爆上海某知名豪宅近期0成交 2018年2月上海新盘真实成交价格

艳姐说

近期上海市场的成交可谓十分乏力，根据数据统计显示，截止到2018年2月25日，今年上海新房累计成交面积66.2万平方米，同比下降1.14%，成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

从近期上海新房的成交主力来看，仍然是外环和外环外的楼盘为主力，而中内环的高端楼盘可以说屈指可数。甚至在去年第四季度某楼盘被爆出0成交。

NO. 1

上海某知名豪宅被曝0成交

艳姐近期从地产圈业内人士那里获得劲爆消息，在目前楼市成交疲乏的情况下，豪宅这个品类的成交量也跌入冰点，甚至在去年的第四季度，上海非常知名的某豪宅居然出现了0成交。

在去年房地产政策收紧的情况下，很多豪宅不能按照预期价格获得预售证入市，尤其是前期高价拿地的开发商，还面临着成本的压力。

另外，就像上面的某知名豪宅，虽然进行了降价，但是却出现了0成交的结果，就是因为其对外报价太低，导致豪宅的高端性缺失，购房者对于豪宅的高端性和品质持怀疑态度，最终该项目以冷清收场。

放眼去年上海整体的豪宅市场，就显得尤为萧条。根据数据显示，2017年上海10万元/㎡以上的豪宅共成交1742套，同比减少16%；从成交均价来看，与去年基本持平，约11.99万元/平方米。

从购房者角度来看，随着调控的深入，楼市将全面进入调整期，市场观望情绪加重，投资购买意愿降低，也加深了市场的整体的萧条。

NO. 2

限价紧箍咒下的上海楼市

从去年第四季度上海新房的成交套数TOP50来看，成交均价在10万/㎡以上的豪宅项目仅有2个，而且这两个项目的成交均价都是稍稍超过10万/㎡，这也反映出目前在限价的情况下，项目的价格不能太高。

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从上表中可以看出，成交套数排名前10的都是刚需和刚改型项目，最高成交均价不超过5.4万/㎡，可见目前在“房子是用来住的”大政策背景下，市场上的主要需求为自住需求。

进入2018年，上海市场成交的整体格局还是和2017年类似，今年1-2月，成交均价超过10万/㎡的项目仅有3个，成交量TOP10项目也均为刚需和改善型项目。从成交区域来看，还是以奉贤、青浦、嘉定等外环及郊环区域的刚需楼盘为主力军。

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从今年上海新房成交情况来看，根据数据统计显示，截止到2018年2月25日，今年上海新房累计成交面积66.2万平方米，同比下降1.14%，成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

此外，截止到2月26日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米，但是，市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截止到2018年2月25日）月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”。

NO. 3

预测：楼市政策从严执行 成交量和去年持平

从目前政策层面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的，上海地方政府换届完成后，在新闻发布会上就表态过楼市调控政策仍然会从严执行，这说明市场预期也很难在今年产生较大变化。

上海市场的限购政策将持续，不会有任何形式的放松。看看2035规划，大家就都明白魔都是真心实意在执行“限制人口政策”，接盘侠短期存在断档的问题。

上海楼市的成交量依然会在低位徘徊，2015-2016这两年透支了太多的成交量，整个市场在没有信贷的支撑下，需要休养生息。所以艳姐不认为2018年的整体成交量会比2017年成交量有上涨，个人判断整体成交量应该是持平的。

2018年也到了房地产企业还贷高峰期，这时候遇上限购限贷政策，使得地产商可能会降价获得更多现金流。

2018年房地产投资意愿肯定是下降的，但至少对于上海这种一线城市的楼市来说，依然存在着许多看涨因素。

楼市历史上放松限购限贷后大力反弹的例子屡见不鲜，任何一个单向的措施结果往往可能会适得其反。比如之前台湾为了增加工人收入，规定工人加班费要达到工资的四倍，结果所有工人都捞不到加班了，加班的都换成了临时工，所以仅仅是限购限贷或许是不够的。

本次调控房价不应该是仅仅是限购限贷，而是应该打组合拳，包括租住同权、公租房、还有早晚会出台的房产税、以及将要修改的宪法。相信将来房价是真的能得到调控。

所以最后，艳姐对于购房者的建议是，首套、刚需、改善的，推荐买自己熟悉区域的优质房产。短期内依然看好学区房和优质地段的房子。而对于那些投资客来说，再也不能像前几年一样随心所欲进行投资，有关方面一定会想方设法在投资口这里进行各种限制。