一季度门头沟居然传来热销声，为什么？
很多同业问，节后到现在北京到底有没有热销楼盘？
之所以大家普遍关心这个问题，一是现在的网签数据严重滞后，无法及时通过网签来观察哪些项目卖得好，哪些项目买得差，这是一部分客观原因；二是想通过热销楼盘来检视自身，进而感知市场冷暖，试图能对接下来的楼市行情有个大体的把握。
北京市场很大，项目很多，要说热销楼盘当然有，但说热销之前我们必须要清楚几个事实。
1、北京楼市分化迹象越来越明显
首先是区域分化，有的区域利好集中，市政设施、交通、教育、医疗等配套跟进速度快，区域面貌改变比较明显，对购房人的吸引自然就大一些；而有的区域近期没有亮点，概念不足，利好稀少，市场关注度就低。
其次，能享受核心主城区客群外溢的区域也是支撑力比较强的，特别是对于住宅供应严重不足的一些区，其邻近区域都成为承接购房需求的受益之地。比如：门头沟、昌平等区域都明显能感觉到海淀客户源源不断的输送。
2、产品定位分化造成冷热不均
就是说，能避开主力竞争区间的产品，天然具备差异化定位的优势，在当下市场环境下就比较从容。
一类是以大户型为主力定位的产品，基本不会受到来自于限竞房小户型大批供应的影响，购房者的决策没有后顾之忧。
另一类是虽然为小户型定位，但定价非常合理，与限竞房价格基本持平，但由于没有限售5年的条件，且产权完整，反而凸显出优势，这种楼盘也比较容易热销。
3、主动升级产品可抢占先机
热销不是等来的，是营销人主动出击，寻求改变争取来的。
根据市场变化和购房者痛点，有的项目从年初就制定策略，从产品入手进行增项升级和品质优化，不断迭代，提高性价比，放大产品价值，在激烈的市场竞争中抢占有利先机，快速收揽客户，争得了开门红。
无论什么样的市场，都会有热销的项目，这其中虽有客观因素，但基本上还是靠营销人主动出击，积极应对，调整策略而斩获的战果。
『地产营销人』关注热销，是为了促进业内之间的交流，彼此学习借鉴，共同面对变幻莫测的楼市。
今天重点说说，年后门头沟区域一高端项目是如何杀出重围，持续热销，淡季破8亿业绩的秘密。
一、推售策略避开小户型红海
电建金地华宸处于门头沟新城区板块，其140平米的平层四居产品早在去年就宣告售罄，随后推出180平米平层院墅、185平米空中院墅和237平米的花园院墅成为主力的高端产品。
如此推售节奏的把握，让电建金地华宸巧妙避开了今年限竞房小户型集中供应的红海战场，180平米以上低密院墅的推出，满足了京西高端改善需求的释放。
在这个面积区间，北京鲜有创新户型的出现，华宸院墅在样板间开放时，『地产营销人』就专门进行过点评——
全北京同级别产品中，唯一采用电梯中心入户，核心筒设计，中轴对称的格局，使得户型平面东西对称，动静分区；南向面宽达到14米，客厅面积超过60平米，超大空间带来非同一般的舒适度。
套房设计，全明格局，独立私密，采光充足。且平墅的扩展面积超过30平米，空间利用率近乎100%，高达98%的得房率体现出超高性价比。
面积段错开市场主力供应，而产品又在同类中保持领先，恰当时机下合理的推售策略，让华宸奠定了热销基础。
二、精研高知客群，渠道有的放矢
门头沟是北京楼市渠道争夺最为激烈的区域，但如何整合渠道，发挥出客户引流的最大价值，是每个案场必须深入研究的课题。
渠道整合之前，要明白自己的客户是谁？华宸在营销中发现，北京的高知客群对项目认同度较高。金地因此做了深入而细致的调研，力求打造出专注高知者的美好生活，把华宸塑造为一个为高知定制的美好社区。
调研结果显示，北京2173万常住人口中，有32%的人受过高等教育，拥有高学历，这些在众多高校、科研、金融区云集的高知人群最集中的便是在京西区域。
在他们选择居住区关注的要素中，第一是靠近市区，以84%稳居榜首，生活与工作切换距离在半小时车程是主诉求；私密安静占比70%，位居第二；健康和有品质且简单的生活占43%，并列第三；子女教育与邻居选择均为23%，并列第四。
除了前面提到的华宸户型尺度带来的空间感受，其西长安街沿线区位，可快速直达金融街、CBD、万柳等核心商圈，最大程度节省了高知客户出行时间；低密墅质规划，新东方风格别墅，一府六园的东方景观园林，满足了高知人群审美和对品质生活的需求；同时八中优质学区也保证了下一代的教育水平。
基于对客户的深刻理解，金地营销操盘团队悉心培训并积极引导渠道团队，重点挖掘高知客群的升级居住需求。
制定专属的接待流程和介绍说辞，在华宸原有客户基数之上放大高知客群的成交比重，从而带动口碑传播，取得了四两拨千斤的营销成效。
三、产品放大招，增配杀手锏
淡市营销制胜，不是“相对竞争优势”的建立，而是利用“绝对竞争优势”把其他项目远远甩开。
绝对竞争优势不是每个卖点略微胜出的加总，而是基于产品的关键项升级，直抵客户内心，饱和力度打击，从根本上让客户无从纠结和犹豫，果断下定。
华宸选择的切入点，是根据客户对于院墅样板间装修风格和材质的高度认可，增配全部精装修，高达约6000元/平米的装修标准，让到访客户直接放弃观望，选择直接出手。
华宸全屋精装配置向金地二环项目华著看齐，堪比顶级豪宅。样板间为大师定制作品：全球顶级的HWDC专为豪宅硬装设计，中国著名室内设计师葛亚曦调配软装。“取意东方、道法自然”体现了华宸现代东方的人文气质，突出了雅致、沉稳的内涵。
在其他商品房因限价而纷纷减配的大背景下，华宸逆流而上，勇于创造客户价值，极致化提升性价比，得到了热烈的市场反馈，持续热销，业绩节节攀高。
『地产营销人』另获悉，不止是华宸，同样由电建金地开发位于门头沟半山的西山艺境·华墅也在节后爆发，截止三月底销售额已超7亿。
门头沟一南一北，平层、别墅双线开花，金地对市场的前瞻性预判，以及出奇制胜的营销策略，让两个低调的高端楼盘创出颇为高调的销售业绩。
走过一季度，北京楼市的不确定性因素依然很多，与其试探市场、博弈政策，不如先下手为强，调整策略，快速收割。
热销弥足珍贵，营销人砥砺前行，静待后续项目速报业绩佳音。
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