激情置业不再；房产进入新时代，守得云开见月明

国内上高中时，英语课里有一节，说西方人注重隐私，即便比较熟的人见面，首先聊到的就是天气。放到现在，且是加拿大人编辑，见面聊的可就不仅是天气，更多的还有房子。

这么说也许有点儿夸张，毕竟加拿大人全年花在抱怨天气上的时间占据了人生的20%，但说见面很快进入住房话题，并不过分。

加拿大拥有自己房产的业主，大约占总人口的70%。邻里见面，社区聚会，谈天说地之余，总有机会牵扯到房子。且不说咱华人对房子的话题有多狂热，本地报纸，网上新闻，广播新闻，每天几乎都离不开房市，以及相应的贷款和出租问题。

上周去看家庭医生，她在问病之余，还关切询问，房市如何，工作是否顺利，嘱咐我不要压力太大，要有 Plan B，听得我心暖。看来坊间都知道地产人士的日子开始不好过了啊。

其实呢，做了这么多年地产经纪，即便是有 Plan B，也是和房产有关。做这行，不仅是为赚钱，更多的是热爱。一份自己得心应手，具有挑战性和成就感的工作，才是坚守的原因。

今天暂不忆甜思苦，且把那疯狂的2017和如今沉迷的2018放下，就说说最近有关房子的新闻，看看各路权威机构如何分析未来房市走向。

“ 加拿大抵押贷款及住房公司 ”，著名国家住房机构 CMHC 说，未来两年，全国范围内的房地产市场预期会走向平稳，房价仍然上涨，涨势放缓，涨幅将与经济和通胀率保持平行。

事实上，安省从去年开始，绵延至今的这场房市大调整，已经让多数人，包括地产经纪们意识到，想靠着买房卖房爆发，有点儿悬；然而，对于那些踏实稳健的业主们来说，却是一个极好的回答。低价买入，长期拥有，现在有了正确的理由。

目前对房地产市场不利的是严格的贷款审批和央行持续加息。

贷款压力测试随着不断加息更加严格，审批文件要求又多又繁琐，拒批案例比从前大幅增加。

B20不用再说，已经被银行大咖们强调多遍了。上周二的报道， TD 银行针对多数加拿大人拥有的 HELOC，房屋抵押借债，开始采取新的措施。对于那些申请房屋贷款，同时保留目前手头上的HELOC业主，TD要求，申请人必须按照满额用HELOC的标准，证明自己有足够的能力还清借债。举例：您有$20万的HELOC额度，甭管您是否用，用多少，银行就当您用了全额。按照现在的利率，看您是否有能力偿还 $1200 的月息。变相说，您多了$1200 月债务。就这么简单粗暴。

这项政策对于度假屋，第二住宅，以及出租市场会起到抑制作用，虽然不能是压倒骆驼的最后一根稻草，但任何一项不利于房市的举措，至少在房价上会有负面影响。

TD 不是独家如此苛刻。皇家银行 RBC 也正在申请使用这项审批政策。

也就是说，当下，您申请一个新贷款，除了接受现有的5.34利率压力测试，还要再加上您可能全额使用 HELOC 的还款能力测试。

说到 HELOC 的流行和增长趋势，简直可以和大麻市场并驾齐驱。近年来，只要买房人申请房屋贷款，银行就会主动推荐一份附带的 HELOC。银行一直安抚客户，说这 HELOC好比是一个储蓄账号，用多少还多少，只还利息也行；随用随有，不用担心资金周转不灵。现在翻脸如翻书，自己推荐的福利产品，反成用于制约贷款人的利器。

解决方案：1.减少 HELOC 的额度；2.将现有的 HELOC 做成一个正常的贷款模式；3.彻底关掉 HELOC账号。

我个人认为，这三种方案有利有弊。减少额度？每一笔HELOC额度都是用申请人当初的信用被查，良好记录换来，因再申请贷款而被迫减少额度，得不偿失；HELOC 锁定成房贷，还清需要缴罚金，再借款增加难度；至于最后的这条，取消 HELOC，想想都心疼，临时用钱救急怎么办？

最好的办法是，趁着年底前，这条政策还没有全面普遍实施，其它银行以及贷款机构还没有跟上，如果您本来已经有了买房意向，那就出手。现在的房市，从未来涨幅上来看，也许未必是立刻“买到赚到”，但从贷款角度来审视，确实如此。

当然，如果您续签贷款，不换银行，就不用进行任何测试，只看您过去的贷款偿还记录就好。

说到这个贷款续签，最近和银行贷款的朋友聊天，同时也读了一篇本地文章，说现在贷款续签进入新时代，明年的形势对业主非常不利。

我们有贷款的业主都知道，每当贷款延期时，只要您不换银行或者您目前所在的金融机构，不加按，那么，银行不会再次要求您出示初次申请时需要的那些材料。只要您同意银行提供的新利率，您的贷款合同继续。

在过去的这些年里，每次贷款续签，只要有过去的良好还款记录，银行以及金融机构提供给客户的利率都有很多不同选择，并且，基本有所下降。然而，明年续签的业主恐怕没有这样的好待遇了。利率不降反涨。

过去您可以选择在续签之前作出多项选择，不喜欢当下贷款机构给出的利息，您可以将自己的贷款转到其它贷款机构。

然而大家都知道，央行连续加息，贷款审批政策收紧，很多迈不进银行大门的贷款申请人，不得不转向 B类银行。B类银行审批仍然不轻松，利息也高。对贷款人如此围追堵截，明年开始，再次续签时，多数业主恐怕无法也无力逾越其它银行的层层审批，不得不接受现有贷款机构提供的任何不利条件，包括高利率。

最后，说点儿正能量的事情。加拿大政府发布的未来三年的移民计划和具体的移民数额中，最引人注目的是大幅增长的移民配额，2018年接收移民31万人，2019年为33万人，2020年为34万人，算下来，三年100万移民。

在这100万移民里，受过本地高等教育，家境优渥的留学生移民逐年增多；同时，与过去相对应的投资移民及企业移民数量也远远高过时间长，审批严的技术移民。这意味着，未来的加拿大，移民质量越来越高，人们对住房的需求随着数量的增加而增强，那些持有出租物业的房东们会有更多的机会从容选择租客，而租客由于一房难求而不会轻易滋事。

已经有了房子的业主们，沉住气。努力工作，还贷款，房价终究是上涨的；有出租物业的房东们，更要稳住，需要住房的人口数量并未减少，非卖即租。租金已经不低了，还有涨价的空间，所以，只要租金覆盖开销，或者接近，就是好投资。

激情买房时代暂告一段，长期持有是硬道理。有房不愁卖，守得云开见月明。