武汉学区房现状：武昌拼爹，光谷拼娃
壹
提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐：这个价格的清江山水是否适合入手？前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？
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光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。
但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢?要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。
合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。
所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走；
所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式；
而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。
从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。
光谷十小和光谷一小都是由托管的。2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。
清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如知识星球内推荐的楼盘。
贰
提问：房姐，最近去看泛海的学区房，因为没考虑2房，所以选择不是很多，有两个桂海园精装修145一个二楼，一个单价3.5了，直接否了。可以选择的基本上就是几套樱海园的，①128户型两梯四户28楼毛坯单价3.33，②170户型两梯两户毛坯带车位单价3.19，车位按20万计算，房屋折合单价3.07，③123户型两梯四户9楼已装修，单价3.1，这个户型也有毛坯。后来顺便去看了华发中城荟中央首府，126户型，四梯四户45层超高层33楼东边边户，91折折后单价3.3，对口大兴路和一中CBD，学校还能接受，当然现在还没交房不能确定对口，华发一期已交房确定对口。平时主要是夫妻带小孩，但后面父母退休偶尔会过来住一段时间，所以一开始就直接看的三房。我的第一意向是170的，想一步到位，不知道这个价格适不适合出手。学区自住为主，这几个房如何选择？
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学区选择上，红领巾优于大兴路。泛海园优势是学区和品质，但是价格也不低，泛海园区众多，但是也不是每个园区都能买。
樱海园和桂海园经过3年的调整，现在价格已经开始回暖。其中桂海园流动性最好。
悦海园，松海园，竹海园这3个园区价格还在跌，不建议碰。
泛海以改善为主，所以3居和4居的跌幅相对较小，2居的跌幅较大。170单价3.07，考虑自住入手没问题。
叁
提问：加入您的星球快一年了，经常看每天发布的问答，现在有个问题想请教您。去年定了花都湖边的越秀地产的一套房，当时是去看了觉得风景好而且有小学，因为我家四个孩子，常看您分析广州市场时提到花都，并不看好，因为我已经在花都生活了十几年，所以算是一直见证它的发展，现在花都的人口也很多，房价也涨了很多。但是加入了您的星球后越看越觉得买错了，但又不忍放弃，现在离网签越来越近了，想请教专业的您：
1.当时买的时候那栋只剩下3楼和19楼，我选的3楼，虽然后来一直觉得太低了可能不好出手，但又觉得反正自己住也没关系，因为我有点恐高。前些天加入了业主群，了解到那个盘涨价了，我买的时候2.7万，现在2.9左右。
2.最近那个楼盘有民工拉横幅闹事说是欠薪，越秀解释说是工程承包商的问题，已经解决，这样会影响房价吗？另外旁边有规划会建一个变电站，还有就是这个旁边会有一个高压线经过，这些有没有影响呢？
