人事震荡再现，重庆财信发展内外交困
文丨西部菌
重庆上市公司财信发展，日前再次迎来重大人事调整。
其17日晚间发布的公告提到：
公司董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔、监事唐宗福辞职。同时，已同意聘任惠文为公司副总裁，并提名刘硕为公司第十届监事会非职工代表监事候选人……
其实就在今年2月，财信发展就曾进行过一次调整，“80”后的贾森上任公司第十届董事会董事长；而去年12月21日，高级副总裁王少宇也因工作调整原因申请辞职。
不到半年时间，三次出现高层变动，如此频繁的调整换人背后，以地产为主业的财信发展，确实面临着显著的发展困境。
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对于总裁、副总裁、监事的集体辞职，财信发展的公告并没有作过多的解释，而是以“个人原因”一笔带过，但在当前的环境下，如此密集的调整显然不是偶然。
首先，房地产市场环境发生了很大变化，整个行业进入减速周期，并且三道红线、供地两集中等政策接连落地，对大中小房企的管理水平提出了更高的要求。
来源：财信发展官网
再者，具体到财信发展自身而言，其一直以来的发展思路，也存在着一些问题，需要通过激活新鲜管理血液来调整航向。
背靠财信集团的财信发展，地产业务要追溯到1996年，但尽管在渝派房企中历史不算短，财信发展过去这些年来，却并没有像龙湖、金科那样，在房地产行业的黄金年代加速扩张。
财信发展的官网提到，住宅方面，“已形成以顶级豪宅、都会大盘、青年社区及文旅度假的四条产品线”。
可以看出，财信发展更多是专注相对来说偏高端的精品、定制项目。
这种差异化定位，让财信发展在早期贡献了不少带有地标属性的建筑。
比如在此前的《剑指大西南！80后新帅上任，掉队的重庆财信能圆梦吗》中，西部菌提到，观音桥的新世纪商厦、市国土局大楼、江北嘴的中信银行等，都是出自财信定制的手笔。
另外，像重庆财信丽晶酒店，在本地也有一定的知名度，并荣获了“2017年城建榜年度奢华酒店”、“ 2018最佳人文设计酒店”等殊荣。
但收获的这些荣誉，并没有刺激财信发展加速扩张，在房地产行业狂飙突进的时代，财信发展一直是佛系式地发展。
在官网自我介绍时，财信发展多次提到，自己是“重庆本土房地产企业前6强”。然而就销售数据来看，严重掉队的财信发展，早已看不到头部渝派房企的车尾灯。
2020年年报显示，财信发展的签约销售金额为70.67亿元。作为对比，金科为2232亿元，即便是规模更小的东原地产，也有324.8亿元。
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随着房地产市场进入存量时代，错过扩张机遇期的财信发展，再也无法淡定了。
2017年，财信发展采取了两个重要动作。
其一，是收购重庆瀚渝再生资源有限公司100%股权和陕西华陆化工环保有限公司70%股权，切入环保赛道，试图开辟地产外的新增长点。
来源：网络
其二，地产业务方面，从大本营重庆积极向全国多个城市扩张，先后进入了连云港、威海。此后又陆续杀入常州、镇江、石家庄、惠州等多个地区，全国化征程明显提速。
值得一提的是，2018年，财信发展还将管理总部迁至深圳，与北京总部形成南北双轨运行。
不管是区域布局，还是总部调整，从佛系发展转向主动扩张的财信发展，在最近几年确实折腾出了不少动静，但奈何形势比人强，财信发展的规模化扩张，并没有太明显的起色。
比如在营收层面，2019年，重庆分部贡献了75.57%的营收，江苏为23.64%，其他区域聊胜于无。2020年重庆分部的营收占比有所下降，但依然达到66.45%。
再比如在销售层面，财信发展2019年的销售额为70.23亿元，2020年为70.67亿元，销售增长停滞不前。
中指研究院发布的《2020年中国房地产销售额百亿以上企业排行榜》显示，2020年，共计166家房企跻身百亿元军团。也就是说，财信发展远在百名开外。
来源：财信发展年报
并且，财信发展未来的规模增长空间，也值得怀疑。根据年报，2020年其全年新开工面积约84.6万平方米，比76.16万平方米的签约销售面积高不了多少。
在土储方面，这一年，财信发展一共就只有四块地进账，其中重庆三块、天津一块。
来源：财信发展年报
截止到2020年的累计土储，总建筑面积只有119.92万平方米，不到2020年签约销售面积的两倍。
在行业加速洗牌的背景下，大小房企的拿地能力，出现了明显分化，资源向头部集中的趋势在不断加强。小型房企财信发展又能够在土地资源储备上，为销售增长提供多少想象力？
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对财信发展来说，最尴尬的地方在于，其发展高度依赖重庆大本营，但在重庆市场上，它几乎又毫无存在感可言。
一个是，前段时间的重庆首次集中供地上，46宗地引来激烈争抢，最终被二十家左右的开发商分食，其中不乏一些小型房企，但并没有财信发展的身影。
集中供地错过一次，下次就要再等几个月，以“有质量的规模化发展”为战略目标的财信发展，在重庆大本营都无法及时补仓，未来又如何守住仅有的本土优势？
事实上，这正是小型房企财信发展生存困境的一个缩影。其实，在过去几年来，为了弥补资源获取的劣势，财信发展的扩张，往往也是通过联合房企合作开发。
比如和蓝城合作的重庆财信蓝城桃李春风项目，和中梁合作的重庆财信中梁首府、中梁华府等等。
联合开发提升了扩张效率，但却稀释了利润。2020年，财信发展的营收60.52亿元，同比增长78.30%，但归属于上市公司的净利润1.16亿元，同比增长只有6.82%，严重不匹配。
来源：财信发展年报
去年7月，增长乏力的财信发展，依旧野心勃勃地发布了重庆公司未来三年战略规划：
2020年，立足重庆，18子耀渝州；2021年，布局成都、贵阳，挺进大西南；2022年，进驻西安、昆明、南宁，覆盖西南，实现百亿目标。
但也是在去年，三道红线正式落地。而根据公司公报，截至2020年三季度末，财信发展的资产负债率84%，已经至少踩线一条。
自身的规模相当有限，又没有绿档房企的政策优势，实事求是地说，在接下来的发展中，财信发展百亿目标的实现，都面临着一定的挑战。
那么，随着频繁的高层换人调整，身处十字路口的财信发展，未来又能否在新人的带领下，闯出一番新的天地？我们拭目以待。