有房子,为什么还要买保险?

前段时间提到了房产,中华同胞对于买房置地这件事儿,真的是延续了几千年的热情。关哥是支持大家买房子的。“盛世买房产,乱世买细软”嘛。
不过,就像在《为什么买保险》系列里说的,先确定目标,再去审视方式对不对。如果买房是为了自住或者投资,甚至是为了学区,都是没问题的,只要量力而为,控制好比例就行。
但是,如果买房的目的,包含了向下一代的传承,那就一定要小心了,搞不好没留给儿女,便宜了他人。
老规矩,先讲故事。
01
早年的客户了,很和善的一对夫妻,在海滨城市买了两栋相邻的别墅,每套4800万。一套老两口住,一套给儿子。想得很周到,儿子还没结婚,反正就这一个独子,干脆就都写儿子的名字,第一算婚前财产,第二将来还不用交遗产税。
这儿子呢,资质平平,倒没什么坏毛病,不抽不赌不败家,就一个弱点,喜欢美女,前前后后谈的都是小明星小模特。父母虽然觉得略有不妥,但也没什么太大的担心。
后来就结婚了,再后来就闹离婚了。年轻人嘛,正常。
问题是离婚的时候,小模特说,离婚可以,别墅要分我一套。夫妻俩说凭什么,这是我儿子的婚前财产,房产证上写的明明白白的。结果人家唰的拿出一张赠与协议,清清楚楚写着,将房产赠与妻子,白纸黑字签着儿子的名字。
老两口傻了,去咨询律师,律师给出的结论是,真打官司,胜面不大,这是你儿子在意识清醒的情况下的自愿赠与行为。
最后,给了不菲的分手费平事。老夫妻一下子老了十岁的样子。
02

再讲一个在保险行业流传很广的案例。
一位成功的女企业家,年轻时有一段失败的婚姻。离婚时与前夫反目成仇,闹得非常不愉快。离婚后自己带女儿打拼。创业艰辛,对女儿疏于管教,虽然事业及其成功,但和女儿关系极僵。
女儿又继承了她倔强的性格,死活不肯留在北京,偏要跑到离家很远的城市念大学。念书时又找了个农村出身的男朋友,母亲极力反对,却又起了反作用,一毕业,两人就结婚,并且到深圳定居结婚。
母亲虽然失望生气,但毕竟就这一个女儿,还是给小两口在深圳买了房。而且多年打拼积攒下来可观的家产,前前后后购置了七八套房子,全部写在女儿名下。
按理讲,这些房子都是在女儿结婚之前买的,正经的婚前财产,考虑也算周全。
但造化弄人,女儿意外车祸身亡,白发人送黑发人,母亲痛失爱女的同时,也面临了一个极为难以接受的事实:之前给到女儿名下的资产、房产,前夫和女婿和她自己同时作为法定继承人,会分别继承1/3的遗产。
也就是说,她辛苦多年打拼出来留给女儿的产业,在女儿去世之后,还要被她此生最痛恨的两个男人分走2/3。
这人生还哪里有什么奔头,想象一下都觉得心中跟千刀万剐似的。
以上两个案例,其实问题都出在一个地方上:
资产的所有权给出去之后,同时就失去了资产的控制权。
房产这种固定资产的资产特性非常鲜明:
  • 所有权明确。房产证写谁就是谁,也特别好查,全都记录在案。
  • 价值明确。购买价格有明确记录,还可以根据市场情况估值,该值多少就多少。
  • 无法移动。房子不长脚,跑不掉,带不走。
  • 无法部分变现。你不能只把一个卧室或者厕所卖掉对吧。
这是一种完全在明面上的资产。

