看完今年别墅成交分析,就知道该怎么选了!

前几天,『地产营销人』总结了今年北京楼市刚需市场的成交特征,然后就有朋友问:能不能把别墅市场也做个分析,看看市场的变化和成交的趋势。
整体来看,今年北京别墅市场的主调就是供应下滑,选择困难,纯质降低。
供应下滑的主要原因在于,能做别墅的低容积率地块供应越来越少,而且有条件规划别墅的用地,房企为了加快走量也改做了洋房,由此更加剧了别墅新增量的减少。
据网签数据统计,1-8月北京别墅供应仅为1885套,同比下降33.86%;供应面积为54.45万平方米,同比下降31.59%。别墅少了,自然选择范围就小,购房者也就不容易找到心仪产品。
在这种情况下,一些下跃产品开始作为别墅的替代品补充供应,虽然也有墅居的体验感,但对于很多客户还是觉得不够纯质,在他们眼中叠拼、联排、合院、独栋才是真别墅。所以,别墅产品的纯粹性也在降低,这就更加大了选择难度。
那么,今年北京别墅到底有哪些成交特征?有没有适合购房者关注的别墅产品呢?
下面,通过数据窥见真相:
1、1000万以下别墅成交,占比近四成
从1-8月别墅总价段成交可看到,总价1000万以下的别墅产品成交842套,占比最高,为37.71%;总价1000-1500万别墅成交677套,占比30.32%,位居其次。
显而易见的规律是,别墅总价越高,成交量越少。总价1500万以下的别墅成交,占比近7成,总价1000万以内的别墅产品市场接受度最高,也最容易热销。
2、叠拼、联排别墅成交占比超九成
从别墅成交类型看,1-8月北京叠拼别墅成交1190套,成交占比53.29%;联排别墅(包含合院)成交836套,成交占比37.44%。两种产品加起来,成交占比超九成,是绝对主力产品。
由于禁墅令的贯彻,如今独栋和双拼别墅基本处于消化存量阶段,不仅成交少且价格贵、门槛高,虽然稀缺,但已非市场主流。
叠拼和联排别墅(合院)是大部分改善需求迈向别墅梦想的第一步,面积适度,总价优势明显,又有纯正别墅体验,因此市场需求最大。
3、400㎡以下别墅成交占比超八成
从别墅成交面积上看,200-300㎡的别墅产品最热销,共成交716套,成交占比32.06%;其次是200㎡以下的别墅产品,成交550套,占比24.63%。
300㎡以下别墅成交占比超五成,400㎡以下别墅成交占比超八成。虽然别墅面积有变小的趋势,但舒适度依然要保证,200-300㎡是一个两者兼顾,较为理想的需求面积段。
从上述分析看,在别墅供应日益减少的前提下,优先买低总价、面积适中的叠拼、联排别墅(合院)是抓住时机改善升级,早日实现别墅梦的有效途径。
那么,近期市场上有没有符合条件的别墅项目呢?
