关于融创中国几个代表性问题的回复

1、融创土储充裕，为什么要完成年度任务仍有难度？

相对于大多数开发商，融创的单盘面积比较大，所以同样数量的项目受到疫情影响，融创表现在销售额上的负面因素会更多一些。

说得再具体点，如果万科和融创今年都有20个项目不能在年内推出，那么万科可能会有200亿的销售额延到明年，而融创由于单个项目体量较大，可能就会有300亿被延到明年。同样20个项目受影响，融创就会多100亿的未实现销售额。

2、降负债率对融创的影响大吗？

三道红线，融创是最大的受益者之一。2019年，老孙原本是要降负债的，但在判断总负债额度要严控之后，还是继续扩张了负债总额。在能借钱的时候努力借钱，才能保证在借不到钱的时候有更多的钱，这个逻辑很清晰，我个人是绝对赞同的。

相对于万科和碧桂园，融创虽然近几年的销售规模提升很快，但毕竟原有基础还是薄弱一些，需要夯实，不能一味扩张。事实上三道红线出台之前，也就是今年上半年，融创就已经主动降低有息负债了，在上半年那么宽松的环境里也没有继续增加，这充分表明了态度。从客观上和主观上，适度地放慢节奏，对当前融创来说，绝对是件好事。

目前，融创的产品力、营销力和品牌力都已经是业界最顶级的几家之一，大概率明年中报就能满足两条红线要求，凭借原有的负债规模基础，资金上不会特别紧张，不会比任何一家房企差。未来几年，最需要关注的是文旅的经营，希望能尽快看到全新版本的文旅城，至于住宅方面，不需要担心太多。

3、融创文旅是低效资产吗？

广州文旅城，我去年现场看过，确实很一般。这是万达的1.0版本，后面的成都文旅城就有了明显的提升，据球友说重庆的更好，明年找机会去看一下。目前来看，融创在热点城市开业的文旅项目，下半年的经营情况都还不错。内循环是一个大主题，具有很强的可持续性，在需求侧改革的大背景下，融创文旅，生逢其时。

我并没有指望文旅赚多少钱，只要能自力更生，维持住品牌就是大获成功。老孙对此是有预期的，中期业绩会上的态度和年初比已经积极了很多，我们继续观察吧，在内循环的大趋势下，这个方向并无大问题。今年，融创在青岛、合肥、昆明等地的文旅都陆续或者正在发行CMBS和ABS，文旅的流动性如果能加大，文旅拿地模式就是一个只赚不赔的生意了，低效资产之争，也就没有了意义。

4、限价对融创的影响大吗？

目前全国主要的一二线城市和热点区域的三线城市，都处于限价范围内。融创在一二线城市的土储，占比达到78%，剩下的也基本分布在经济活跃的三线城市，可以说融创整体上受限价影响是比较大的。在部分限价的城市里，也有一些项目分布在非限价区域，但这些区域往往地理位置较远，市场需求不是很旺盛，即便不限价，主动提升价格的空间也不大。

限价主要是分两种，一种是单盘限价，就是给该项目一个指导价，整体备案价格的均价不得超过指导价。另一种是区域定价，项目可以适当高出区域均价，但要想备案就需要有其他项目足够的低价房源同时备案，来拉低高价位房源的备案价。

开盘前房企需要把每套房源的价格进行上报，后期备案的时候，不得超过这个价格，有些地方还规定了下限，低于备案价格一定比例也是不允许的。对很多城市来说，防止降价的重视程度甚至还要超过涨价。

限价在客观上，确实会影响融创的利润率，但凭借着过人的产品力，即便是同样的限价条件下，融创的项目很多都能比竞争项目更快售出，这就加快了资金周转，对提升项目的净利润率有直接促进。规则改变不了，就需要充分理解和适应，在产品、品牌和服务上占据优势，以快打慢，这就是有效应对策略。