专家忠告：买房，请不要放过任何一次危机！

提问：专家您好，初入您的星球，向您求助。坐标深圳，已在福外附近投资过一套老破小学区房，涨幅还可以，现在孩子要上学，同时想置换改善，置换有没有必要也考虑学位因素？感觉现在福田好点的学位房兼顾改善的四房都很贵啊，如果不考虑学位，梅林的绿景虹湾怎么样，次新，大户型价格8万多，大户型设计也还可以，是不是好的改善选择呢？以后孩子上学也不远。还是多凑些钱，置换去侨香外国语附近？（据说那里小学也比较好，福外的小学一般）

回答：绿景虹湾：

2015年建造 共8栋楼 B栋为回迁房 AB为52-75平两房三房半弧形 CDEFG为86-191平三房四房五房 赠送面积小 南边沿着北环大道 部分单元较吵 北看塘朗山景 1-4楼自带6万平销品茂 四楼空中花园 带泳池 负一楼连接地铁9号线 九年制梅山学校距离1公里 周围大多是年代久的老破小。

片区所属的梅林彩田板块是深圳规划的重点发展区域之一 规划未来可匹敌福田CBD，但动作缓慢 一直没有太大的动静。

香蜜湖学区怎么买，还是大有学问的，侨香外国语小学不差，不过比起隔壁的荔园还是略有逊色。可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。

关注星球内推荐的学位。

提问：房姐，去年在武汉买了套二手房，耗费子弹180，今年想到这个疫情，是不是亏了几十枚？后期如何看待？何时出手保值？

回答：如果在我们推荐的几个板块购买，不用愁，长期看涨。

最近全国各大自媒体都在大肆宣扬，武汉房价降了。

到底是什么楼盘降了呢？

1.一直卖不出去的新盘，打折促销，CEO盘居多。真正我们推荐的新盘，没有一个降价的，即将开盘的联投光谷瑞园，价格不降反涨。

2.销量惨淡的远城区二手房，集中在黄陂 江夏等郊区。最近几年武汉一直处于横盘期，新盘限价，二手房不好卖。远郊库存量大，想出货必须要降价才能有优势。但是我们推荐的几个核心淘笋板块，依然是一笋难求。

提问：美丽又智慧的房姐，北京市通州区天赐良园172平法拍房，不算税费单价2.5万，中介费3个点。可以入手吗？就等您指导后确认是否入手，谢谢！

回答：新手不建议玩法拍。

法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公开去拍法拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户... 法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口...每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300 如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。

因为本身你是新手，我不讲这些你可能完全意识不到有什么问题。

天赐良园本身不算优质选筹，北京城乡结合部的几个特征：

通常是郊区最远的人口聚集地 通常是地铁最后一站（延长了就不是） 通常有一个ShoppingMall 通常有一条主干道能直通主城产业区 例如回龙观（沙河还没成型），天通苑，燕郊，草房常营，天宫院，苹果园。物资学院既不在通州的新中心，也不在通州老中心如果所有税费 清场等成本算在一起单价不超过3.3可以入手。

提问：房姐好，本人江苏徐州有一套房还余商贷20万未还。利率我记得是4.9%，手里资金90万。武汉无房。如想在武汉买房，可公积金贷款。两个选择选哪个：一是先把徐州20万商贷还了，余70万三成首付组合贷买房。二是徐州房贷不还，90万资金四成或五成贷款组合贷在武汉买房。 哪种后期的还贷成本最低？另外疫情和国外金融危机会对武汉房价有冲击，能否预测大概下何时是武汉买房的最好时机。

回答：把徐州贷款还清后，可以做抵押融资腾出武汉的2张房票和贷票，入手1-2套低价潜力盘。武汉需要半年的市场信息恢复期，未来走势看政策刺激。

总结一句话：短期可能会下挫，影响成交量，长期没有影响。今年是个比较好的捡漏时机，接下来关注政策面。有降息 放松公积金 放松落户等利好政策出来，关注成交量数据，成交量起来，但是价格还没有起来，是比较好的入手时机。8-9折笋可以入手，但是不要接下落的刀子，不要着急。

提问：房姐你好，能否分析一下南宁房地产的情况，现在子弹100w，想买一套大平层或楼中楼，如何在南宁选购，能兼顾户型，升值空间，交通便利的情形。

回答：你好，南宁各板块分析：

目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适;

