年内首次一线城市房价全部下跌，开发商将面临最困难的两年？

包括北上广深在内的一线城市二手房房价全部下跌了。11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门下调最多达到了0.9%。这应该是年内首次出现一线城市二手房房价全部下跌的现象！

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俗话说，二手房是楼市晴雨表，如果说新房市场还在受政策影响更大的话，那么二手房价格更加能够体现房地产市场的真实价格。虽然下降幅度较小，但是其象征意义不容小觑。基本上出现了遏制住房价上涨的势头，市场转冷是我们应该承认的事实，这是调控的成果，更是我们期待的结果。

房价下跌跟持续收紧的房地产政策有关，尤其是一二线城市等热点城市不仅没有放松调控，反而还在持续收紧。可以说降温已经成为共识。我们该如何看待当下的楼市降温呢？

经济学家马光远近日表示，目前中国经济发展只是遇到了小困难，小挫折。对于中国房地产走势，马光远表示，“房地产行业长期没问题，2018、2019年将是本轮房地产最困难两年”，他说，经历2016年和2017年的需求释放后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。房市降温已成大局，明年量价齐跌是大概率事件，中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束，房地产彻底告别了短缺。

在专家看来，开发商是要做好迎接困难的准备了。但是这种困难又当如何理解呢？早在2001年，樊纲就对房地产开发商说，你们都是中国最幸福的人。多年之后，“17年过去了，虽然还在调控，但是开发商还活得挺好的，证明也不错。”

我认为，客观地说，房地产作为一个大行业，这些年影响了无数个产业，虽然在调控压力下，但是瘦死的骆驼比马大，相比其他行业依然很赚钱，敢问有哪个行业像房地产这么赚钱？市场严峻，但销售额仍在上涨，房地产仍是最赚钱的行业之一。

房企业绩大涨可能会产生误导效应，让开发商产生错觉，甚至得意忘形，这个很危险。如果认为调控这么严厉业绩依然大涨，那么你就错了。首先不是所有企业都在上涨，房企集中度越来越高，俨然成为大房企的世界，中小房企依然面临淘汰出局的命运。

为了让大家不要过度解读市场，经济日报也是煞费苦心，连续发表文章以正视听。先是《房地产进入“寒冬”了吗？》，又是《房地产市场并未出现趋势性转向 处于合理运行区间》。可以说跟我平时的观点几乎保持了一致性。

一些城市房地产市场稳中微降和涨幅回落是因城因地制宜的结果，也在预料之中。当前，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，热点城市楼市降温，全国市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。

也就是说市场降温并不是市场要出大问题，而稳定将成为未来楼市发展主题。房地产大局早已铁定，房价大起大落基本不会出现，而现在的房价下跌也正是合理回归。过去房价上涨太快的必然会下跌压力大一些。很显然，国家的调控是主动而为之，幸好楼市调控及时有效化解这种矛盾，让房地产问题能够软着陆。

真正的刚需有钱有资格当然可以买，但对买的要求是越来越高。将来市场会越来越稳定，也不用过分担心大涨大跌，炒房者也会退出。不要再寄希望于像过去一样，靠买房炒房来赚钱，特别是踩在刚需的肩膀上赚着昧心钱。该不该买房要问自己有没有这个能力，如果有能力又有资格，不妨早买，如果房子多的炒房者不妨赶紧出手，或者租出去。这是国家在不断释放的信号。

未来开发商将在面临的两年困难期对整个行业未必是坏事，在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产还处于青春期，未来仍然有发展空间，但不是房价，也不应该是房价，应该把更多空间给房地产的成熟和品质的升级换代，即高速向高质过渡。在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下，刚需购房者将迎来真正的利好。