【曝】某黑马房企资金承压竟发不出工资?独家盘点TOP50房企现金流

艳姐说

这几天,艳姐群内有一则房企变相裁员的消息引发巨大关注。
川系黑马房企中迪禾邦因资金困难,深陷资金断裂旋涡,无力支付前两个月工资,甚至要求员工主动离职。据该房企成都某项目负责人的说法称,中迪禾邦内部大概有一半员工将要离职。
先不论传闻真假,面对疫情的冲击,一些房企的现金流面临着巨大的考验。
现金流是一个企业的生命保障,没有稳定的现金流入的公司,要想正常发展几乎寸步难行。
艳姐觉得,保现金流是房企当务之急,其他方面(如投资、工程款支付等)可暂时停一停。
从现在这个时点到3月,是房企最困难时期,如果顺利度过3月,不出意外,4-5月疫情将慢慢缓解,楼市大概率会回暖。
归根结底,现金流是房企的生命线,拥有充足现金流的房企将在非常时期活下来,而现金流紧张的房企,很有可能会面临危机。
艳姐将每股经营现金流为锚,诊断一下50强房企的现金流状况,盘下哪些房企现金流最充沛,哪些房企现金流较紧张。
当然,房企的现金流情况,最稳妥的方式是看一整年的财报,反映出的问题更加全面,但由于去年的财报要到今年3-4月才能出来,故我们以去年三季度的财报为参考,从中也可以窥探一二。
待全年业绩报告出来,我们也将进行更全的分析,敬请期待。
01 房企打响现金流保卫战

有谁曾想到新冠疫情会在年初会给中国带来如此重大的影响,几乎各行各行无不遭遇着生存危机。

2月25日,某准千亿房企的一则微信通告在地产圈引起了不小的震动,通告中显示,公司已无力支付1月和2月工资,并要求员工在2月27日之前离职。

据艳姐的粉丝群爆料:该房企是中迪禾邦。

虽然暂无法核实网络截图的真实性,但该公司的资金困境似乎早已显现出来。

该集团创立于2006年,系根植于成都、发展于全国的多元化大型企业集团。

其地产业务主要在川渝两地,2019年,旗下某项目就纠纷不断,业内关于公司资金紧张、项目停工的传闻不绝于耳。

去年11月,安信信托旗下“安赢42号”也爆出逾期,该项目总融资规模为240亿元。该项目的劣后方上海逸合,同样也是该集团旗下公司。

作为上市企业,公司业绩方面也不尽人意,中迪投资自2018年至2019年三季度均处于亏损状态。

艳姐认为,该公司目前的情况确实,也在一定程度上折射出当前地产行业的普遍现状,那就是现金流紧张。

除了发不出工资,很多企业通过组织架构调整,优化员工。昨天有地产人朋友告诉艳姐,合景泰富珠三角区域某城市公司给项目中30%的裁员名额,从3月1日开始不用上班。不知这是不是冰山一角,折射一家企业,甚至整个行业现状。

在疫情扰动的市场下,房企现金流紧张会是行业普遍问题,艳姐也将以此为切入点着重分析上市房企具体现金流情况。
02 50强房企现金流全扫描
艳姐团队甄选克而瑞今年1月的50强房企销售榜单,再结合50强房企2019年前三季度报告,对前50强部分房企的2019年前三季度每股经营现金流和今年1月新增土地建面做了统计。
先给大家解释一下,企业的现金流可以分为三类,即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。
这次艳姐用的是每股经营现金流,它的计算公式是:(经营活动现金流入-经营活动现金流出)/公司股本。
每股经营现金流是最具实质的财务指标,其用来反映该公司的经营流入的现金的多少。如果现金流差的话,意味该上市公司没有足够的现金来保障股利的分红派息。
简单点说,就是公司获取经营现金的能力较差,不利于未来发展。
注:
1、每股经营现金流中,A股上市公司数据截止2019年9月,港股上市公司数据截止2019年6月。
2、1月新增土地建面数据来源克而瑞地产研究院,部分数据有缺失。
3、目前统计的数据为2019前三季度报告,以下数据仅供参考。3-4月份房企发布年报,我们会有更全面的解读。
 请看以下统计表格:
房企名称

