路美观点：对于文旅项目而言，土地到底是“成本中心”还是“利润源”

3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，以促进地方政府对相关用地项目的审批效率的提升。4月15日，农业农村部关于印发了《社会资本投资农业农村指引》，以更好地推动社会资本进入农村，找到并发展农村、农业相关的经济增长点。

从大的方向上来看，《关于授权和委托用地审批权的决定》与《社会资本投资农业农村指引》并没有把与文旅产业结合作为突出的重点，但是从市场端来看，众多的从业人士、直播嘉宾却似乎为“文旅项目的用地”找到了新的模型。

与此同时，另外两条新闻也开始走进了文旅人的视线，一条是“河北涞水五证齐全别墅将被拆除”，另一条是“济南雪野湖别墅专项整治进入实质性阶段”，实际上，不止在2020年，之前已经有过因为与“环境保护”相违背而导致建设在景区范围内的“五证齐全”房屋被拆除的情况。

对与错、合规还是违建，这需要由法律去判定。从文旅产业的角度来思考，更多地，则应当把重心放在文旅项目如何尽可能地规避风险，尽可能地保证项目具有可持续发展力上面。无可否认的是，当今的文旅人大多是由地产行业转型而来的，从土地金融的角度去考虑文旅项目是一种自然而然的方法，但是地产行业的经验、逻辑……真的可以应用到文旅产业当中吗？

用最直白的话来说，地产项目要求的是“快速变现”，属于“销售型”的项目；而文旅项目则需要长期发展运营，属于“服务型”的项目；从“规则”上来看，这两类项目的本质是不相同的。或许，正是因为地产行业人士的惯性思维，才导致了文旅项目必须依靠“土地”才能够变现的“逻辑”的出现。

文旅项目的落地、建成、运营，确实需要土地作为支撑，但文旅项目如果一切都取决于土地，那么它和地产项目的区别又在哪里呢？不排除有打着“文旅”的旗号去圈地的“文旅地产”，可是在国家已经合并大部委、产业发展处于上升通道的时候，难道文旅人不应该多思考一下文旅产业本身的价值吗？

在我们所参与、交流的案例之中，很多业内人士都把文旅项目当作了“重资产”项目，其中最主要的原因之一就在于土地以及建筑的投资。旅游开发，投资肯定是必须要有的，但是如果只把旅游开发当成重资产的土地项目，显然是忽视了“文化”对于旅游的“加成”。无论是人们常说的“文化＋旅游”、还是“文创＋旅游”，“文”对于“旅”的价值提升与成本降低的作用都是不容忽视的。

从本文开头提到的《决定》与《指引》来看，确实政策层面会对文旅产业发展起到一定的促进作用。而近日传出的“景区整改”的新闻又告诉我们，“产业勾地”未必真的能够解决一切问题。换句话说，如果文旅项目也是通过“通过销售土地快速变现”来获利的，那么文旅产业还能够以一个“产业”的形式出现和存在吗？

回到本文的标题，在我们看来，土地不是不可以成为文旅项目的“利润源”，但是，文旅项目绝对不应该把土地当作唯一的“利润源”。文旅项目想要有长期的发展，还是应当有自己的灵魂——依靠文旅获得收入的能力的。

所以，对于真正文旅人来说，毕竟不是每一块土地拿到手里都是那么好卖掉的，因此土地很有可能变成“成本中心”，让文旅项目无限趋近于“重资产项目”，甚至有可能让文旅项目的投资回报变得“遥不可及”。

在路美观点当中，我们不止一次谈到：如果你的文旅项目可以依靠文旅赢利，那么，让土地变成加分项，不是更好吗？

欢迎大家和我们讨论真正属于文旅产业、文旅项目与文旅人的话题！