业委会工作方法论之“避坑”指南

业委会参与者相互戏称为“坑友”，因为业委会的困难与障碍总是出其不意，能顺利到站的人不多，一着不慎失误犯错跌入险境、或迅速夭折的倒是不少。与其说的是进了业委会，倒不如说是掉进了泥坑。

业委会到底有多少坑？请往下看。

No.1坑：没有绝对的敌人，只有偶尔的利益冲突

作为基层社区自治组织，业委会打交道的对象层次很丰富，包括：政府行政层面上的街道、房办、居委会；商业层面上的开发商、物业公司；个体层面上的业主、租客等小区居民。每个主体利益诉求不一，业委会要做的，是找寻这些诉求的共通点，平衡，和而不同。

在打交道之前，需要对各主体的需求与特性有一定了解，尤其是业主的需求层次，做工作计划时才不至于走偏；有了心理准备之后再干活，也不至于太失望。不过，现实常常是经历之后才会具备理解力，遗憾的是，参与者并没有重来一次的机会。

与业委会的公益性质相对立的是，现行社会的运作似乎只认同两套逻辑——行政逻辑和市场逻辑，而踏实干活的常常被称为“理想主义”。很多事务、工程项目交涉繁琐，工作量巨大，但业主不看这些。大家要看工作业绩，带着功利性，也相对表面。拿物业工作举个例子，某小区前期物业修缮地下车库的环氧地皮，效果一般，工程花了几百万，买来业主一片骂声。后来小区换了新物业，花几万块钱在小区里洗洗涮涮，业主看到周围环境干净整洁，眼前一亮，全是好评。

又比如居委会，上面是政府，工作都有指标，追求和谐稳定，比较容易“出成果”的社区服务项目，矛盾少，业主见了也开心。一到年末，就常在新闻里看到“别人家的小区”，拿几百万的公共收益给业主分红，每户业主分得几百上千元不等，小区利益摸得着，谁会反对？

现在业主是欢欣鼓舞，可是表面功夫，短期利益，不能指望它能解决社区大的问题，真正负责的业委会，目光要长远，格局要大，也要够洒脱。因此，是否具有足够的信念感、使命感去坚持做基层工作，成为业委会能否长久地存活下去，并持续创造价值的核心竞争力。

避坑指南1：说什么不重要，重要的是做了什么

在参与初期，特别是竞选阶段，一些人爱给业主画大饼。规划很好，蓝图很棒，逻辑很到位，小区未来一片光明。但是，说起来容易，做起来就不知道前方有什么埋伏在等你了。因此，心情越澎湃，越要警惕和淡定，才能理智评估事情的真实性和实践难度。

行动和支付成本，才是衡量言语真实性的唯一标准。同样，行动是检验社区工作的唯一标准。说什么不重要，重要的是有没有能操作性，plan A失败了，有没有plan B曲线救国。否则，向业主描绘前景时头头是道，结果又是另一回事，流逝的信任，恐怕无法轻易挽回。

避坑指南2：了解小区相关行业现状

虽然居委会、街道（以及街道之上的行政部门）、开发商、业委会、物业等机构在小区里说话，未必有人听，但他们都有自己的权力。比如，物业听起来是业主都可以骂的弱势部门，但要和物业经理打交道，就会发现物业领导的权势不低。小区的复杂性就在这里，各个利益相关方占有了业主的部分权力，让其让渡出权力很难，而小区的良性可持续发展，需要利益相关方之间的良好协同。

了解居委会、物业的工作现状，有利于理解他们的处事逻辑、工作模式。知己知彼，才知道怎么和这些利益相关方沟通，为今后协作打下基础。如果不愿协作，那也要知道对方的软肋。

避坑指南3：不要自己给自己制造障碍

居委会和物业的基层从业人员收入并不高，相关从业人员素质参差不齐，他们的影响力却不容小觑。在社区中，不要给任何主体人为制造障碍，搭建和双方关系，给他们留一个温和、理性的印象。

避坑指南4：走出矛盾旋涡，拒绝他人强加的意图

小区由很多个体组成，每个个体对社区的认知是有差异的。比如开发商、物业公司以商业利益为导向，而业主一方成份结构复杂，意见多分歧多，存在大量不可控因素。因为利益不同，业主内部有分出很多阵营，这在矛盾斗争激烈的小区尤为明显。比如住一楼的和住楼上的，住别墅的和住高层的，一栋楼里维修个电梯就能产生无数争吵，更别说牵涉更广泛利益的事项。业主、志愿者选择支持或反对业委会，也可能掺杂私人企图。当业委会成立之后，这些背后的人就会对业委会施压，要求兑现他们的个人诉求，否则就是支持者的丧失。

