【优秀分享】穿插施工提效体系分享
引 言
随着房地产行业的快速发展，传统的施工方式已难以满足建设项目的工期和品质要求，以穿插施工提效体系为代表的新型施工方式应运而生，其高效的特性也越来越受到各大房企的广泛关注。
提效核心
1.1穿插施工提效体系的核心首先是“五个全面”：全面产品定型、全面精装修、全面工业化、全面穿插施工、全面市政、管网园林先行，这就要求我们在房地产开发过程中改变意识、树立信心，全面实施产品定型和标准化，用好各类管理工具实施穿插作业，从而最终实现房地产行业的工业化，实现地产品质和效率的大幅提升。
1.2 房地产企业管理的协同、支持和服务：主要指房屋建造整个施工流水过程的协同和开发过程中各条线间的相互支持、服务。
公司领导重视和牵头：公司领导提效相关事务，尤其在项目实施的一线最好由公司一把手牵头；
公司制度组织支撑：形成提效相关的支撑性文件，建立穿插提效相关组织；
技术储备与引进：形成工业化各维度技术储备和技术人才储备，思维前置；
设计、成本、合约前置：设计产品尽量定型，设计前置，成本和合约管理前置；
形成公司提效规定动作：提效工业化体系与模型建立、工期要求、工程管理规定动作、合约管理要求、成本管理要求等；
策划前置、过程监控、定期总结：各维度策划前置、过程中加强监控和定期总结。
穿插提效体系与模型
2.1 穿插提效体系
目前行业用得相对较多的是“3+1体系”和“5+1体系”。“3+1体系”是指铝合金模板体系（提升主体结构精度）+砌体填充墙（砌体面做薄抹灰，混凝土墙面免抹灰）+穿插提效（缩短建造周期，实现效率提升）+外墙保温涂料体系（替代保温浆料，减少湿作业）的提效体系。“5+1体系”是在“3+1体系”的基础上增加装配式轻质墙体系（控制二结构精度，实现内墙免抹灰）和爬架体系（为内外穿插提供条件），相较“3+1体系”，“5+1体系”大量使用装配式轻质隔墙和构件等，成本有一定增加。
房地产市场目前较常用的是悬挑架模型，典型代表工艺为木模、加汽块、内外墙抹灰，悬挑架模型的优势在于建筑外墙和内墙的关联度相对不高，便于区分施工，但也存在较多问题，如工序复杂、湿作业较多，拆外架和工字钢安全风险较大、施工电梯运输压力较大等。
2.3 全项目穿插模型
为了规避传统模型存在的问题，同时缩短项目开发周期，提升公司操盘和运营能力，项目建设逐步采用全项目穿插模型，以常规100米限高住宅为例，通过全项目穿插模型可实现18-21个月的开发周期。
穿插施工要点
3.1 计划前置
图纸计划：土建完成前，提供建、结、水、电、暖图纸。孔桩完成前，精装、门窗栏杆、外立面、总图及道路管网图下发。正负零完成前，景观施工图下发。
供应商计划：底板完成前，门窗栏杆、防水、涂料定标。正负零完成前，精装单位，配套定标。结构施工至7层，园林景观定标；合理规划采购，有条件可以推大总包模式。
穿插策划：基础施工前，穿插模型制定，包括土建、精装修、外立面。整体计划要完善，图纸、采购、施工、验收全周期计划。各阶段平面布置转换合理，质量目标明确，重难点管理措施到位。
3.2 样板做对
工序和交付样板：底板完成前，所有材料、部品必须完成定板定样。主体结构完成8层时，在标准差二层完成施工工序样板。结构完成12层时，交付样板（含所有户型）完成各端口联合验收。
验收标准：组织专项验收、形成纪要并关闭、验收完成后杜绝变更指令。
3.3 移交有序
移交时间：严格按照穿插模型移交。移交标准：移交要完整、不能带病移交、做好止水。 移交制度：形成可视化管理、建立移交红线、书面交接。
3.4 市政管网园林先行
全面采用穿插施工和市政管网园林先行，18-21个月交付，市政管网园林在交付前1个月完成。
