今年楼市主基调：稳增长、降负债！
（图片来源于网络）
前天表妹问我，去年用的最多的APP是哪些。
输入手机密码，回看了一下，很不情愿的发现，一年时间，我用的最多的APP，居然是拼夕夕、饿了吧和抖音。
反映到经营生活中，他们淋漓尽致的体现了我的2020年--控成本+提效率+模式破圈。
所谓模式破圈，可以理解为：逃出舒适圈，寻找新增长方式。
2020年的楼市，其实也是这三个关键词。
过的还不错的房企，都是战略路线正确，审时度势，及时促销、模式破圈。比如恒大。
从他发布的业绩看，相当不错。
而且在国内整体基调和大环境来看，恒大的路数，或许仍然对市场的方向性选择，有明确的启发意义。
值得每个地产人和意向购房者，仔细思考。
01
2020，恒大，用力很猛
2020年是“黑天鹅”的一年。
尤其是2-3月份，各大售楼部，不是关着门，就是几天都没有一组客户。
恒大算是先破了圈。
“上线”系列组合拳，最猛的就是“75折、线上折扣包、全民经纪人奖励”等。很显然，这样的营销方式效果非常好。
我记得2020年第一季度，恒大就实现销售额1465亿，同比增长23%！
跟着恒大跑的一些购房者真的捡到了很多漏，全民经纪人，更是赚的很开心。
最近年度业绩出来了。
核心数据之一：恒大2020年全年居然卖了7233亿，同比增长20.3％；
核心数据之二：回款6532亿，同比增38.5％！
最近海航的例子，让人扼腕叹息。
杀死大骆驼的根本，就是不可承受之高额负债。
“回款降负债”，对于房企而言，在如今环境下，其意义已然重过销售额。
6532亿回款，从实质上让恒大的有息负债大降1578亿元！
02
这几天复盘了一下2020年的楼市，发现某些趋势，已经形成。
不得不让人重视的那种。
站在全国一盘棋的层面看，
2021年初，政策上，对购房端动手了。
即：银行按揭额度，进一步规范，尤其是局部过热的城市，违规贷款被严查，贷款额度分配，更加趋于理性化。
其核心目的，我认为是防止房价预期炒作进一步挤压消费；
实际上从2020年开始，国内已经对房地产开发企业，打出“三条红线”标准。
核心目的，是防止房企巨额融资形成的“灰犀牛”风险。
把两个政策连起来看，你会发现，目前在供需两端，都已释放出明确“银根收缩”的政策风向。
尤其是“三条红线”标准，目前仅有20%左右的房企达标，负债，就是一把“达摩克利斯之剑”。
房地产市场规模很大，在我国经济社会中，举足轻重，但是，风险不可谓不小。
很显然，大的趋势，只有一个字：稳。
以稳为前提，在开发商一端，降负债，提高稳健性，成为重中之重；
在消费者端，随着政策趋势下的开发商转向，对房价的预期，更应该趋于理性，个人自住型需求，似乎也更容易得到满足了。
于是，恒大的综合促销策略，实际上又成了一则“民生事件”。
以更加实惠的价格买到自住房；
参加“全民经纪”活动，分享房企销售的红利。
实现几方共赢。
03
波折的2020过去了，2021楼市会如何呢？
这两个字应该最贴切：分化。
对于开发商端，房地产是一个非常依赖周转和融资的行业。
这种模式的弊端很显著，那就是不能出现“不可抗因素”。一旦因为某些因素影响了这个运转模式中的任何一个环节，速度必然会放慢。
现在，我们在主动减速。
对于购房者端，买房同样依赖于杠杆。
即：银行按揭。
现在两边的脖子，都被卡着了。
那么，房产价格体现城市自身价值、体现真实供需关系，成为必然的回归趋势。
基于城市优劣，形成市场分化；
基于开发商优劣，形成业绩分化。
大鱼吃小鱼，战略恰当、经营稳健，顺势而为、与时俱进的开发企业，会过的更好。
这实际上也是一个行业走向成熟、深度洗牌的必然。
如此看，恒大的战略，实质上可以看做房地产顺势而为的教科书。
任何时候，业绩增长是王道，是前提；
不增长，是最大的风险！
04
好了，当我们看清了上述市场现象之后，再看到这两天恒大放出的新大招，就会明白背后的逻辑。
按照恒大最新公布的政策：
2月1日至28日，大家只需要在“房车宝”平台缴纳3000元/套的定金，就能认购一套恒大房源。
所认购的房源无论由本人购买，或是推荐他人购买、被第三方购买，最终都能获得不同的权益！
具体的尺度，可谓不小：
本人购买：75折优惠，总房款再减30000元，退还3000元定金，购买的可以是任意恒大房源。若以100万元房源算，相当于获取1000%的定金回报+25万优惠！
推荐他人购买：购房人享受75折优惠；推荐人获得总房价1.5%-2%的推荐佣金，以及10000元的套数奖，退还3000元定金，可以推荐任意恒大房源。若以100万元算，相当于推荐别人买，可赚取1000%的定金回报！
被第三方购买：获3000元补偿金，退还3000元定金。相当于赚100%。
如最终未成交，3000元定金还全额退还...
这个账，一目了然。
而且据说恒大在2月6日，会进行一次线上秒杀。
抢到秒杀房源，可在网上购房75折的基础上，额外享受93折...那就是7折不到？
我只想到三个字：稳，准，狠。
依稀记得去年2月份，恒大推出网上购房系列重磅政策后，交了定金参与的，都是赚的盆满钵满。
如按现在的政策，推荐周边亲朋好友去看房，买一套100万的房子，你就能收益25000-30000元；
被推荐的朋友享受75折够优惠；
恒大卖掉一套房；
形成三赢。
而且恒大这套打法，去年已被市场成功验证了的。
早参与，早获益。
2021，趋势已然清晰。
开发商稳增长、降负债；
购房者，关注风险，拥抱机会！