每股经营现金流(元)

1月新增土地建面(万平方米)

融创中国
9.70
141.3
泰禾集团
9.09
华发股份
9.06
融信集团
3.08
13.3
世茂房地产
3.03
29.4
阳光城
2.79
190.2
滨江集团
1.99
23.7
大名城
1.94
建发房产
1.68
中国金茂
1.57
九龙仓集团
1.41
龙湖集团
1.32
56.0
中南置地
1.29
87.3
招商蛇口
1.15
32.0
华润置地
1.08
71.2
保利发展
0.77
138.5
绿地控股
0.75
141.2
首创置业
0.70
绿城中国
0.68
28.0
大悦城
0.68
宝龙地产
0.60
建业地产
0.38
北辰实业
0.24
万科
0.15
100.4
碧桂园
0.08
58.3
远洋地产
0.03
花样年
0.03
中骏集团
0.02
33.0
越秀地产
-0.02
金地集团
-0.06
中华企业
-0.25
金辉集团
-0.44
16.6
华侨城
-0.45
首开股份
-0.60
中国海外发展
-0.64
53.0
金科集团
-1.02
旭辉集团
-1.28
时代中国
-1.43
中国铁建
-1.47
13.2
中梁控股
-2.71
117.8
雅居乐
-3.02
103.2
从榜单中艳姐发现,有些公司每股经营现金流情况良好,如融创中国、泰禾集团、华发股份这三家公司每股经营现金流高达9元以上。
反之,相当一部分房企每股经营现金流处于负值,表明公司回收现金能力堪忧,也有可能是对外扩张拿地或购买原材料及项目施工等。
艳姐根据上表,对房企的现金流情况做一番分析,希望帮助大家更深入的了解房企经营现金流的能力。
当然,最新、最全的现金流分析,还将等3,4月份各房企出了年报再来一篇梳理。