『地产营销人』了解到,位于大兴采育即将开放实景示范区的住总如院,就是一个值得购房者品鉴并拥有的纯低密墅区,容积率仅1.05,不仅舒适宜居,其规划了叠拼和合院纯质别墅产品,总价诱人,品质出众,性价比超高。
住总如院地处亦庄新城南部的大兴采育,被谓之京津冀桥头堡,这里不仅可坐享新机场红利,也是北京少见的低密度墅区居住板块。
项目坐拥3000亩原始次生森林,12万平方米采育公园,绿植环伺,周边汇集五大名胜八大景观,生态环境优美、文化底蕴深厚,尤为适宜墅居生活。
北京住总地产为老牌房企,拥有32年筑墅经验,布局北京东南重镇采育,凭借采育纯天然低密林海资源和优质凤河资源,打造旗下高端住宅产品系作品——住总如院。
项目整体建筑风格采用新中式风格,高低错落,变化有序。打破传统北高南低式建筑排布,通过“四街、六园、九坊、十巷”的规划布局,以组团围合景观中轴的设计,为客户营造“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五进门第的传统人居感受,打造具有序列感的归家体验。
项目园林借鉴中国古典园林的造园手法,采用其独特的文人景观特色,打造出景观与人文结合、尊贵与雅致并存的立体生态园林景观,形成新东方景观特色。
住总如院总占地面积约为8.8万平方米,建筑面积约为19万平方米,其中地上部分建面高达9.2万平方米,是真正意义上的墅质低密住区,规划有洋房、叠拼、合院产品,可满足不同客户的多元化。
由于项目不受7090规划限制,无论是总价310万元起,建面约98-115㎡的阔景花墅;或是总价500万起,建面约200-315㎡的藏景叠墅 ;亦或是总价850万起,建面约400-450㎡的园藏独墅,每一种产品都精心设计,打造出一个完整的爆款产品矩阵。
115㎡户型,住总如院做出北京最小四面宽朝南的四居产品,实现双厅开窗、双卫全明、纯南北通透等超级领先的设计,把北京市场的“网红户型”再度升级。
建面约200-315㎡藏景叠墅,四层立体院墅,层层功能不同。通过竖向排列的合院式设计,做到每户均有三面采光,私家电梯入户,全南向套房设计,可做到三代同堂又互不打扰,独立而私密。
其中,下叠产品面积适中、功能强大。首层打造为客厅及老人房,餐客厅连为一体,享有6.6米奢阔面宽。老人房配有衣帽间,紧邻首层院落,亲近自然。
二层主卧套房,附带独立卫生间及衣帽间,给主人带来私密感和尊贵感。次卧连通超大露台,生活场景随意切换。
地下一层可作为家庭娱乐休闲空间,可作为全家聚会,或增设儿童活动区,打造孩子专属的欢乐场地。地下二层配有轩阔车库入户门厅,同时预留影音室、健身房等兴趣空间。
400-450㎡合院产品,附带小院约70-110㎡,坐落于社区中心,采用围合规制,建筑围合景观,将景观效果最大化。这种大围合搭配合院独墅小围合的理念,不仅令产品拥有宜人尺度和自然享受,更实现了可供交流的公共空间及独立院落空间。
合院产品还实现了独门独院独立电梯的设计。大面宽,全套房设计,通透明亮,采光出色。充分考虑居者家庭功能分区需求,采取“上三下二“的空间布局,打造出纯粹的墅居体验。
合院首层营造的是老人套房及家庭社交空间,附有超大院落;二层双套房设计,可做儿童房及客房;三层为主人专享的空间,配有超大露台。三代人均有独立起居空间。
地下两层的设计,可作为家庭厅、影音室等家庭成员的个性化梦想空间,从而实现完整的使用功能和多层次的居住体验。
住总如院除了产品优势显著,项目所在区域也蕴含着巨大潜力。新机场临空经济区助力产业发展,而采育本省也拥有先天优渥的生态环境和生活配套基础,是南城冉冉升起的主流别墅板块。
项目距通州副中心、大兴国际机场均25公里左右,距亦庄核心商圈约15公里。周边有京沪高速、京台高速、京开高速、首都环线、G104等路网交错;S7号城际铁路线(在建)接驳大兴机场和主城区,交通出行便利。
此外,黄城根小学采育分校、采育第一中心小学、北京三十五中国际部(采育分校)、采育中学和大兴采育西区幼儿园、采育第二中心幼儿园(建设中)、同仁医院亦庄分院、亦庄东方医院(南区)等优质教育医疗资源环伺项目四周。
区域内分布有王府井首航超市,百姓大润发购物广场和世纪华联超市,奥宇综合市场和采农惠民农贸市场,以及采育规划建设的三万平米BHG商业中心,为日常生活所需提供了购物消费便利。
2万亩葡萄观光园、300亩京城马汇(北京)国际马术俱乐部,政府规划的温泉疗养中心,呀路古热带植物园等高端休闲配套,为墅区营造了圈层氛围。
如果有别墅梦,置业要趁早。不仅因为别墅市场供应连年下滑,更是由于纯质别墅已难得再见。
如今拥有一种产品类型,就是占有一种稀缺资源,当把市场规律摸透,站在未来看现在,你的做出的置业决策一般不会错。
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