西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。

刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。南宁属于非常弱的省会。比较效应来看，远不如重庆，近输广州，战略上昆明占优。

广西ZZ地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。一般没必要在南宁重仓，子弹100，如果是考虑未来升值，更建议把大仓位放在广州，自住入手一套万元刚需盘，升值潜力也更大。

等广州有了赚钱效应再考虑南宁置换大平层。

提问：房姐你好，新人首问！本人坐标深圳，36岁，夫妻深户，家庭年入200w，目前在南山后海和科技园拥有自住及投资三房各一套，五成房贷合计约600w。小孩两岁，未来两年内计划二胎，打算卖掉科技园房，再加杠杆换深圳湾区域四房及以上大户型自住，或者投资南山老破小博旧改。问题：1.对三湘海尚170平以上大户型的居住品质和升值潜力如何看，同等总价情况下是否比太古城或恒裕滨城更值得买来自住？2.母亲今年62，有深户房票，有无实操技巧利用她的购房资格做到三成首付？3.父母欲在海南澄迈认购65平米企业集资房，大社区，6000元/平米带装修，离高速路口有一定距离，去市区，需开车，是否值得投资一套？谢谢！

回答：你好，三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。对于深圳的豪宅总结：

1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；

2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；

3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。

4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

三湘和恒裕自住比较推荐，太古城属于深圳湾最低门槛上车盘，稍显逊色。

父母65岁前可做接力贷海南没必要。

提问：智慧、博学多才的房姐，你好！男，31岁，深圳已上车，1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？不吝赐教！

回答：1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。

2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。

3.父母可以走子女投靠落户。事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。

如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：房姐，你好，坐标广州，手上有30万，可加杠杆30万，家庭年收入35万。1有近火车站老破小学区房自住，但环境一般，属老公婚前房，有贷款25未清，2,黄埔近科学城小两房，有抵押贷100万，在亲戚公司周转，亲戚还款，出租中，3增城新塘不限购用老妈名字一套32万贷款未清。我的问题:

1.感觉都不是核心资产，但又有各种用途，想出一套置换。

2，置换广州中心六区。也看过佛山，珠海，长沙，广州不限购区。不知置换好，还是原有房不动，再入新的？

3，我还去有亲人在的国外了解过房产，250万可入手别墅加永居权。不甘心等钱贬值。

回答：你好，科学城的主要客群是以前区府在职人员，以及在附近工作的中高级管理者，或者做生意的小老板，以及少量天河过去的投资客。但是接盘侠的质量不如我们推荐的板块。可以继续保留，有一定的投资价值。

这几套房应该出手的是火车站老破小。实际上一个城市里就是有很多板块生活方便，配套齐全，地段也不差，但是就是涨幅相对差的。比如雄楚大街那边，比如硚口古田，比如汉口武昌站周边。富人不去，中产小白领挑剔，政府也没卖地动力炒作。坐标广州就继续加仓广州，没必要频繁切换城市。广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享

资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。别墅加永居权也要看什么国家。

提问：房姐，加入星球来每天都在关注您的回答；现在挺迷茫；您回复说留足月供。89单身女，打算读博。纠结中，大概率不读，只能靠自己，筹到40，10是借朋友的，前几年花钱如流水，一直以为可以在30岁结婚生子；目前情况尴尬，不想随便把自己嫁了，余生很长，觉得没有感情很难维系；考虑自住，因为每年过年都没有地方可以去，但是花桥虚高，房姐也说现在不是好时机。不自住预算控制在30，了解了一圈下来：成都房姐推荐的地方都是要求户口两年或者有社保的；重庆我了解到的30多主城区也没有太多选择；武汉看房姐的回复30选择也不多；是不是我这样的情况只能把精力放在沈阳了？还是再多看看，谢谢房姐～

回答：你好，没必要读博。博士是给富二代读的。

我们普通家庭的任务是先挣钱。压力小一点建议沈阳，子弹40入手2套低价潜力盘，有了赚钱效应之后出手，置换到上海。

考虑自住，可以买花桥，不过需要淘笋。

提问：新人首问，房姐好，本人29岁，在新疆国企上班，年薪40+，目前乌鲁木齐两套自用，均贷款。中山一套投资（全款），手里子弹30，最近特别想在沈阳购入，（老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程），不打算回去，纯投资。想买地铁口，好出租的。目前有两种模式：一，用母亲名义买沈阳二手房（无沈阳户口和社保），需要商业贷款。二，和兄弟一起投资沈阳新房，用他名义。（他有沈阳社保），他的目的也是投资，他和我都在新疆工作。烦请房姐帮忙看看，另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。

