滴血房租下，横行的尸鬼
前几天我写了一篇《带血的房租》，因为批评的人，口不择言脏话漫天，所以最终选择删稿。批评的人大多持物业升值态度，说北京房子少了，房租上涨符合经济规律。
对于这个话题，我先予以表态，物业升值确实无可厚非，但是利用大资本抬高整体房租确实弊大于利。这是我之前没有完善的地方，谢谢大家友善批评指正。
本文来源：地产八卦女
1st
最近，北京房租暴涨事件愈演愈烈，地产大V胡景晖宣布辞职，缘由是因为炮轰资本进入租房市场抬高租金，引起其在职的我爱我家企业高层震怒。监管部门迅速介入，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈，提出“三不得”要求：
1. 不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
2. 不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
3. 不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
矛头所向，直指房屋中介抢占房源、哄抬房租等恶性竞争行为。多部门同时启动联合专项执法检查，严查不按约定用途使用融资资金、哄抬租金扰乱市场、不按规定进行租赁登记备案等行为。
具体是怎么抢占的呢？一张截图为证：
对于这个长租公寓的模式，其实网上已经有大量的文章了。最典型的是你包叔和张紫竹先生的文章。因为将房租包装成贷款，这其实是一种典型打时间差的资本运营模式。
为什么这么说呢？因为在这个模式里，上述截图没点明的是，长租公寓方给房东是多长时间付一次租金。大部分房东肯定是不乐意一月一付的，除非长租公寓说可以多给租金（当然这份羊毛最后出在猪身上）；一般房东是三月一付，毕竟按年付给房东，长租公寓方只能赚租金差价和服务费了。按3个月付他有9个月房租拿在手里！然后他可以拿这9个月的资金做投资啊，买兰博基尼啊，等等。万一长租公寓方把这个钱玩脱了，房东没损失，房子还在。银行没损失，还钱人的还在。租客最惨，房子没了还要每个月还钱给银行，最终引发社会动荡，也未可知。
然而实事求是的说，这一个模式虽然有这个风险，但是优点也确实有的，第一点便是免押金。由于房客是签的贷款协议，每月付租金给银行，表面上看，只需支付百分之几的贷款服务费，确实解除了很多人对于黑中介的后顾之忧；
其次对于银行来说，数万个租客房租分期合同构成底层资产，且99%按时交房租率和0违约率。这个资产非常优质，因为租赁行业有租客的押金托底，如果租客不还房租分期贷款了，那么租客一是没法继续住，二是有押金在企业，所以金融公司的风险是0。
第三对于长租公寓方来说，不管租客是怎么付款给银行，他只管按季度、半年、一年向房东付租金，他都可以多多截留比以前更多的租金作为继续运营资金，或者挪作他用。
▲长租公寓真的有爆仓的，杭州鼎家破产4000户租客受损
所以这样看来，整个中介行业利用银行资本，争抢房源提高繁华地段的租金是完全可以的 ，也一定会这么做。资本是逐利的，资本看中的不是利差，而是垄断房源带来的超额利润。但是我说实话，对于这个事情，我确实无法评定资本逐利的好与坏。因为中介利用的是银行租金管制漏洞（银行将房客的贷款打给公寓方而非直接给房东），这一个漏洞本身是合法、受法律保护的。（当然在当前的法律体系下，要堵上这个漏洞也很容易，即要求银行打款给租房中介的周期，必须与租房中介打款给房东的周期一致即可。消灭了这个时间差，资本也就无从套利了。）
2nd
说实话，前两年我曾经对房租上涨的问题也有过怀疑。当时的专家是这么说的：
“涨房租比涨房价要难多了，因为租房是一个完全的自由市场环境，租不租是由民众自己决定的，你房租高了租客就少了。但房价不一样，它有土地拍卖的行情炒作，有政府政策和民众炒房的需求参与。想让房价涨太容易了，出一个高大上的土地规划，找几家房企拍几块高价地，再找几家媒体吹风即可。”
然而，现实情况是，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套，上涨了300多元。同时，由于租金上涨的预期，个人房东普遍不愿签约长租合同，大部分的租赁合同都是1年租期，占整个租赁交易的79%，超过一年租期是交易占比仅13.4%。（数据来源于我爱我家市场研究院）
很显然，房东们只愿意签短期租赁合同，是源于对租金上涨的期待。房东是最会做生意的了，既然长期看好房租，又何必长租呢？而频繁的短租，也说明房东不缺租客，只差一个把租客统一起来的平台，一起来跟房东说价。
实话实说，胡景晖爆料的资本大拿，就是这样的一个平台。他们有充足的资本更有充足的客户，去跟房东谈判。原先房东对租客“一对多”的自由市场，早已变成房东对房租平台“一对一”的垄断市场。
我们可以想象，如果一个城市大多数房源都是某一家平台的，很明显，这个平台肯定是有定价权的。
说到这里，我突然又想起一件事。曾经我把自己的空房挂到58同城上面想要转卖，结果在两天之内，给我打电话的只有中介。那时候我就想，会不会是一有新房源，58就先把房源推给中介，然后才会推给租房的个人呢？
3rd
租房，从中国人安土重迁的思想来说，其实是一种临时性的举措。如果自己有房子，谁会去租房呢？