1)每股经营现金流极高
 
但凡进入这一层级的基本是回款能力强,现金流入控制优秀的房企。
像融创中国这类高负债、高扩张的房企,虽然快速扩张,但并不妨碍公司产生现金的能力。
其实,在去年中期业绩会上,融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示,公司2019下半年到2020年还会有大量的现金流的贡献,再加上公司布局在一二线城市,土储质量还是非常好的。
另一家疯狂扩张的则属于泰禾集团,近几年泰禾集团扩张的版图从福建慢慢拓展至全国各地,用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升。
有很多人担心泰禾的高速扩张带来的隐忧,的确净负债偏高。但艳姐发现,泰禾的现金流情况从2018年开始有了明显好转,2018年公司每股经营现金流高达11.19元,2019年前三季度则为9.09元。
此外,泰禾集团在去年上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。
在迈入千亿规模后,泰禾也意识到了激进扩张带来的风险,有意适度放慢节奏、加大快周转项目配比、强调回款才是关键。
2)每股经营现金流稳健型
这一类型房企总体回收现金能力一般,但并不妨碍公司正常扩张。
从表中数据看中,万科、碧桂园、保利发展三家知名房企的每股经营活动现金都在1元以下,但这类公司一直以稳健经营著称,堪称佛系。
艳姐也专门计算了万科的资产负债率,扣除预收款后仅为49%,净负债率36%,这些数据几乎是主流房企里最低的。
万科首席执行官张旭曾表示,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况,万科将拿地支出控制在销售额的30%左右。
正是通过这些严格的管控措施,才能使万科在地产圈里成为大佬,在资本市场中深受投资者青睐。
碧桂园在近几年不再一味追求高扩张、高负债,在当下的行业环境中更注重“避险排雷”,对于碧桂园这样的“大船”来说,尤其重要。
艳姐观察到,2016年以来,公司就已在自身“造血能力”以及回款节奏的把控上着重下功夫。正是这样,才使得公司在行业环境“变天”的情况下依然保持着快速增长态势。
其实很多公司为了求规模,常常大举负债高速扩张,而对回款、对自身“造血能力”重视寥寥,结果是这类公司对外部输血非常依赖。但对于碧桂园来说,这种风险却非常小。
由于参考的为三季度报告,可能会出现一种情况:比如万科、保利这些刚好在这个月购买建材、囤积材料等流出比较多,就会出现现金流较为一般的情况。而有的房企刚好没什么地可建设,又卖了很多项目,就会出现流入的比较多。
针对这种情况,艳姐也做个小表格,来反应这些房企净利润的情况。
房企名称
前三季度净利润(亿元)
前三季度净利润增速(%)
万科
182.41
30.43
碧桂园
156.35
20.84
新城控股
37.32
19.57
蓝光发展
25.35
107.83
中华企业
18.67
129.43
注:碧桂园为港股上市公司,故数据截止2019年6月
从小表格中看出,虽然万科、碧桂园、新城控股等房企的每股经营现金流低,但净利润增速还是很高的,表明公司经营质量非常好。
3)每股经营现金流较差
这类房企现金流至少目前看并不乐观,像高举扩张大旗的某h企业,每股经营活动现金为-13.18元,
不过艳姐发现,该房企去年筹资活动产生的现金流量却正在好转,这一数值在不断得到改善,从2018年底-64.9亿转为2019年三季度的385.5亿元。
同时在2019年下半年,公司通过多种渠道融资240亿元,用于增强现金流,优化资产负债结构。
另一家缺钱缺到到“只剩裤衩”的当属f企业,每股经营现金流-7.07元。
为此,该企业也在积极筹措资金,包括通过港股配售新股、拟在上交所发行80亿私募债等方式,以期度过疫情之后,通过销售回款来缓解资金的紧张。
4)土地储备于现金流成正比
在土地储备方面,艳姐也发现,现金流较好的企业大多积极拿地,随时准备对外扩张。
比如阳光城、融创中国这类典型现金流稳定、业绩增长良好、新增土地储备较多的房企,在当前较为恶劣的环境中能够抵御风寒。
一向以稳健经营著称的万科,1月新增土地储备也达100万方。公司虽然每股经营现金仅0.15元,但净负债率只有36%。
长期而言,像万科、融创中国等龙头房企在规模扩张到一定程度后,进入内生性增长,不需要过高加杠杆,这是良性循环和健康的增长方式。

03 重视现金流依然是当前主流
艳姐这次采用每股经营现金流来分析,主要是因为该指标是最普遍也是最基本的指标。
如果现金流差的话,意味该上市公司没有足够的现金来保障未来的发展,那只是报表上的数字而没有实际意义。
通过前面一些分析后,艳姐认为目前大型房企的现金流基本稳健,个别较为现金流较为优异,但也有部分房企需重视回款。
对于每股经营现金流为正的房企,艳姐认为主要是公司的同时扩张是重视回款、有序开发、盘活库存。
从目前疫情的发展情况看,各地形势有所好转,新增病例和疑似病例在减少,治愈率上升。到了二季度疫情可能会慢慢缓解。
诚如阳光城副总裁吴建斌建议,现在房企还不能放松警惕,如果顺利度过上半年,下半年各方面政策配套若到位后,销售也将会开始活跃,“春天”可能从7月份开始。
对于每股经营现金流为负,现金流压力较大的房企,艳姐建议可以加大线上销售力度、积累客户、加大应收款催收、延期缴纳土地出让金等措施,待市场好转之时就是黎明曙光之日。
也可以扩大自身融资渠道,利用资金担保、上调票面利率、股东增持等手段确保短期资金流动性。

主编:张艳

责编:太阳

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