如果房产在父母名下,那所有人身故时,继承人面临两个问题:
1、可能会面临遗产税(咱们就不争会不会收的问题了哈),房产会计入总的遗产额度中统一征税,并且不可以用遗产本身缴税,必须先在规定时间内以现金缴纳税金,才能获得遗产的所有权。也就是说我想卖了房子换钱缴税是不行的。
2、如果房产所有人没有明确的说明房产是由子女单独继承,那自动视为由子女和子女的配偶一起继承,为夫妻共同财产。
03
以上只讨论独生子女的情况,多个继承人更加复杂,特别是父母其中一方去世,房子作为遗产,另在世的父或母和子女拥有同样的继承权,怎么分?更复杂了。
再举个例子:
我父亲一共五个兄弟姐妹,说实话在他那一辈不算多。我爷爷退休后跟我家一起住。我出生后不久我爸单位分了一套房子,那时还是以租的形式居住。后来交了点钱买断产权。再后来我爸换了工作单位,又有机会分房,就把原来那套房子改到我爷爷的名下。(不好意思,占了社会主义的便宜了)
后来我爷爷去世,这房子自然由我爸继承,但是,从法律角度来说,我爸兄弟姐妹五个都有一样的继承权(奶奶也早就去世)。所以,实际的流程,需要五个人一起出现在公证处,其他四个人签署放弃继承的权利,我爸才能得到房子的所有权。
如果在这个过程当中,有任何一个子女有异议,不同意放弃,我爸就没办法顺利继承,要么协商,要么打官司。
或者,有任何一个子女不在本地,无法赶到现场,也不能进行相关的程序。
再或者,有子女在之前已经离世,那他的子或女,也就是我的堂兄弟姐妹还可以进行代位继承。
这么麻烦,就问你怕不怕!
身后继承这么麻烦,那身前赠予嘛,直接转给孩子不就好了?来,请 🔙 你回去看上面的两个故事。
那到底应该怎么做呢?
来,注意了,知识点啊!这一篇真是满满的知识点啊!
  • 首先,赠与子女的时候,不要100%赠予,可以指定比例,比如女儿占比99%,母亲占比1%。这个是可以操作,花点费用就可以做到。这样一来,不管比例是多少,女儿都不能独自处理这套房产,出售、转让、抵押都需要母亲一同签字才有效。而母亲可以同时拟一份遗嘱,写明这1%的房产所有权身后由女儿继承。
  • 其次,女儿也拟一份遗嘱,写明房产的所有权由母亲100%继承。
这样一来,所有权基本都给出去了,但是控制权还保留一部分在妈妈手里。并且通过遗嘱明确了房产的继承权走向,只在母亲和女儿之间产生。
至于说以后女儿结婚生子了,想改,随时都可以啊,花点小钱,解决大隐患,值得。记得遗嘱一定要公证,效力比较高。
完美吗?并没有,因为总有一天妈妈是会去世的,房产的所有权还是会全部转移到女儿手里,那时她怎么处理,就不会以妈妈的意志为转移了。
或者就算有遗嘱,遇到纠纷还是要打官司,香港著名的“小甜甜”龚心如遗产争夺案,富豪花大价钱请律师做的遗嘱,只要质疑下遗嘱的真实性,或者再拿一份遗嘱出来搞个真假难辨,纠缠个十年八年都算正常。没什么方案是完美的,一切都敌不过人性。
所以,每种资产配置工具都有自身的限制,别指望一个方案解决所有问题。
如果真的有价值比较高的房产要传承,除了以上的方法,还可以补充两类保险帮助保全。
1、高额的终身寿。此处不需要什么重疾啊、医疗啊,钱都花不完谁差这个。就买一个单独的身故赔偿。然后身故受益人指定好,被保险人一挂,马上拿高额的现金赔偿,可以用来交遗产税,也不需要和其他人分割。

2、部分房产变现为现金,然后根据上一篇里提到的方式,给继承人做一份储蓄保单,既掌握所有权和控制权,又明确未来的使用权,缓慢有序的传承资产,中间也可以随时更改变化。
还是希望这些办法都是备而无用才好,家庭和睦才是最大的幸福。
保险要买,但关哥祝你一辈子都用不上。
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收益率10%+的「懒人投资法」
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