海淀的高考分和新豪宅，有没有天花板？

每年一到高考季，海淀总要被朋友圈刷屏一次，今年依旧不例外。

上一周，北京市高考成绩出来后，各区之间的比较再次引人瞩目。海淀高考成绩去年就令人惊讶，今年更加震撼。

2020年北京高考700分以上考生80人，打破历史记录，其中海淀区就有57人，占比是71%，远远超过其他区，另一个教育强区西城区为14人，占比仅为17%。

从高考成绩上，海淀区教育的优势太明显了。如此强的资源力，海淀楼市不可能低调！

不过，就同业而言，大家更关心的是：格局大变后的北京楼市，海淀房价有没有天花板？

如果让『地产营销人』回答这个问题，结论可能有点耸人听闻：海淀是北京唯一没有房价天花板的区域！

为什么会得出这样的结论？

且听从市场层面，三个角度的分析。

1、限竞房和不限价高端住宅，两轨并行

有人会说，有限竞房的海淀，房价上不了天，即使豪宅出来，也不一定卖得火。

这还真未必！

根据其他区不限价纯住宅已上市的表现看，高端住宅比限竞房卖得要火，两种类型的产品并非互斥关系。

如果有一定影响，只能说高端住宅带动了限竞房的销售，却并没有出现限竞房拉低高端住宅销售速度的情形。

为什么在同一个区域，高端住宅项目能做到无视限竞房存在，演绎出独立行情呢？

主要原因有两点：一是不限价高端住宅项目没有7090规划限制，在产品上有自由发挥的空间，因此在户型设定上更倾向于做改善型产品，追求舒适与品质感，与限竞房面向刚需的定位完全不同。

二是高端住宅项目在整体社区规划及产品配置上，也远胜于限竞房。这种胜出是全维超越，包括在建筑、园林、精装、科技、服务等方面与限竞房完全没有可比性，因此就消费者感观体验而言，两种产品占领的是不同的心智，不会混为一谈。

所以说，海淀即将迎来的不限价时代，是限竞房周期结束后一个新的起点。

这个起点没有任何负担，也没有任何竞争，以曾经在万柳书院触及到的15万元/㎡均价看，海淀高端住宅价格回到巅峰状态只是“用时多久”的问题。

2、海淀的“改善”是全北京人的“刚需”

海淀的改善住宅是全北京人的刚性需求，这个观点在民间是不言自明的共识性结论。

为什么是海淀的改善住宅，而不是其他区的？这就要从海淀的市场特征和独有资源说起。

首先，海淀纯住宅供应逐年减少，从2018年的1191套，到2019年789套，再到2020年截止7月底的134套，三年有限供应量下降89%。

纯住宅基本指向改善，也就意味着改善产品在海淀如今十分稀缺。很多无法满足需求的消费者不得不外溢到其他区，这才是海淀楼市的真实现状。

其次，海淀超强教育资源的背后，吸附着最大的购房需求。

每年无论是幼升小，还是小升初，亦或是中升高，都有大量从各区迁居到海淀的家庭，这些迁居或租或买，极大活跃了区域楼市，潜在需求的汹涌，让海淀房价的支撑力始终最强。

不要小看海淀房产的租金，为了孩子教育或者就近科技公司上班，能承受高租金的客源大有人在，这也意味着海淀房子有远超其他区的投资价值。

另外，海淀改善住宅对北京具有刚需意义的地方，还在于靠近西山带来的良好自然环境，不用远离市区便能生态宜居，且历史积淀的人文景观众多，三山五园构筑的精神世界，也容易让居者内心获得安宁。

