产业地产建设模式利弊试析
产业服务、产业运营、产业孵
前言
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
备注：文章原作者为闫立忠老师，产业服务平台编辑整理。
产业园区也好,产业地产也好,如今,想在一二线城市中心拿地开发建设,几乎是不可能的。产业园区项目大多建在城市周边,而这些地处偏远郊县的项目,通常面临地块不成熟、人气不旺盛、配套欠完善产业欠夯实的尴尬局面,好比患有先天性“营养”缺乏症,前途难卜,除非它是一个别具特色的产业园,或者是农业园、旅游地产项目。
如果不管三七二十一,霸王硬上弓,如此硬做,很容易导致项目配套不全、招商不利、推进不顺,严重的甚至难以为继,最后就酿成了空城”“鬼城”的惨剧。这样的项目在开发建设模式上存在短板乃至致命缺陷。
一、产业园区/地产建设起步模式利弊
通常而,产业地产项目率先启动建没的是写字楼或工业厂房、同时或稍后启动综合配套设施,但当下不少产业地产开发商经常采用以下两种开发建设模式,让我们试析一下它们的利弊。
(一)产业地产以开发公寓/住宅为先的建设模式
地处偏远地区的产业地产项目,尤其是体量较大的产业新城项目有些会采取公寓/住宅先行的开发建设模式,项目就是向百姓推销住房。
这样的项目如果处于一个商业、产业都相对成熟的地区,或者有一定产业基础的地区,因为当地存在一定的潜在购买人群,因而城市中心也可能存在一定的迁移人群进驻,通过营销推广,销售及回笼资金可能不是大问题。如果处于一个商业、产业都不成熟的地区,那么,项目消化周期势必延长,加上自身定位和营销又不给力,周边发展缓慢,很可能意味着噩梦的开始。
其实,产业地产与住宅地产和商业地产具有较强的相容性。产业园,尤其是科技园、文化园,其主要客户是研发企业、创意企业,工作人员以高学历、高素质人员为主,对周边的住宅和商业配套要求较高。因此,园区会对周边住宅和商业市场带来辐射作用和撬动效应。
一个有规模产业园的形成,其路径通常是:园区进驻制造工厂、研发中心、商业物流公司、中介服务公司,产业越做越好、企业越做越大、员工越来越多,自然需要商业配套和商住公寓,从而形成产业、配套商业和商住物业的“三业”并举,相得益彰。
而一个欠成熟的地块,在配套不完善、产业不具备的条件下,先期开发建设公寓住宅,即使销售还算理想,无论是城里人买房,还是当地人买房,对当地产业都没有直接的促进作用,社区公寓里往往不是“过客”就是“睡客”。在这种情形下,再开发建设产业物业,前后没有必然的产业关联,人们依然会对开发商和运营商的产业运营能力心存疑虑。创业者、企业家自然会审慎投资,将目光转移到具有较好产业基础和产业环境的地方和园区。
(二)产业地产以开发办公别墅为主的建设模式
很多产业地产项目以花园办公、EOD(绿色生态办公区)等概念示人,推出较大体量的独栋办公别墅、联排办公别墅。
从国内整体情况来看,当下国内办公别墅的进驻企业混杂,产业定位和产业链不明确,很多项目的办公别墅被技术含量不高、产业关联不紧密的贸易型企业、工程类企业和区域性商业机构所购买,无法形成联动的产业链条和企业圈层,进驻企业的产业附加值低,园区也难以对混杂的企业提供专业系统的公共服务,难以形成产业集群与聚集效应。
这样就导致办公别墅的销售周期较长,资金压力大,进而造成运营投入和营销投入的进一步紧缩,从而让项目营运捉襟见肘,步履维艰。
二、华侨城“欢乐谷”营建模式
去过华侨城“欢乐谷”的人都知道,“欢乐谷”建在大城市的郊区,从城区奔“欢乐谷”玩乐,往返开车没有两三小时是不可能的沿途经过片片田地是很自然的事。这么远,但人们为什么还“趋之若骛呢?就因为“欢乐谷”好玩!细心的人还会看到,“欢乐谷”近旁基本上是成片的漂亮住宅,且购房人并不少。是什么吸引购房者将钞票投给要经过庄稼地的偏远房产呢?是因为有“欢乐谷”。“欢乐谷”也相应地推出了优惠措施,即凡购置华侨城房产的客户(家庭)都可以终身免费游玩“欢乐谷”。
在眼下产业政策,营运模式等趋同的情况下,偏居一隅、区位不佳的产业地产项目凭什么吸引企业来投资、创业呢?不妨借鉴、复制华价城集团的“欢乐谷”模式,把区域做“热”,把地块做“熟”
对产业地产来说,“欢乐谷”模式就是筑果引风模式。
华侨城“欢乐谷”营建的是住宅和商业设施,或者说文化设施它的客群是大众百姓;产业地产营建的是办公写字楼、工业物业,以及配套商业设施,客群是企业、职场人群。尽管行业领域不同、客群不同,但建设营运的思路与模式有异曲同工之妙。
产业地产项目在建设之初或建设当中,规划建设一个与目标产业相关联且独具特色的载体设施,并同步引入关联机构。
例如文化园、旅游园可以建个或大或小的主题公园、展览中心;工业园建设行业产品交易市场或者工业博物馆;科技园引进或建成专业技术检测认证中心、体验培训中心,或者具有一定规模和级别的实验室。
有了这些标志性载体设施,对行业企业、行业人士甚至社会群体都能形成一定的吸引力、聚合力,加之配套商业设施的完善,产业园区或产业地产项目就可能逐渐让区域“热起来”,地块“熟起来”。
“欢乐谷”模式成就了华侨城集团的地产事业,类似的模式已经和正在被产业地产商们所采用,且收效颇丰。由此证明,谁大胆探索、合理创新,谁就可能占得先机,成为赢家。