海淀西四环楼市回忆录
一些业内的朋友会问『地产营销人』，最早接触北京楼市是从哪个区域起步的？
每当这个时候，都会诚实作答：海淀西四环。
大概十五前的海淀在西四环沿线并不缺住宅项目，而且还有很多超大规模的楼盘，譬如：世纪城。
记忆中，02—03年的世纪城单价并不高，大概5000多元/平方米，只是户型偏大，总价在当时来说并不低。当然，后来人大附小与世纪城合体，以及世纪金源购物中心的开建，价格也一路蹿升到令人捶胸顿足的地步。
想想也很有意思，曾经的海淀楼盘竞争也很激烈，非典时期的楼市一潭死水，买房彼时还不是人们的信仰，北京房价每年有个10%的增长已经非常不错，后来的暴涨是07年之后才有的事情。
回想每天清晨，刚入行没多久的『地产营销人』习惯性的从公司前台拿份《北京青年报》，趁上班之前翻看每一版带着墨香的楼盘广告，于是开始拨打热线市调。更多时候是去踩盘，因为项目在海淀，西四环必看，一个下午就能走6、7个项目，拎着一堆资料回来研究，就这样走上了地产营销之路。
时光不复回，让我们还是回到现实。以『地产营销人』对市场的了解，回望海淀西四环十五年发展轨迹，大致可以划分为三个阶段：
第一阶段：百花齐放，供需两旺
这个阶段的时间可以划定在2004—2007年之间。
刚才提到了，那时海淀西四环沿线住宅项目着实不少，从『地产营销人』经常跑动的楼盘看，从北往南，代表性的项目有：世纪城、观澜国际花园、诚品建筑、郦城、汤泉逸墅、北京印象等。覆盖了从万柳到四季青，再到定慧桥一带的楼盘。
由于当时西二环、西三环还有一些项目，所以海淀西四环属于竞争比较激烈的区域，供应量非常大，『地产营销人』整理了一张长时间跨度的数据图表，可以看出曾经的“高峰”状态。
『地产营销人』认为，当时海淀有一定购买力，但还没有今天这么强，主要是互联网经济还没完全进入高潮。
2004年还是最年轻首富，31岁盛大游戏的陈天桥最风光的年代，此时的百度还在谷歌的阴影中，腾讯刚刚上市，马云的事业尚在起步中，新浪正面临收购风险。
海淀最繁华的商圈中关村就是一个超级大卖场，海龙、鼎好人头攒动。
互联网精英还没显示出强大的购买力，在海淀西四环沿线置业的多是京西党政军大院、机关单位、国企等客群。另外，还有一些山西人借着煤矿发财，也跑到这里买了房。
第二阶段：凤毛麟角，转移山后
大概2008年开始，海淀西四环的项目数量就急剧下滑，卖完的项目后来纷纷入住，不知不觉中，万柳就剩下一个万城华府在售。
『地产营销人』记得，“万柳告急！”的字眼出现在报纸的大标题上。当人们意识到有可能买不到房时，价格就开始飞涨了。
2008年即使在金融危机爆发的周期，万城华府的均价就一直稳定在25000元/平方米，这几乎是全北京最高端的项目之一。
作为“山前”的海淀供应急剧下滑也是无可奈何，很多客户只能退而求其次向“山后”望去，东北旺、西北旺就开始进入了西部人群的视野。
从2008年到2014年，海淀山后陆续浮现出保利西山林语、西山壹号院、万科如园等代表项目。
伴随互联网经济在海淀的快速崛起，财富新贵即使有钱了，也不得不与西四环挥手告别。
第三阶段：顶豪当道，依依惜别
当进入到2015年，北京的顶豪元年到来。
海淀西四环供应趋紧的状况依然没有改变，但地王的诞生却实实在在的震惊了市场，这便是后来成为北京顶豪代表作的万柳书院。
2015—2016年，如果你经常看『地产营销人』发布的成交排名，就会发现，网签超过10万/平方米的项目极为少见，只有万柳书院高高在上，15万+经常赫然在目，令业内称奇。这说明海淀西四环沿线不仅卖得高，而且卖得好，这里已成为金字塔尖阶层才能迈入的门槛。
当万柳书院、琨御府逐渐进入尾声，从2017年开始海淀西四环沿线就再也没有新项目入市。一个黄金发展带的楼市进程陷入停滞。
不过，历史就是这样，转机来的总是很突然。
就在上周整理排名时，『地产营销人』发现海淀西四环又出现了新供应！位于西四环沿线的恒盛·欧洲公馆197套住宅房源获批，预售均价还不到8.5万元/平方米。这个好消息犹如幸福来敲门，值得奔走相告。