3.我做生意一年收入大概在100上下，老婆在单位上班年薪加奖金什么的大概25左右。每年大概能剩下五六十万吧，首套房买得早，月供只要一千来块钱。如果退了的话，那么手里子弹约200，您建议入手哪里好呢？等候您的回复，谢谢。
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生活半径在花都，单纯考虑自住，可以入手越秀。子弹200左右，广州当前最有价值的区域就是星球内推荐的板块。再往外走，就是广州的远郊四区，花都、从化、增城和南沙。
国内所有的一二线大城市，远郊都是极难被辐射的，包括北京、上海、天津等等。主要是城市面积太大，经济体量又有限，中心区存在外溢半径，最多辐射到近郊，远郊很难到达。
所以这一轮上涨中，花都的涨幅并不可观。虽然广州目前投资方向集中在东边和南边，但真的以投资为主，拖家带口投住分离，大部分人是不接受不了的，内心还是有诗和远方的。有的人就完全没问题，升值带来的快乐远远超过了租房带来的不快乐。
所以追求自住还是收益，还取决于你自己，更关注什么？
至于变电站和高压线，只要在安全距离内，对房价的影响不算大。
肆
提问：武汉房姐你好，根据上次提问房姐的回答，本人粗步了解了一下北京通洲无房票但是可用公司名义购买可行吗，杭州也无房票限购区域不可购买，但是临安科技城不限购，值得购买吗，广州黄埔本料需半年社保，南沙区域可操作购买，能行吗。武汉可操作房票一张，请问以上区域跟武汉比，那里投资更好。
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这些城市买房首选北京。首先我们得知道，限购的本质是什么？
三四五线以下的房产我们暂时不论，对于一二线城市来说，优质房产就是这个城市的干股；每一套京沪市内房产，都是我们RMB印钞机的一部分 。限购的本质，就是避免你轻松买到城市化的红利。
老实来说，限购是一种劫富济贫的手段，因为限购的存在，富人无法继续有钱，穷人却有了更多变富的机会。不限购的房子，多数没有购买价值。
从城市群的角度看，长三角肯定强于京津冀，但是正因为长三角强，所以各城市之间相对均衡，上海的优势没有北京这么大，苏州杭州甚至南京都分流掉了上海很多需求。
另外，上海跟北京的走势其实是强相关的，因为这俩城市地位相仿，政策的出发点都是差不多的，如果能搞定北京房票，优先买北京。
坚定长持。
伍
提问：房姐您好！请教两个问题: 1，现阶段广州和上海投资，如果仅靠预留款支撑，建议预留多长时间的？上海南翔，嘉定新城，徐泾，松江大学城；广州番禺万博，科学城，鱼珠；400-550万总价，建议哪个板块？感谢！
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上海是超一线城市。广州是一线末城市。上海是世界的上海。广州是南部诸省的广州。城市能级存在明显差距。上海目前处在一轮行情的起点。广州也差不多。
如果你的家庭/工作/生活和广深有很强的联动，可以考虑广州。
如果你的家庭/工作/生活和上海有很强的联动，可以考虑上海。
如果和两个城市都没有很强的联动，还是考虑上海。
嘉定新城首先排除。南翔中规中矩。大学城几乎一定跑输九亭泗泾，而且那么远生活也不方便。
上海和广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
陆
提问：新人首问，房姐你好，坐标武汉，我们小家庭目前名下两套房：一套为我婚前公积金贷款的群光上苑89平两居室一套，目前已还完贷款，在自住，但是两居室难以满足需求，主要是我上班近；另一套为光谷转盘附近、吴家湾的滨湖小区160平四居室一套，没有电梯，五楼。现在石牌岭路上的龙湖天玺看了很动心，缺点是：离武珞路有点远，去地铁二号线宝通寺站比较远，开车进出的话石牌岭路很堵，优点是：对龙湖的品牌和精装修很是心动。
目前我考虑的买房方案：1、卖掉滨湖小区的老破大、以夫妻双方的名义加现金买龙湖；2、假离婚，用我的名义和公积金贷款买龙湖。
老公不太想买，觉得：1、家庭房产挺多的了，他也不愿意买滨湖小区，觉得那里卖不出价格，应该等政府拆迁，但是我觉得光谷转盘修好的情况下，那里若干年都不会拆迁，但是改善家庭居住环境是眼前看得见摸得着的事情；2、龙湖周边环境比较差、石牌岭路很窄、距离主干道较远；3、他觉得可以考虑附近的百瑞景的次新房。但是我觉得百瑞景第一小区环境不如龙湖、第二装修不如龙湖，居住舒适度不如龙湖。滨湖小区的住宅是卖合适还是等拆迁才能利益最大化，可能拆迁吗，这个有什么途径了解；