曾经，在政府提倡租售同权的时候，我写过一篇文章，《租房，永远也找不到买房的感觉。》文章描述了我对于租房的感受：
租房是快乐的但隐隐担忧着，买房是焦虑的但内心安稳着。租房，不是说没有归属感、安定感，但是真的很少。毕竟房子不是你的，你想干点什么都有掣肘，非常的不爽！！！
以前在深圳的时候，我租住在皇岗新村的一个老小区。房子还不错，就是没家具，只有一个洗衣机。我去网上买了二手沙发、玻璃桌、老板椅、冰箱和床铺，请了两个搬运工花了一天的时间才搬回来。
结果没过两个月，卫生间里的洗衣机坏了，我想让房东买一个洗衣机，房东说找人修，找了一星期还没见人过来。害得我那一个星期都是手洗操作，这在狭小的卫生间里麻烦死了。由于合同里没有专门针对洗衣机的约定，我也等不及房东找人过来，只能自己买了台新的。
结果等我买回来一看，房东的旧洗衣机占据着卫生间空间，又不能扔，只能搬出来放到阳台上......从此以后，我便与躺在阳台晒太阳的生活绝了缘。
而在我买了房之后，虽然还没交房，但我无比憧憬我住在自己家的生活。我在知乎上曾见过这样一段文字，真真的击中了我的内心：
是啊。有了自己的房子，就算房价不涨，就算房价跌了，好歹住得也比租舒心啊。毕竟买了房，我想做装修就做装修，我想买家具就买家具，我想换地毯就换地毯.....毕竟家里的一切，都是我的！
其实从消费体验来讲，租房的体验远远低于买房的体验的原因，在于租户与房屋管理者的需求沟通脱节。
这种脱节，是永远也弥补不了的。因为租户的很多需求，比如换地毯、装吊灯之类，其实都是感性的需求。而高品质生活的本身，就是这些感性需求的集合。
所以，对于租房，我的看法是，永远也租不到买房的感觉。租房，永远只是中国人的临时需求。
然而，一方面因为房价实在太高，很多人买不起；另一方面限购实在太严，很多人买不到。于是租房，就成了北漂沪漂深漂等各种“漂”的长期所在。
也许很多有房的人认为，中国房屋租售比是全世界最低的、在之前政策宽松的时候，房东们还可以依靠房屋升值而非租金来赢利；如今房屋升值随着政策打压，基础已经不存在了，当房价在高位时，涨房租就是理所当然得了。
▲中国“租售比”越低的城市，城市等级越高，产业经济好，租金也越高，但房价相比较租金更高。
▲对于欧美城市而言，虽然也遵循上述规律，但是租售比最低的城市——纽约，租售比也有2.6%。这样的租售比，反映出的事实是，纽约楼市相当于南昌或长沙楼市，总体而言比较健康。
那么，房租涨了，为什么这些北漂X漂们还要继续租呢？不租行不行？
还真的不行。不租房子，这些没根的野草们，根本就没有落脚的地方，也就相当于没有工作了。
说实话，我觉得中国人是最吃苦耐劳的，“忍受极限”也是最高的。房租虽然涨了几百，但毕竟只是“蚕食”了一点点工资，只要继续呆在北京养得起自己，北漂X漂们就没有理由不租房子。出租户们也正是吃中了这一点，拼命提高租金也没事。例如北漂，三分之一的工资都交给了房东，也没听说过谁真的不租了，最多换个偏一点的地方、或者在网上打打嘴炮而已。
此外，相比高租金，中国人更承受不了的，是失业。中国没有欧美的流浪汉文化，中国人失业在家啃老，是最让人瞧不起的。所以即使有些人找不到工作，也不喜欢呆在家里，宁愿每天出去晃悠。而租金再高，也是很难让这些北漂X漂们失业，让他们没有事业梦想的。
换句话说，高租金，其实里面有打工者的眼泪。
▲《千与千寻》里有句台词，说不努力工作会变成猪。中国城市相对于年轻人来说，也差不多就是这个环境吧！
4th
那么，房租暴涨，为什么是政策管得最严的北京？
因为从根本来说，北京是中国第一大城市，北京北漂人数也是最多的。但是北京房源严重不足，然后又是疏解低端产业、治理群租房、拆除违建等，租客们的腾挪空间非常小，出租方的话语权也就越重。囿于二环内故宫的存在，北京整体的容积率严重偏低。
北京的房子贵，其实很大一部分原因是因为学区的价格坚挺，而非房子建的漂亮建的多。很多有实力有能力的精英，其实并不住在北京，但是他户口挂在北京，房子买在北京。他买房子，完全是为了利用房子占教育医疗等社会资源的名额。
而北漂们也住得并不舒服，然而囿于容积率低、房源紧缺，北漂们也没有办法。所以当房租稍微涨点价的时候，有些精英、北漂还是买账的。
只是这一涨，北京就成了全国房租水平最高的城市。说实在话，我去过全国30多个城市，还没看到有哪一个城市的房租比北京还贵的。北京最便宜的酒店，也要将近300一晚，而且这种房间，往往还空间逼仄、户型和配套很差。
5th
曾经，还看过一部动漫《尸鬼》。说一个小村子里，不断出现人员死亡。医生追查发现，原来是吸血鬼作祟，他们的最终目的是占据整个村子。
然而对于吸血鬼而言，他们吸血是他们的生存方式。就像是人类吃肉一样。既然是为了生存，道德就放在另一边了。
也许，从这一动漫来看，我越来越感觉到，资本运作的套路，越来越像是尸鬼了。
▲香港某个物业基金，坐拥15645套房子，每年收租都能收几个亿。
可是，如果都去做尸鬼了，谁来做人呢？同样的，都去等着资本运作从年轻人身上剪羊毛了，谁来工作去做那只羊呢？
也许，当下的环境，让人不能买房也买不起房、只能被动的租房，相比《尸鬼》里那等着被吸血的人类境遇，也许才是最悲哀的吧！
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