按清算项目准确计算实际缴纳的增值税附加，难度有点儿大

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根据国家税务税总局公告2016年第70号，营改增前后土地增值税清算可扣除的与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

注意公告中对可以扣除的“与转让房地产有关的税金”，表述上是有差别的：营改前是“实际缴纳的”，营改增后是“允许扣除的”。

该份公告对营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，也作出了规定。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

按清算项目准确计算实际缴纳的增值税附加（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加），会计们，能做到吗？

有朋友说能做到。利用ERP软件，或者EXCEL表格，对每一期收入、支出都分项目分别核算销项税额、进项税额与进项税额转出额。然后对每一清算项目，根据登记的销项税额-进项税额+进项税额转出，再计算对应的城建税、教育费附加，作为土地增值税清算增值税附加扣除金额。

貌似解决了问题。

可是，如果存在多项目开发，土地增值税清算时间有先后，交房（增值税纳税义务发生时间）不同，或者再加上后期项目如果有可抵扣购进甲供材料进项税额，先清算项目一般情况是增值税义务先发生。此时实际缴纳的增值税附加（城建税、教育费附加）就会少于上述计算出来的数字，而后期实际缴纳的比计算数字大的部分，税务机关会不会认可也是存疑。

所以，大概率是只能按70号公告说的按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

如果房企开发项目实际增值税税负大于3%，就会有部分实际缴纳的城建税、教育费附加在土地增值税清算时，不能扣除。

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