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武昌核心区的新盘非常稀缺，主打改善的品质盘，价格偏高，短期内站岗是一定的。龙湖天玺品质确实不错，板块成熟 有商圈，但是交通 周边环境和学区这3点是硬伤，短期内也无法改变，未来二手市场上的价格支撑力不强。
单纯考虑自住可以买，但是考虑升值，还是建议入手百瑞景，复地东湖国际也可作为备选。
滨湖小区短期内拆迁的可能性不大，拆迁内部消息可以去规划局打听。不要赌拆迁，武汉核心板块的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。
滨湖小区建议出手裂变1-2套知识星球内推荐的板块。
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提问：房姐，刚听说的，急，在线等：吉地澜花语，在郑东新区白沙，方特和绿博园斜对面，近中牟。刚刚现房特价，一万出头。朋友的熟人在里面，强力推荐，说升值……房姐怎么看？另外：1，金水北的瀚宇天悦城二期，17000，23年底交房2，管南的福田九鼎公馆，15000，22年底交房。3，还有推荐常西湖新区的……房姐，有子弹80 吉地澜花语，行不行？您对白沙，对郑州投资潜力板块有什么推荐急等，谢谢
回答：你好，郑州横盘期，远郊板块新盘特价盘频繁出现，所以买特价房要特别谨慎。核心板块的价格比较坚挺，但是远郊的楼盘都不好过，特别是没有地铁的楼盘，跌幅比较大。
子弹80关注：老经开区，北三环，杨金片区，龙子湖，商城核心区，东金水老城。
子弹60关注：高新老城，常西湖南北，中原老城，东南环外，滨河国际新城，管城环内。
子弹50关注：西南郊区，西南环外，象湖片区，中原新区子弹40万内关注：绿博，中牟西，洞林湖，荥阳东，白沙等。
优先关注第一梯队。
捌
提问：房姐，现在是不是最好的购房时期？
回答：我做投资很多年，一边投资，一边复盘，因而我发现投资中最重要的找到“势”，也就是“借力” 天下武功，唯快不破 放在投资领域，一样正确 为什么？
因为，快是决胜一切的基础 例如，在机会还没有到来之前，你眼光独到，先人一步，提前布局，等待羊群冲入，大部分人在投资领域依旧是盲目从众的心理
因而，任何投资领域，赚钱永远是少数人 房价的整体表现和走势，也可以通过心理学、博弈学一窥一二 所以，借力的前提是你知道“力”在哪里？那么，进入下一个问题，什么是“力”? 力，就是钱流、资金流
如果作为成熟的投资人，你一定要知道，决定一件事情的最重要的原因，往往不会超过3个
那么我们常常见到，很多人，一谈起来房子，就是限购，调控，从媒体小编那里获得很多无价信息，消灭自己的有价时间，这些小伙伴之所以滞后，没有钻到钱，是和认知有极大关系的
现在是不是买房的时机？
答案是，非常是！
原因是，钱流！你知道有多少钱通过普惠小微贷款流向了房地产，势能的集聚已经到了变化的临界点，配合的判断是估值体系的整体价值提升
第二个原因是：cz收入！
投资判断势能，永远要看庄，而行胜于言，在此不多说以免喝咖啡
最近年底太忙，更新不及时，但是重要的消息，一定会在此发布，谢谢大家的陪伴，做好投资，让我们迎接更好的自己！
玖
提问：你好，智慧的房姐，买房需要考虑的因素非常多，所有配套中，您认为最关键的是什么呢？
回答：今天分享一下选房中的配套知识，来自于我们的经验总结：
配套对于房产的价值提升非常重要，这点毋庸置疑
如果要对买房配套排序的话，我认为：
产业第一，地铁第二，商圈排第三。
还有一个叫学区，但学区带给房产的价值，是需要区分的：
1.考出来的学校 有些学校的学区是考出来的，几年以后第一批毕业生毕业后才能够兑现。所以考验眼光，一般生源好小区周边的新建学校有暴击
2.冠名城市内数一数二的学校的学区 这种，只要可能消息一出来房价就一步到位了。
拾
提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？
回答：怎样才算是优质父母？
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。