恒盛·欧洲公馆位于海淀区西四环长安街向北800米，尽揽三山五园皇脉气质，融合东西文化精髓，复兴西贵世家生活。项目周边分布大量国家机关、部委、军队及事业单位。各项配套资源丰富，具备得天独厚的地理优势，是西长安街沿线以北最后一块居住用地。
项目坐拥“三横三纵两地铁”的立体交通网，享有便捷的交通配套，20分钟内可通抵全城。三横即：莲石快速路、阜石快速路、长安街；三纵即：玉泉路，永定路，西四环路，三条纵线贯通南北；两地铁即：地铁1号线和6号线。
恒盛·欧洲公馆距离地铁1号线玉泉路站仅1.5公里。规划中的地铁L2号就在项目周边，未来开通后，该项目将成为毗邻双地铁的楼盘，升值潜力可期。
5.6公顷的阳光星期八公园、老山城市休闲公园、162公顷的北京国际雕塑公园环伺项目周边2000米内，聚集了主城丰富的景观资源，自然环境优美，是区域内较为稀缺的紧邻公园的低密住区。
在生活配套上，永辉超市及超市发与项目仅一路之隔。10分钟可达蓝色港湾，华熙LIVE，石景山万达等商圈，区域内商业配套成熟完善。恒盛·欧洲公馆还自建7千平米商业，能满足未来业主日常生活所需。
项目所辖区域为海淀万寿路，紧邻五一小学本部、培英小学、太平路小学等重点小学，以及育英中学、十一学校、建华实验学校等重点中学和私立名校分布周边。项目自身还配建有五一小学国际部，让居者子女可享一站式优质教育资源。
在健康医疗方面，北京航天中心医院、301医院、304医院、空军总医院、武警总医院等三级甲等医院，遍及项目四周，为居者健康构筑了坚实保障。
恒盛地产择此海淀四环唯一的稀缺住宅用地，秉持“以产品为核心、天地之间、创造经典”的开发理念倾力打造恒盛·欧洲公馆。
恒盛地产公司在香港上市，全资拥有多家项目子公司。在全国已累计拥有的逾千万平方米的土地储备。公司自1996年在上海开始涉足房地产开发，开发项目有海阳光绿园、皇家花园、阳光巴黎等多个经典楼盘。
恒盛·欧洲公馆占地5.87万平米，总建筑面积14.5万平米，容积率仅1.63。社区内规划有三栋坐北朝南的纯板式住宅楼、两栋独立商业楼以及一栋高级会所。项目为纯商品住宅低密高端社区，整体打造为11层的均质洋房，顶层为跃层。
项目规划理念是在公园中做建筑。所有建筑从设计之初都与公园有机结合、和谐相融，同时保留社区内的一棵百岁古槐和众多原生树木。欧式园林手法，以一轴领全局，功能向组团和空间渗透，尽显尊贵内敛。
全石材立面、酒店式入户大堂，70米超宽楼间距坐拥无敌视野，远观三大公园，近瞰社区内的景观园林，恒盛·欧洲公馆是海淀西四环近几年罕见的高品质社区。
项目主力户型为145-277㎡的三居、四居和跃层，户型方正、南北通透，全方位满足改善家庭全生命周期的居住生活需要。
其中，173㎡四室二厅二卫全明户型为主力产品，拥有270°采光通风和超大观景视野。7.4米超大面宽南向横厅，面积高达42㎡，为商务宴请和家庭聚会提供有效空间。主卧为套间，且次卧也可做专属衣帽间。
附赠入户电梯厅以及5㎡的设备平台，可扩展厨房空间，营造开放式中西式厨房，使得房率更高。北侧多功能厅，可根据家庭结构变化，随时调整不同阶段的使用功能。
238㎡四室两厅三卫户型，拥有12.38米超大面宽，两个南向卧室均为套房设计。主卧套间为半圆形设计，观景效果绝佳。南向次卧同样带有独立卫生间和小型衣帽间。客厅5米面宽的豪华尺度，采光更充足。厨房东侧同样有部分空间赠送，得房率较高。
就周边市场看，目前玉泉路片区二手房均价9万/㎡，紧临项目的玉海园小区，房龄均在20年以上，均价约7.4万/㎡左右，而太平路33号院二手房均价已突破10万/㎡。二手与新房的价格倒挂，可谓天赐良机。
恒盛·欧洲公馆2号楼王已于7月18日开盘，现在持续顺销中，想在海淀西四环占有一席的朋友可尽早品鉴。
只有了解过去，才知道现在的珍贵，『地产营销人』梳理的这段楼市小历史希望可以帮到你。
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