大户型 小户型，未来谁才是主流？幸好知道的早！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：请问常青二分之一区100平小三房238万可入吗？还是买两个证的127个方280万，楼层都差不多

回答：两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双拼:1、价格严重低于单证户型2、有长期自住需求3、有拆分价值的双拼双证的缺点：1.占名额2.金融属性差，大多都不能满评这2个对比，B明显没有性价比。选A

提问：房姐你好  我想问下武汉周边的孔雀城的楼盘有没有投资价值？

回答：你好，孔雀城不值得入。武汉地图中心为圆点，超过三十公里的都谨慎谨慎再谨慎，孔雀城远远远远，项目体量又大，除了开发商拉动的那一波掩护可以出出货，基本上没有二手市场，投资不建议。

武汉不限购区有更合适的投资项目。

提问：美丽的房姐，您好，帮朋友问下：湖北人在深圳工作，入了深户，13年在南山中心区上车一套带学位一房一厅小户型，现在月供不到3000，出租租金可到6000左右。深圳限购单身或离异只能买一套房，目前单身女，所以有想法年底把户口转回武汉，再把深圳的小户型贷款还完做抵押贷，再贷款150万在武汉全款买一套养老房附带投资价值，不知道这样操作可行否？主要顾虑在于1:武汉房产是否还有上升空间？2:在武汉买完房子后户口转回深圳的难易度？3，武汉房子处理保值及未来有退路，有哪些可选择的楼盘？优先考虑武昌或光谷，望指点，不胜感谢！

回答：你好，抵押深圳买武汉，思路正确。武汉目前还是在横盘期，但是从17-19年，武汉横盘已经快3年了。按照武汉往年的涨幅规律：4-5年一个周期，横盘时间越长，多军的赢率越大。武汉的城市基本面没有问题，限价导致的横盘状态在慢慢回归正常。

楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）只要符合深圳落户政策，可以随时迁进迁出。武汉投资回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。

提问：房姐你，我坐标重庆，主城已有两套自住房。现手里有100个，其中50个在股市，另50个准备住宅纯投资。新房备选有两个：1、李家沱巴滨路千江凌云和华澜山望（建面10000元/平方）2、西永融创文旅城（套内12500元/平方）或是主城区淘二手，两种方案那个好，或是房姐有其他更好的推荐，谢谢了！

回答：千江凌云在马桑溪长江大桥南侧，距离雍江府不远，在巴滨路的中段，位置还算不错。主打的点也是江景地产，另还有巴滨路前排的公园配套。目前了解到的教育配套有项目自建的幼儿园跟小学。

巴滨路上的盘普遍离地铁口较远，千江凌云跟附近的盘做不出比较。千江凌云的重点在“金碧辉”这三家可以为楼盘提供良好的配套以及物业支撑。

任何事物都分层级，房子也不例外。

以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，逻辑可以套用但涨幅不能复制。

还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是绝对优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价最高？因为能吸引全重庆的人来买。南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。

未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。西永和李家沱都不属于我们推荐的板块，建议回归主城区。

提问：你好，房姐，坐标广东南海区限购区内，个人家庭资产状况:男有婚前一套房;婚后双方买了一套房有贷款;另有商埔二个收益8%，每年递升现金奶牛;第一套房学位在使用，第二套越来越多利好支撑房价明确是上升通道中，所以手上都是优质物业，暂不想卖出。家庭年收入约50万。现想在广州地铁五号线窖口站入手300万左右刚需房，有个问题请教。1，通过什么有效的手段将手上资产融资出首付款来，并且融资成本要低，请具体详细指导一下。
回答：融资渠道很多，详见知识星球内部资料：《无息贷款方案》《各渠道融资成本等级》

提问：北三县房产值得投资吗？

回答：北三县 燕郊 大厂 香河是很大一片区域，所以价值有高有低。而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。

如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。

没有人口聚集，就没有价值。

提问：房姐，我是北漂，现在北京已经干了十多年技术，现在感觉到了中年危机，在公司也是上不去下不来，想切换赛道，该怎么踏出第一步呢？求指点，感谢！

回答：从事多年技术岗位的人大多都会遇到这种情况：一旦脱离技术工作就不适应，与人打交道格格不入。

世界是公平的，技术工作带来了稳定的，高于平均水平的薪水，同时代价是屏蔽了思维的生长，对社会的敏感；保护你免于时刻受到社会天然的伤害。同时也让积累的伤害一次性清算。

这种交换，不是只发生在技术岗位上，其他的场景同理，譬如国企下岗，经理人转行，北大毕业...只是形式的不同。

从技术男回归到一个正常的社会人，首先从给自己解毒开始，为人处世察言观色不是一瞬间学会的，都是痛苦造成的。

提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：房姐，您觉得北京的好地段未来主流户型会是向大演变，还是向小演变？有一种观点认为以后很难三世、四世同堂的大家庭住在一起，而是拆成小家庭住，这样一线核心区域人均面积会变小，小户型会成主流。这样的话，核心区低单价老破大还是我们投资的主流吗？

