这几天，艳姐群内有一则房企变相裁员的消息引发巨大关注。川系黑马房企中迪禾邦因资金困难，深陷资金断裂旋涡，无力支付前两个月工资，甚至要求员工主动离职。据该房企成都某项目负责人的说法称，中迪禾邦内部大概有一半员工将要离职。先不论传闻真假，面对疫情的冲击，一些房企的现金流面临着巨大的考验。现金流是一个企业的生命保障，没有稳定的现金流入的公司，要想正常发展几乎寸步难行。艳姐觉得，保现金流是房企当务之急，其他方面（如投资、工程款支付等）可暂时停一停。从现在这个时点到3月，是房企最困难时期，如果顺利度过3月，不出意外，4-5月疫情将慢慢缓解，楼市大概率会回暖。归根结底，现金流是房企的生命线，拥有充足现金流的房企将在非常时期活下来，而现金流紧张的房企，很有可能会面临危机。艳姐将每股经营现金流为锚，诊断一下50强房企的现金流状况，盘下哪些房企现金流最充沛，哪些房企现金流较紧张。当然，房企的现金流情况，最稳妥的方式是看一整年的财报，反映出的问题更加全面，但由于去年的财报要到今年3-4月才能出来，故我们以去年三季度的财报为参考，从中也可以窥探一二。待全年业绩报告出来，我们也将进行更全的分析，敬请期待。
有谁曾想到新冠疫情会在年初会给中国带来如此重大的影响，几乎各行各行无不遭遇着生存危机。
2月25日，某准千亿房企的一则微信通告在地产圈引起了不小的震动，通告中显示，公司已无力支付1月和2月工资，并要求员工在2月27日之前离职。
据艳姐的粉丝群爆料：该房企是中迪禾邦。
虽然暂无法核实网络截图的真实性，但该公司的资金困境似乎早已显现出来。
该集团创立于2006年，系根植于成都、发展于全国的多元化大型企业集团。
其地产业务主要在川渝两地，2019年，旗下某项目就纠纷不断，业内关于公司资金紧张、项目停工的传闻不绝于耳。
去年11月，安信信托旗下“安赢42号”也爆出逾期，该项目总融资规模为240亿元。该项目的劣后方上海逸合，同样也是该集团旗下公司。
作为上市企业，公司业绩方面也不尽人意，中迪投资自2018年至2019年三季度均处于亏损状态。
艳姐认为，该公司目前的情况确实，也在一定程度上折射出当前地产行业的普遍现状，那就是现金流紧张。
除了发不出工资，很多企业通过组织架构调整，优化员工。昨天有地产人朋友告诉艳姐，合景泰富珠三角区域某城市公司给项目中30%的裁员名额，从3月1日开始不用上班。不知这是不是冰山一角，折射一家企业，甚至整个行业现状。
在疫情扰动的市场下，房企现金流紧张会是行业普遍问题，艳姐也将以此为切入点着重分析上市房企具体现金流情况。艳姐团队甄选克而瑞今年1月的50强房企销售榜单，再结合50强房企2019年前三季度报告，对前50强部分房企的2019年前三季度每股经营现金流和今年1月新增土地建面做了统计。先给大家解释一下，企业的现金流可以分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。这次艳姐用的是每股经营现金流，它的计算公式是：（经营活动现金流入-经营活动现金流出）/公司股本。每股经营现金流是最具实质的财务指标，其用来反映该公司的经营流入的现金的多少。如果现金流差的话，意味该上市公司没有足够的现金来保障股利的分红派息。简单点说，就是公司获取经营现金的能力较差，不利于未来发展。1、每股经营现金流中，A股上市公司数据截止2019年9月，港股上市公司数据截止2019年6月。2、1月新增土地建面数据来源克而瑞地产研究院，部分数据有缺失。3、目前统计的数据为2019前三季度报告，以下数据仅供参考。3-4月份房企发布年报，我们会有更全面的解读。
|
|
每股经营现金流（元）
|
1月新增土地建面（万平方米）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
从榜单中艳姐发现，有些公司每股经营现金流情况良好，如融创中国、泰禾集团、华发股份这三家公司每股经营现金流高达9元以上。反之，相当一部分房企每股经营现金流处于负值，表明公司回收现金能力堪忧，也有可能是对外扩张拿地或购买原材料及项目施工等。艳姐根据上表，对房企的现金流情况做一番分析，希望帮助大家更深入的了解房企经营现金流的能力。当然，最新、最全的现金流分析，还将等3,4月份各房企出了年报再来一篇梳理。但凡进入这一层级的基本是回款能力强，现金流入控制优秀的房企。像融创中国这类高负债、高扩张的房企，虽然快速扩张，但并不妨碍公司产生现金的能力。其实，在去年中期业绩会上，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，公司2019下半年到2020年还会有大量的现金流的贡献，再加上公司布局在一二线城市，土储质量还是非常好的。