穿插施工重难点
4.1 策划
产品决策：确定推盘分期与节奏、报建与施工分期、交付批次与交付动线；确定与成本目标匹配的建造体系；确定新技术点。
方案确定：前置条件完成确定；一线区域公司提前完成内部评审；区域评审，保证核心内容合理可行，合约规划清晰；明确营销、设计等部门底线要求。
实施阶段：定期沟通，实时纠偏；重难点项目定期跟进，提供过程指导；合约规划的落地情况跟进。
交付复盘：工程策划目标是否达成；维修数据整理；完善，优化并进一步改进提升。
4.2 干扰因素
外部因素：停水停电、中考高考、政府会议等影响导致的停工。外部干扰因素在工程施工过程中不可控，全项目周期常规影响时间约为1个月，应尽量减少。
内部因素：单位进场滞后，材料供应不及时，施工班组扯皮，停工拉闸、搭吊、施工电梯故障，上道工序未按时移交等造成的干扰，此类干扰因素可通过人为管理提升进行压缩甚至解决。
4.3 图纸做法优化
图纸优化：构造柱、过梁、墙肢、门垛、混凝土反坎等二次结构优化到土体结构图同主体一次浇筑，户内配电箱优化为构造柱，取消屋面花架等复杂结构不便于标准施工。
构造优化：薄抹灰甚至免抹灰，同时降低成本，铝模施工均为混凝土外墙可考虑阳台防水取消，同时可实现高精地坪施工做法。
材料应用：外墙采用保温隔热涂料取代传统保温砂浆，减少湿作业。砌体实施石膏砂浆薄抹灰，减少开裂和空鼓。内外墙砖采用专用粘结挤减少湿作业和污染。
4.4 止水
外墙：严禁用水对柱脚混凝土渣滓及电渣焊渣滓清理进行冲洗，外墙模板上翻50mm，混凝土浇筑层下粘贴塑料薄膜。初装修有水无伤大雅，全部走卫生间及阳台，把排水立管 安装后均可一次性排至底层。
室内：N-3层室内外排水立管管道安装引水至地下室。
公区：N-9层墙板下脚砂浆封闭，休息平台砖挡水砌筑止水。
4.5 结构精度控制
立柱面模板下脚必须对柱边线，才能拼梁板模板；
顶板极差及垂直度第一次整改需在梁板钢筋绑扎前完成；
混凝土浇筑过程中的班组专业整改人员进行整改；
施工管理人员及班组管理人员混凝土浇筑过程必须全程跟踪，浇一根柱，校一根柱，浇一块板，校一块板。
4.6 总包统筹
穿插施工，除了解决技术问题外，统筹指挥更是成败的关键。注重总包统筹实现从结果倒追前置条件的具备和完成；
穿插施工，在单位时间内，作业面、工序、人员、材料都增多了，因此做好关键细节的管理，对成败起决定作用。
垂直运输：总包提供人货梯承担垂直运输任务，统一协调各班组（装修、泥作、机电）使用电梯运送材料时间；每2层顶升1次。
临建布置: 总包提供合理场地设施供分包单位，各分包单位提交场地平面布置图至总包、监理、甲方审核后实施。
临水临电：总包科学布置管线和接驳点，提供给分包单位。每层设置临水临电接驳；加工区提供大容量接驳点。
放线定位：推行日式放线，总包提供所有分包单位所需的标高线、控制线、定位线，保护好基准点，并进行技术交底。
工序交接：重点工序办理移交手续，分户建档，移交需符合安全文明和成品保护标准。
垃圾清理：各单位将垃圾清运至指定区域由总包统一外运，每道工序必须做到工完场清。
封闭管理：入户门扇安装完成后，由精装修班组对楼层进行封闭管理，其他单位需要进入施工需提前申请。
小 结
穿插施工提效体系有助于提高施工效率，提升项目品质。为充分实施穿插施工提效体系，招采人员前期应制定总包、景观、精装等工程招标计划，配合现场安排单位进场，协调供方施工搭接问题，保障材料供应的及时性，从而更好地达成“控成本、促进度、提品质、助营销”的目的。
（感谢中部一中心贵阳区域招采管理部分享）
中梁地产集团
招采管理部