回答：买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。

2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。

3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。

4.当家人或者配偶参与出资买房，相当于拥有了部分股权，必须考虑双方的利益。而这种利益最直接的体现形式就是成家立业，两口子婚房或者带孩子需要自己的房子。

5.因此，未来的上车需求，背后更多的是两个家庭的需求，至少是夫妻两人＋小孩，3个人的居住空间，至少是两居甚至三居起。

6.因此，对于一线城市而言，未来两居和三居上车盘的市场占比将会比今天进一步扩大。

而一居份额可能下降，因为单身贵族越来越缺乏支付能力，夫妻则不能使用一居满足他们的需求，只有一些过渡需求和「先上车再说」的压迫支撑一居的市场。

7.一线城市的核心区，本身不会有太多空地盖新房，而一旦盖新房，必然是高溢价。居住的需求将会不断超越对品质的需求，而品质也会不断折旧。多人口家庭，或者有面积改善需求的家庭，想要用同样的价格买到更多的空间更多的功能性，就需要求助于相对价格更低的老破大。

归根结底，大部分房子的价值取决于房子的所在地和面积的大小。而品质因素，则是面向于有支付能力的改善家庭和充足现金的中上层人士。越是核心区或者特殊地段（山水景观等）的品质楼盘，只要有足够的购买力人口，同样具备稀缺的价值，届时这种豪宅和一般的普宅的价格差距将会比今天更大。

提问：房姐，最近入职一家创业公司，老板很相信我，给我好几个项目，不过我现在感觉很多事情都无从开始，请问如何培养这方面的快速学习能力呢？

回答：一个人前进的步骤是：

不知道自己不知道知道自己不知道知道自己知道知道自己不知道你在接触一个陌生项目时，应该注意什么，什么才是问题，可以默认你是完全不知道的，那么你的提问毫无意义，因为我不知道你的问题是什么，你不知道你的问题是什么。这样做的人是大多数，我称为脑子长在别人身上上。遇到一个不懂的事情，先做，发现问题，再改，然后你才知道要问什么问题。这里的先做，不是指你直接大大咧咧的把事情在明面上推进。

做事有做事的技巧，我们说的先做指的在不影响事情结果的前提下，搜集更多的情报，交叉对比，做更多的内部尝试。等到你开始做了，你才会发现问题在有哪些，轻重缓急如何，重点是什么？接着你才能提出第一个对于解决问题有意义的问题。所谓的快速学习能力，就是迅速找到尝试的切入点，快速找到问题，快速解决问题的能力。

提问：房姐：目前中央提出“房住不炒”，武汉的房价一直稳着在，二手房市场交易量在萎缩，价格在降。以后在武汉投资房产还有上涨空间吗？有多大空间？为什么？

回答：房住不炒是这届政府对房地产的态度，不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化。地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来，继续借债吗？借债=印钱，通货膨胀怎么办？

中国房地产市场的问题是根本的制度问题和发展动力问题，不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑中央对房地产调控的决心，但是这必然导致很多副作用，最显著的就是经济降速、失业率上升，进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。

作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。   未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。   

我的建议结论如下：

1、新多军和刚需。该买买，武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。

2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。

3、长持者。建议简装后出租，长租。

提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。

罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。

所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。

现实是，如果没有一手消息，博旧改是个苦差事：

1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改2. 板上钉钉，价格已经涨起来3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。

提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？谢谢啦！
回答：详见知识星球文章《如何买到低于市场价50万的笋盘？》

提问：请问房姐大大，麻烦推荐一下武昌或四新好的办公楼盘，靠近二环线和三环线地铁沿线为好，长期持有！另外请教一下，目前在制造业不景气的前情况下，厂房是买好，还是租好？

回答：绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级：1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。

那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。300平1200万的老破大，比300平3000万的顶豪难卖、流动性差，其实我是不大信的。最多大家老乡见老乡，两眼泪汪汪。（具备专业卖房操作的前提下） 当然，如果没有经过科学研究论证，就无视目标受众客群，胡乱选择产品，随随便便就买进去了，这种做法肯定也是不可取的。有些人甚至买贵了。

如果你的仓位已经比较大了，也没有流动性需求，又想练练手，可以考虑尝试一下。

提问：武汉光产业风头很劲啊，有没有可能追上广州？广州感觉已经没啥突出优势了！

回答：未来一定是超级城市群格局：京津冀城市群长三角城市群长江中游城市群成渝城市群珠三角城市群，珠三角有港澳深与广州相争，中部城市郑州还是弱于武汉，武汉中部老大没有疑问的。

提问：您好！武汉阳逻之心附近的房子可以买么，由于子弹只有20多万的首付，准备入手那边的然后升值之后转手慢慢换进靠市区，或者有推荐的吗。

回答：很多人一直不理解，为什么阳逻规划了万达 地铁，房姐还是不推荐？今天聊一聊大城市的远郊区值不值得买？

武汉的阳逻开发区刚通的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城区割裂，现在已经卖到9000多，值不值得买？

阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。 很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。

但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。 阳逻就属于这一类。

提问：房姐你好，新人首问。前面看公众号回答，说起城市楼市价格推动因素，其中一个是地价推动型因素，请问还有其他几种类型的推动方式吗？麻烦总结一下，谢谢。

回答：短期房价看四重因素 ：银行信贷、调控政策、配套落地、交易市场心理预期，每个具体楼盘走势截然不同。长期房价还有更多因素:二线城市房价存量住宅成交量土拍价格财政政策货币政策经济压力土拍后，买卖双方心理预期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的楼盘受益，长期短期都有利。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。