另一家疯狂扩张的则属于泰禾集团，近几年泰禾集团扩张的版图从福建慢慢拓展至全国各地，用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升。有很多人担心泰禾的高速扩张带来的隐忧，的确净负债偏高。但艳姐发现，泰禾的现金流情况从2018年开始有了明显好转，2018年公司每股经营现金流高达11.19元，2019年前三季度则为9.09元。此外，泰禾集团在去年上半年出售旗下项目超10个，包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目等项目的部分股权，通过出让这些股权，达到了缓解资金的效果。在迈入千亿规模后，泰禾也意识到了激进扩张带来的风险，有意适度放慢节奏、加大快周转项目配比、强调回款才是关键。这一类型房企总体回收现金能力一般，但并不妨碍公司正常扩张。从表中数据看中，万科、碧桂园、保利发展三家知名房企的每股经营活动现金都在1元以下，但这类公司一直以稳健经营著称，堪称佛系。艳姐也专门计算了万科的资产负债率，扣除预收款后仅为49%，净负债率36%，这些数据几乎是主流房企里最低的。万科首席执行官张旭曾表示，万科拿地策略一贯有两个阀门控制，一个是自身现金流状况，一个是销售回款状况，万科将拿地支出控制在销售额的30%左右。正是通过这些严格的管控措施，才能使万科在地产圈里成为大佬，在资本市场中深受投资者青睐。碧桂园在近几年不再一味追求高扩张、高负债，在当下的行业环境中更注重“避险排雷”，对于碧桂园这样的“大船”来说，尤其重要。艳姐观察到，2016年以来，公司就已在自身“造血能力”以及回款节奏的把控上着重下功夫。正是这样，才使得公司在行业环境“变天”的情况下依然保持着快速增长态势。其实很多公司为了求规模，常常大举负债高速扩张，而对回款、对自身“造血能力”重视寥寥，结果是这类公司对外部输血非常依赖。但对于碧桂园来说，这种风险却非常小。由于参考的为三季度报告，可能会出现一种情况：比如万科、保利这些刚好在这个月购买建材、囤积材料等流出比较多，就会出现现金流较为一般的情况。而有的房企刚好没什么地可建设，又卖了很多项目，就会出现流入的比较多。针对这种情况，艳姐也做个小表格，来反应这些房企净利润的情况。
注：碧桂园为港股上市公司，故数据截止2019年6月从小表格中看出，虽然万科、碧桂园、新城控股等房企的每股经营现金流低，但净利润增速还是很高的，表明公司经营质量非常好。这类房企现金流至少目前看并不乐观，像高举扩张大旗的某h企业，每股经营活动现金为-13.18元，不过艳姐发现，该房企去年筹资活动产生的现金流量却正在好转，这一数值在不断得到改善，从2018年底-64.9亿转为2019年三季度的385.5亿元。同时在2019年下半年，公司通过多种渠道融资240亿元，用于增强现金流，优化资产负债结构。另一家缺钱缺到到“只剩裤衩”的当属f企业，每股经营现金流-7.07元。为此，该企业也在积极筹措资金，包括通过港股配售新股、拟在上交所发行80亿私募债等方式，以期度过疫情之后，通过销售回款来缓解资金的紧张。在土地储备方面，艳姐也发现，现金流较好的企业大多积极拿地，随时准备对外扩张。比如阳光城、融创中国这类典型现金流稳定、业绩增长良好、新增土地储备较多的房企，在当前较为恶劣的环境中能够抵御风寒。一向以稳健经营著称的万科，1月新增土地储备也达100万方。公司虽然每股经营现金仅0.15元，但净负债率只有36%。长期而言，像万科、融创中国等龙头房企在规模扩张到一定程度后，进入内生性增长，不需要过高加杠杆，这是良性循环和健康的增长方式。艳姐这次采用每股经营现金流来分析，主要是因为该指标是最普遍也是最基本的指标。如果现金流差的话，意味该上市公司没有足够的现金来保障未来的发展，那只是报表上的数字而没有实际意义。通过前面一些分析后，艳姐认为目前大型房企的现金流基本稳健，个别较为现金流较为优异，但也有部分房企需重视回款。对于每股经营现金流为正的房企，艳姐认为主要是公司的同时扩张是重视回款、有序开发、盘活库存。从目前疫情的发展情况看，各地形势有所好转，新增病例和疑似病例在减少，治愈率上升。到了二季度疫情可能会慢慢缓解。诚如阳光城副总裁吴建斌建议，现在房企还不能放松警惕，如果顺利度过上半年，下半年各方面政策配套若到位后，销售也将会开始活跃，“春天”可能从7月份开始。对于每股经营现金流为负，现金流压力较大的房企，艳姐建议可以加大线上销售力度、积累客户、加大应收款催收、延期缴纳土地出让金等措施，待市场好转之时就是黎明曙光之日。也可以扩大自身融资渠道，利用资金担保、上调票面利率、股东增持等手段确保短期资金流动性。
主编：张艳
责编：太阳
