立信：支付住宅专项维修资金的会计处理

住宅专项维修资金，俗称“房屋维修基金”或“维修基金”（以下简称“维修基金”）。房屋维修基金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做房屋维修基金，后改为商品房公共维修基金，2007年，根据当时建设部和财政部联合发布的165号令，最终为住宅专项维修资金。

现行规范住宅专项维修资金的部门规章为《住宅专项维修资金管理办法》，该办法旨在加强对住宅专项维修资金的管理和保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益及有关法律法规而制定，该办法经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，与财政部联合签署发布，共六章四十四条，自2008年2月1日起施行。

维修基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。维修基金在交存、使用、管理和监督方面有如下具体特点：

（一）物业的业主应当按规定交存住宅专项维修资金；

（二）住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；

（三）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

（四）住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

企业为购建房屋及建筑物所支付的维修基金应如何处理，计入固定资产，或作为使用受限的货币资金，或计入当期损益？

首先，对于维修基金专户中的资金，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，且其是否使用需经过特定的批准程序，如经过物业公司或业主大会通过，并向政府主管部门备案或审核后才能使用。根据《企业会计准则》对资产的定义，资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。因此，维修基金专户中的资金，虽属于业主所有，但不被企业所控制。维修基金专户中的资金不属于企业的资产。

其次，业主应按规定缴纳维修基金，未按规定交存首期住宅专项维修基金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。因此，企业购买房屋及建筑物时按规定缴纳的维修基金，属于为使房屋及建筑物达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

综上所述，企业为购置房屋及建筑物时按规定缴纳的维修基金，是一项为购建资产的必要支出，应将其作为购置资产的初始成本，计入相关资产的初始入账价值。实务中，个别企业将缴纳的维修基金单独作为使用受限的货币资金确认，该会计处理方式不恰当。

若企业为物业的单一业主，且该物业与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，根据《住宅专项维修资金管理办法》，可以不缴纳住宅专项维修资金。符合此条件的，企业一般会选择不缴纳住宅专项维修资金，毕竟，若选择缴纳住宅专项维修资金，交存首期住宅专项维修资金的数额将按所拥有物业的建筑面积，以当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%缴纳，此金额将是一笔较大的资金。

实务中，可能存在物业的单一业主因不满足豁免缴纳住宅专项维修资金的条件而须缴纳住宅专项维修资金，或通过购买原已缴纳住宅专项维修资金而成为物业的单一业主的情形等，使得物业仅有一个业主，且该物业有对应的住宅专项维修资金余额，此种情形下，存放在专项账户中的资金是否应作为企业使用受限的货币资金确认呢？

业主对物业持有全部的产权份额，但对维修资金的使用，企业只有在符合特定条件时才能使用，且用途特定，如专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，且不得挪作他用。业主无法改变专项维修资金支取的条件，以及资金的使用用途，因此，虽为单一物业业主，但该专项维修资金专户中的资金，不能被该单一物业业主所控制，该资金不属于企业的资产，因此，单一业主物业所对应的住宅专项维修资金不应单独作为企业的资产确认，其价值仍应体现在相关资产（如固定资产、投资性房地产等）价值中。