【建纬观点】简析我国物权法中物权区分原则在实践中的运用——以一起特殊的商品房预售合同纠纷案件为例
刘畅律师，国际业务部/不动产金融部成员。
毕业于武汉大学和上海交通大学，拥有法学硕士学位。在投融资、公司业务、房地产及建设工程全过程法律服务领域拥有多年经验。
目前主要执业领域包括：投融资、公司业务、城市基础设施项目、建筑工程、房地产等领域的诉讼和非诉讼法律服务。
案情简介
当事人A于1995年9月20日与开发商签订了《商品房预售合同》，约定购买位于上海某地的房屋（下称“系争房屋”），签约后，A支付了全部购房价款，开发商于1997年12月将系争房屋交付给A，A入住至今；开发商于2000年10月协助将A登记为该房屋的预购房屋权利人，但至今未协助A办理房产证。自2000年左右至今，A已无法寻找到开发商及其相关人员，无法直接要求开发商协助办理房产证。2017年中旬，A向律师寻求帮助要求通过起诉的方式以最终获得系争房屋的房产证。
这是一个看似非常简单的案件，A可以提供预售合同、购房款支付的收据，及入住房屋的证明，从表面看A有充分的理由可以要求开发商协助其办理房产证，但在实际帮助A进行诉前准备时仍有很多值得深思的方面，尤其是该案件已涉及到我国物权法中的物权区分原则这一民法理论。本文拟从该案件案由、诉讼请求的设置等方面入手进行简要评析。
关于本案中当事人A的请求，究其本质其实是如何根据一个设立了物权变动义务的合同，最终达成物权变动的结果。因此在该案件的诉前准备中，需要首要考虑该案的基础法律关系究竟是物权还是债权，两者是否可以结合？若是物权请求权，针对此类房屋买卖案件，法院是否可以通过判决直接产生物权变动的效力？若是债权请求权，当事人A的诉请是否已超过法定诉讼时效？即便未过诉讼时效，但在开发商已无法找到的情况下，如何保证在债权请求权胜诉后可以要求缺席的开发商协助办理产权变更？
（一） 案由设定
根据案由规定第三部分物权纠纷的第32项“物权确认纠纷”的规定，若本案的基础法律关系确认为物权，则应选择该项中的“所有权确认纠纷”作为案由；根据案由规定第四部分合同纠纷的第82项“房屋买卖合同纠纷”，若本案的基础法律关系确认为债权，则应选择该项中的“商品房预售合同纠纷”作为案由。
因考虑到本案中的债权请求权可能会被认定为已超过20年的最长诉讼时效，而确认物权纠纷不适用诉讼时效，在立案时，我们先以“所有权确认纠纷”为案由进行立案，但在立案庭递交材料时即被立案庭法官修改成“商品房预售合同纠纷”的案由后才受理该案件。
（二） 诉讼请求的设定
在诉前准备阶段，我们先行检索了上海同类型案件的裁判文书，发现在此前的诸多判决中，法院意见存在不一致的地方，大致可以分为几类，在满足相关证据要求的情况下：1. 仅起诉要求变更产权的，法院支持该诉请；2. 仅要求确认所有权归属，法院驳回该诉请；3. 即要求确认所有权归属，又要求协助变更产权的，有的法院判决全部支持（多为2015年之前的判决），有的法院则驳回确权请求而支持协助变更请求。
因在受理本案的法院原先审理的同类案件中，该法院的意见为即支持确认所有权，又支持协助变更产权，我们在立案时的诉讼请求最终设定为请求确认所有权及请求开发商协助变更登记。
（三） 案件判决结果及执行结果
经法院审理认为：开发商应当继续履行合同义务从而使A最终取得系争房屋产权，因此就A要求开发商协助办理产权过户登记之诉请予以支持；对于A要求确认系争房屋产权归其所有的诉请，鉴于不动产物权须经依法登记方发生法律效力，在系争房屋产权尚未登记至A名下之前，A就系争房屋所享有之权利并非物权而系合同项下之债权，即A有权要求开发商继续履约从而通过办理产权过户登记手续最终获得系争房屋之产权，因此对于A要求确认物权之诉请予以驳回。判决生效后，因开发商已无法找到，由法院向相关房地产交易中心开具了协助执行通知书，可由执行法官与当事人一并协助办理产权变更手续，无需开发商出席。
从以上案件的审理及判决情况可以看出，本案的基础法律关系为债权请求权，商品房预售合同的当事人不能要求法院直接确认物权所有权，仅能要求开发商根据合同约定继续履行协助产权变更的合同义务。