回答：你好，选择方案A，先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。

合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。

我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用老人票买。

沈阳投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：新人首问！北京工居，北京入自住一套，gjj120，每月公积金可覆盖，天津入全款学位房一套已出租，孩子和父母另租住上学，现有子弹200左右，目前的想法：1天津购自住三居改善，或2北京再入一套投资，关注草桥、角门东、北工大、潘家园。疫情结束后想出手。想咨询如何配置操作更合理，或有更好的建议吗

回答：你好，天津跟北京对比，弱势很明显，投资不是一个特别好的选择。城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和广州这种标准一线城市相差无几，但广州仍然在快速发展中。新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。

中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。

天津目前来看仅剩下高考优势支撑，你已经有一套学区了，没必要继续加仓。子弹200，可以在你关注的几个区域内淘笋。

天津的全款房可做抵押融资，继续入手二线省会城市的低价潜力盘。

提问：房姐，怎么说服父亲把房子抵押炒房，前年1月入手三套，已收获颇丰，但老人总说贷款睡觉不踏实，现在扩张必须要有现金。

回答：这件事等同于动用你父亲的“棺材本”炒房，他心里变得不踏实，而你要怎么说服他把棺材本给你？我们前段时间做过类似的内部讨论，大部分人的结论是不要。每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。因此如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。
父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。

提问：房姐你好，我的情况是12年来苏州上学，然后16年毕业，工作后然后想到成家立业开始买房，但是苏州有限购政策，需要社保满一年，所以18年的时候我开始买社保，到了19年11月份本来是可以的满一年的，但是没想到政策突然就变了，购房需要社保满2年了，眼看着去年看上的房子，一年涨了1万，所以后来实在没有办法，担心苏州房价继续猛涨，就在湖州买了融创的江南桃源，想问问房姐那里的升值空间大吗？后期如果投资，还可以选择那里吗？谢谢！

回答：1.破限购很简单，等社保太慢了，小白总会陷入误区。

2.不知道你观察了没有，苏州的中介，今年一直在炒作湖州的房子。为什么炒作？因为17年的那批投资客把仁皇山等板块炒热之后，准备出货了。

现在冲进去，属于高位站岗。同样的错误不要犯2次，去年年中苏州刚暴涨过一波，主城新城都跟风大涨，目前还在高位，不是最佳入手时机。建议在长三角二线省会城市中开发房票淘笋。

破限购的方案见知识星球内部分享。

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我最近看了东西湖，观湖铂金公寓，花桥的老破小，白沙洲的，万科金色城市等，您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。

而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。

长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。

武汉投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问！请问房产投资流派中，有无大型社区住宅一层商用出租的流派？坐标太原通过sfsd投资2套一手房，投资标的为一线开发商超大型社区（单个小区2000户以上），选择人流量最集中位置最好的住宅一层，投资初衷是单价要低租金要高的双保险，交房后将商用出租，租金回报率仍很难超过5%，但是房价已涨30～40%，首付款已翻番，下一步您建议是继续持有还是卖掉变现？

回答：你好，租金只有3种情况下会高。

一种是租给外国人，那你首先这个小区要获得外国人的认可，很多外国人扎堆只住特定的小区。

还有一种是分割出租，客厅割成两个房间，租单间，这个最大的问题是比较辛苦，要频繁打理租客。 否则，正常的长租很难提高租金，每年涨月租金200块就差不多了，涨10%都得谈。 房价涨并不代表租金涨。

最后就是做民宿，需要有线上运营经验，对房产的位置和环境要求比较高。

整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。 本地人可以买，毕竟省会。 找新城人口延伸区，地铁沿线人口大盘，注意防止溢价。

是否需要出手，还是要结合具体的标的做判断，太原总体上向南发展，如果选筹位置不差 房龄不老，可以继续持有，或者出手一套做裂变。

提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起

回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。

从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。

所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。