最熟悉的公寓，你不一定懂得选
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大家对公寓这类的房型很熟悉，因为在国内，绝大多数人都是买卖、租住商品房，商品房和这里的公寓差不多，所以，每个人在多伦多购买公寓楼花，都有自己选房的心得和偏好。
但是，本期我写这篇文章的目的，就是想要告诉你：你最熟悉的公寓，不一定懂得选。
这个命题，可能你刚看到时，会觉得很小，甚至不足以点进来看。其实，这个命题如果展开，会很大，大到我要花很多时间才能写周全、完整。因此，我只挑了如下几个问题与大家进行探讨：
1、户型选择除了卧室卫生间数量，为什么还要加入受光面这个维度？
2、在多伦多选择公寓的朝向和在国内有什么不一样？
3、购买二手公寓、新楼花，还是楼花转让？
4、地标式的公寓楼是否值得溢价购买？
如果您近期有买卖二手公寓、公寓楼花，或者楼花转让的需求，还是联系我（647-882-6789；微信：qiusky），说话比码字的效率高多了……
首先，先讲大家最熟悉的户型选择。户型，每个人都有自己的偏好，如果平常有关注多伦多公寓投资的人，肯定发现，现在多伦多公寓的户型设计，单套的面积越来越小。这个逻辑好理解，因为单价越来越高，为了提高可负担性，开发商就将单套面积做小。于是，就出现了很多“暗房”。
暗房，最早是国内建筑界的术语，指没有直接对外开窗的房间，没有自然的通风和采光。早期，国内连卫生间都是要求开窗的，因为卫生间潮湿，对外直接开窗有利于通风，带走湿气。而且，中国人节约能源，如果自然采光，可以减少开灯，节省电费。
国内早期的商品房以板式结构为主，板式结构的商品房比较容易实现无暗房。后来，由于土地成本的提高，为了提高电梯的服务数量，建筑设计往筒式结构发展，暗房就很开始经常出现了。但是，国内的暗房一般也只发生在卫生间此类的功能，不会出现在卧室。然而，看看多伦多现在的公寓设计，很多户型连卧室都是暗房。
多伦多公寓楼都是人工通风，室内有中央空调和暖气，而且屋内有新风系统，所以对于暗房，通风从使用上倒是没有问题的，差别主要在于感觉上。于是，为了解决第二个问题-采光，一般在承载卧室功能的暗房，设置1-2面玻璃墙，从其他功能的房间如客厅间接采光，聊胜于无。平常开敞着，晚上睡觉的时候，再把玻璃墙关上，然后用落地拉帘解决隐私需要，或者直接使用毛玻璃。
我举例如下3个户型，是同一个楼盘的三种2卧户型：
（以上户型图没有按照同比例缩放）
你觉得哪一个户型的标准最高？A户型中，红圈处第二个卧室就是上述的“暗房”。显然是这3个户型中，标准最低的。那么，你认为B和C户型哪个标准高？记下你的选择，再看下面我的说明。
B户型中，有3个开间的采光面；C户型，是Corner unit（把角单元），采光面达到5个开间，连厨房餐厅都有单独的采光面，非常“奢侈”。
那么问题来了，既然有这么大的区别，为什么还有人买A户型？为什么不都去买C户型？
A户型，可以将2卧做到很小的面积，比如上面那套，690几呎。B户型，750多呎；C户型，超过800呎。所以，价格肯定是不一样的。但是价格的差异，大多数人只是计算了面积差异，很少人将受光面这个维度也考虑进去。
那么，如何简单粗暴地选择这样的户型呢？如果是投资目的或者资金量较小的，可以考虑A户型；如果是自住目的且资金够的，而且有的挑的，C户型自然最好；B户型属于平衡户型，两边都有些照顾，最为常见。