包括居委会、开发商、物业，这些主体处于自身目的考虑，通过大力推荐一些业主，或暗中用红包收买参与者的方式，影响甚至干涉业委会的某些思路决策。

处在利益中心的业委会，必须识别和拒绝他人强加的意图，一是要明白意图背后的逻辑；二是要清楚自己要做什么，有大局意识，学会跳出矛盾旋涡，摆脱他人的掣肘。

避坑指南5：提高风险意识

没进入业委会时，感觉社区工作没啥技术含量。很多人容易掉以轻心，做事情之前不动脑子，想当然。可一旦出错，业主不满情绪爆发，业委会可能就干不下去了，这也是业委会寿命不长的一大原因。

参与者要提前认识到这样的现实，做事要稳，给业主足够的安全感，就是给自己更多的保障。

No.2坑：团队

就目前现状而言，愿意从事社区工作的专业人员很少。也就是说，指望专业团队不现实，结合参与者能力与性格等特点相互搭配，妥善分工，并适当利用业主志愿者团队的劳动力，反而比较科学。

避坑指南6：团结比专业重要

干业委会需要具备很多素养：极好的沟通表达能力、感染力，丰富的社会阅历，靠谱的为人处世能力，明事理、有责任心，有团队精神等等。其实，拥有这些素养的人可以胜任很多工作。

英雄不问出处。其实，只要是真心愿意为小区付出的人，都可以用合适的方法帮他们成长以胜任工作。关键是业委会内部要相互理解，合作共赢。多少业委会因为内讧分崩离析，本来选出一届业委会就不容易，相处不和谐的团队成员很有可能成为彼此的坑，相互葬送。这会业委会的团队管理能力有很高挑战。

避坑指南7：此路不通赶紧换，搞不定的事情千万别执着

业委会推进一项决议，比如停车改革一类的重要事项，通常难度很大。很可能业委会内部开了很多探讨会，做了大量前期调研，对小区停车规则设计了无数版本，但在小区进行公示时还是遭遇不少业主反对。因为已经付出了大量时间成本，此时停手业委会很难甘心，想要一鼓作气顶住压力推进下去。此时业委会一定要冷静，充分衡量事情推进的风险，实在做不下去，千万不要强求，或者换个思路曲线救国，或许还有更温和的解决方式。

手段太强硬，中途挂掉的机率也很大。要是事情没做成，被迫下台反倒得不偿失。

避坑指南8：解决问题就好

小区里不缺分析问题的人。业委会工作确实需要分析问题，但更需要提出解决方案及解决问题的人。很多问题不是解决不了，缺的是愿意解决问题的人。也就是能啃硬骨头、能扛事儿的人。

避坑指南9：问题的延时解决：疮，流脓了再挑

业委会更容易看到业主看不到的问题，因此当某些问题开始萌芽时，业委会想要尽早解决掉，以免问题越来越突出。

但这里要说的是，不要着急，看到某些症状，学会延时解决。要注意，业委会毕竟只是业主大会的执行机构，有些事情假若业委会主动采取行动，反而被业主指责。因为业主还察觉不到问题的严重性，业委会提前做了，业主只会觉得里面有猫腻，业委会想搞钱。这个时候，业委会是被动的。

要解决一个问题，有时候需要时机。找准时机还需要做一系列思考，现在推进会有什么后果，业主支持吗？是否反而引发更大的冲突？一定要多方面考虑，再做决定。往往是问题激化，所有业主都想要解决问题的时候，最容易推进工作。

No.3坑：业主

业主，作为小区内产权所有人，在自家的居住场所，有天然的自由表达和行动的权力。虽然业委会有业主大会赋权，但也只是决策的执行者，没有任何立场去要求具体的个体做什么，而且业委会在法律界定上地位模糊，遭受业主的攻击或辱骂很正常。大家压力都很大，骂业委会又没什么风险，因此业委会很容易被业主当作情绪的宣泄口。对于这一点，还需要参与者多一点自我安慰和理解了。

避坑指南10：寻找矛盾缓冲带，核心决策者不宜直面业主

当争议比较激烈时，核心决策者（通常是业委会主任）不宜直面业主，尤其是没有任何准备的时候，很容易遍体鳞伤，失去二次解释的机会。

矛盾产生时，可以先借助其他渠道，给核心决策者和受众之间做个缓冲，通过中间者，比如其他委员，或者志愿者，先做沟通。让业主们先冷静下来，业委会主任再出面做进一步的解释。

业委会其实是高风险领域，作为业委会参与者，要学会保护好自己，保护好团队，活下来，才能做更多的事。

避坑指南11：珍惜志愿者

业委会能力毕竟有限，光靠几个委员干活也不够。很多工作还需要依靠志愿者的力量。并且，他们也是一个传递信息，促进沟通的枢纽。如果配合业委会信息平台以及其他各类场景，不断交互，最终会让小区发生整体性改变。

避坑指南12：无利不起早

无利不起早也是业主对业委会的普遍理解。要打破这样的观点，业委会需要用实际行动说话。信任感都是培养出来的，在小区的点滴改变中，业主会慢慢认可，只是这需要时间，也需要投入大量精力。

本文转自《业委烩》-业委会避坑指南，一家之言，不必在意！