综合以上案件情况，不难发现，目前法院就此类由商品预售合同引起的与物权变动相关案件的审理会严格区分当事人所享有的物权请求权与债权请求权。商品房预售合同的签订系设立一个物权变动的基础法律关系，是一个以发生、变动债权债务关系，从而引发物权变动为主旨的债权合同，即物权变动的原因行为；合同双方当事人之间仅因此产生债的权利义务关系，作为物权变动原因行为的合同生效并不导致物权当然地发生变动，因此合同当事人仅能依据债权请求权要求对方当事人履行合同义务，从而获得物权变动。由此可以引申出物权法上的一个重要原则：物权区分原则，即物权变动结果与其原因行为之间的区分原则。
（一） 物权区分原则的含义
根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条物权法的规定通常意义上来说是确认了我国物权法中的物权区分原则，结合学理和立法原理，物权区分原则通俗来说包含以下几种含义：
1. 合同行为与物权变动行为之间存在相对独立性。即作为原因行为的合同行为与其完成物权的各种变动的行为是两个独立的法律行为，原因行为受合同法调整，作为处分结果的物权变动行为适用物权法调整。这两个行为各自有其独立的意思表示和成立方式，因此他们是分离的两个不同法律事实。
2. 无因性原则与有因性原则的学理之争。物权无因性原则是指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销；有因性原则则是指原因行为与物权变动行为仅为相对独立，在一定程度上，物权变动的效力受到作为变动原因的合同行为的影响和支配，即债权行为不成立、不生效、被撤销或无效，其物权状态也应被随之变动，原权利人可以要求恢复物权。在我国目前的物权法体系及司法实践中，仍是坚持物权有因性原则的。
（二）物权区分原则的实践运用
物权区分原则在学理上有诸多理论和学术派系，本文不再就其学理进行探讨。关注物权区分原则在不动产领域的司法实践中的运用，用于区分请求人在何种情况下可以主张债权请求权、在何种情况下可以主张确权，司法实践中做法仍未统一。参考《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南（总则部分）》第八条的规定，在物权归属和内容不明或发生争议时，当事人一方主张其享有某项物权的，应当提供证据证明存在如下要件事实之一：
1. 通过合同协议等法律行为取得了标的物物权；
2. 通过法院、仲裁的裁决等取得了标的物物权；
3. 通过继承或者受遗赠等行为取得了标的物物权；
4. 通过合法建造等事实行为取得了标的物物权；
5. 自己系实际的隐名物权人；
6. 其他能够证明享有物权的事实。
经筛选判决结果，较为有争议的大致可以分为以下几种情况，：
1. 当事人签订商品房预售/买卖合同，在物权变动结果发生前，物权未发生转移或设定，当事人只能基于债权请求权要求对方交付或协助登记，而不能直接要求法院确权；当事人可根据法院判决协助登记的裁判文书，要求执行不动产的变更登记；该判决思路已基本形成统一。
2. 当事人签订隐名购房协议，由名义购房人作为不动产登记的权利人，隐名购房人要求确认房屋产权归其所有，并要求名义购房人协助转移登记：该类情况的判决结果不一，有直接确认所有权归隐名购房人所有，但根据具体情况无法要求协助变更登记的，也有驳回当事人的确权请求，但判决协助变更登记的；但前两种判决的案由均归为物权保护纠纷中的所有权确认纠纷。
其他因继承、原始取得等引发的物权确认纠纷无较大争议，此处不再赘述。
综上，物权区分原则的复杂性也决定了不同法院对此类案件的把握尺度的不同。在此类案件的具体操作过程中，要区分基于物权的请求及基于债权的请求，不仅需要从法理上进行分析，仍需考量不同法院的实操做法，方能将当事人的请求以最符合实际操作的方法予以实现。
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