多伦多还经常能够看到一种加Den（书房）户型的，如果Den有直接对外开窗的，那是属于标准超高的户型设计，住在这样的户型特别舒服，属于可遇不可求的户型。比如下面这个1卧+1Den的户型，我在最近刚刚帮客人抢到的，每个房间都充满阳光。
其次讲讲朝向。绝大多数华人将朝南或东南排在首选，是基于阳光和风向的考虑，有朝南的朝向相对来说冬暖夏凉，其实根源还是回到上面提到的采光和通风问题。加拿大和中国同属北半球，所以阳光和风向是一致的。
但是，上面也提到的，由于多伦多公寓楼全是中央空调和暖气+新风系统，和中国商品房普遍采用自然通风不一样，所以，通风这方面的考虑就和朝向没有太多关系了。那么，我们再来看看采光。
多伦多冬天较长，所以本地西人大多喜欢阳光，所以他们偏好朝西，这和华人不喜欢西晒是一个很大的差别。华人不喜欢西晒，是因为意味着房间温度比较高，所以会消耗更多的能源。但是，这里的公寓楼，冷暖费用一般已经包在管理费里，所以没有这个舍不舍得的问题。
当然，朝南由于冬暖夏凉，也是最本地人受欢迎的朝向之一。朝东属于中规中矩的朝向，朝北的光线最为均匀，但是冬天风比较大。从开发商的定价来看，朝北的单价是最低的，所以，如果是投资，追求租售比的，反而很多人愿意买朝北的户型。
高层公寓和低层住宅的朝向选择是非常不一样，如果你对这方面感兴趣可以私聊。对于公寓楼，我个人最偏好西南，就是喜欢超南和朝西2个受光面的把角单元。因为，多伦多的夕阳非常漂亮，每天都不一样，如果住在高层公寓楼在，这样的美景不可错过。
下面这个连卫生间都有受光面？是的，这样的户型设计，属于奢华户型，目前多伦多就一个楼盘有，但是定价实在呵呵……属于明星巨贾才能消费得起的……
上面是泛泛而谈，实际上购买高层公寓楼，更需要看景观，哪个方向View好，那个方向就加分。切记：景观的重要性大于朝向的区别！
第三，应该投资二手公寓、楼花，还是楼花转让？不一定。不能一刀切地下结论，要具体分析。如果楼花的可比单价比周边新二手房高太多，不建议买。为什么？
因为，在楼花建成交接贷款时，银行是根据楼盘边上的二手房成交价来估价的。
而且，如果楼花的定价已经被开发商将未来3-4年的升值全部收入囊中，那么除非你确信未来涨幅会更乐观，否则，你为什么要投呢？基于这个逻辑思路，还不如投边上的二手公寓？
你可能会说，现在的楼花定价，大多比周边的二手房都高很多，应该如何选择购买呢？看城市规划、交通和生活设施的发展、未来的新增工作机会、人口变化、租金是否能够cover费用……基于这些考量，多伦多目前有哪些楼盘值得投资？咨询我……
如果您是风险厌恶者，现在这个阶段，我个人更建议投资楼花转让。楼花转让一般发生在即将交房的阶段，此时没有烂尾风险；其次，周边二手房的价格的参照性就非常强，不会陷入盲目投资的陷阱。今年我帮好几个客人将楼花转让出去，也帮好几个客人买入了楼花转让，双方各取所需、利润分享。
第四，地标式的公寓楼是否值得特别投资？现在太多自吹地标的楼盘了。我的观点是：如果所谓的地标，只是基于层数、楼高此类和使用功能无关的参数，就不值得。目前多伦多最高的公寓楼叫Aurora，在楼花阶段，定价在当时楼花发售时是超高的，但是在交房后，价格涨幅却低于边上同时期的其他·楼盘。为什么呢？Aurora的很多户型设计是比较差的，限制了后来的升值。这也是我向我的客人提供的一项隐形服务内容的价值：建筑师帮你挑选户型。
现在的公寓楼花价格已经涨到一个高位，接下来不会再是躺赢，而是需要很强的技术性分析。看看如下大多伦多的新楼盘分布图。这么多的供应量，如何选择？