豪根本不在意这三毛两毛的涨幅，买一个别墅就是给秘书、保姆、下属住的，喜欢了，一个星期去个一次两次。房子里的人像接待凤凰一样的把主子供起来，房子，连同房子里长住的人，都是一种消费品。

因为远离城市核心配套资源，别墅这种产品除了大，长得好看，几乎一无是处。多层的设计，居住体验其实也不好，对于视效率如生命的城市人来讲，这种产品实在是鸡肋。

所以，别墅，其实也是一种非标产品，新开盘时买的人少，将来买得的人更少。当然，也就不可能有什么好的增长潜力。

总的来说，别墅这种产品无法享受城市核心配套资源，居住体验差，维护成本高，交易成本高，富人看不上，穷人买不起，购买力稀缺，对于投资人来说不是好的标的物。对于买房就像买润唇膏的巨富来说，另当别论哈。