所以说，即便不限价时代让海淀豪宅强势归来，无论是山前金茂、融创的项目突破12万+，还是山后北清路房价逼近9万，都有全市极强的购买力在支撑。

3、革新的高端住宅，是人居时代分水岭

过去三年的限竞房阻断了北京高端住宅的发展进程，让原本在全国排第一的北京豪宅，停滞不前，也让高净值客户的改善升级失去了目标和方向。

今年动的不限价纯住宅大周期，让高端住宅有了重新爆发、释放的机会，产品较之上一个时代，当然不可同日而语。

要知道，这几年人们的审美潮流、生活方式、居住痛点都发生了很大变化，过去的豪宅大多都难以适应当下的需求。

更为重要的是，随着建造工艺、材料的发展进步，以及高科技、智能化技术的全面渗透和融入，高端住宅的居住品质也发生了彻底的变化。

因此，既然改善升级，就要与时俱进、全面迭代。今年新项目、新产品的出现，在一定意义上，是划分高端人居时代的分水岭。

这不是『地产营销人』有意拔高度，诸位看看下半年陆续推出的豪宅新品，一定会有相似的感受。既然品质刷新过往认知，那价格还有什么“天花板”呢？

好了，说完市场预判，还是看看海淀要登场的高端住宅项目吧。

上周五，海淀北部新区西北旺板块，由华润、首开、中交、住总、北科建在今年2月拿下的不限价地块正式公布项目案名——海淀·幸福里。

至此，海淀今年三个不限价纯住宅项目都揭开了面纱，山前四季青颐和金茂府和融创香山壹号院，都是均价10万+、总价2000万+的顶豪产品，山后西北旺板块海淀·幸福里，根据已透露的产品信息和周边二手房价，预计均价8-9万/㎡，性价比较高。

如果从资源占有角度，海淀·幸福里项目的占有情况也着实不容小觑。

首先，海淀北部新区最强的是产业，中关村科技创新中心主要承载地就在此片区。项目周边被中关村软件园、永丰产业基地、中关村创新园等高新技术园区环绕，聚集了约500多家中大型领军科技企业。

永丰产业基地中关村1号

产值过万亿的新城区，汇集了大量科技精英，无论是潜在居住需求，还是真实购买力，都是十分强劲。

其次，山后西北旺板块历经十几年发展，生活配套也愈加成熟。

海淀·幸福里周边有翠湖湿地公园、百望山森林公园和中关村森林公园，生态环境出众，休闲健身方便，著名景点故宫北院区预计2022年开放，对山后地区带动将更加明显。

百望山森林公园

另外，板块内教育资源丰富，包括有清华附中永丰学校、人大附中航天城学校，项目东北侧还有一规划教育用地，海淀强教育配套优势得以充分体现。

在医疗上，海淀·幸福里附近有北大国际和北大康复医院两家三甲级医院（规划在建中），家庭健康亦有良好保障。

从产品角度，项目体量充沛，建面约23.58万方，共分南北两地块，总户数约1600套，是近5年来区域最集中的一次高端住宅供应。

不过根据规划，永丰产业基地后续已无住宅用地出让，区域进入大力建设发展周期，海淀·幸福里也成为不限价绝版地块，价值弥足珍贵。

项目由华润操盘，其案名中的“幸福里”，为华润高端产品系沿用。据悉，深圳华润幸福里是当地最高档社区，二手房价远超周边其他社区，此次在京首度亮相，也是超越豪宅标准之作。

深圳华润幸福里

虽然户型尚未公布，但项目已确定为100—200平方米三、四居改善型产品，尺度颠覆创新，拥有48—60米超大楼间距和7.2—14.9米景观面宽，舒适度值得期待。

海淀·幸福里在整体设计上，采用包豪斯现代主义大师密斯·凡德罗“少即是多”的理念，用高效、简洁、理性的建筑，诠释新一代豪宅的审美潮流，展现艺术与科学的融合之美。

在园林景观上，与建筑和谐统一，现代风格中蕴藏东方气质，艺术空间与乐趣空间交相辉映，既有外在美感，又有内在精神共鸣，亦是豪宅景观大胆突破的理念践行。

景观示意图

据了解，海淀·幸福里全部高配精装，以智慧、健康、品质为舒适标准，打造后疫情时代高端居住新体验。极致的人性化细节体现在8大痛点空间解决方案和13大品质系统之上，让市场对未来样板示范区的呈现充满好奇。

新豪宅袭来的大周期，不怕贵，只怕地选的不对，也怕产品做的不到位。

从海淀·幸福里的入市看，海淀积压已久的改善需求终于等来了最适合的楼盘，这股强大势能的背后，藏着又一个新的业绩传奇。