一桥南和浦沿，滨江刚需可以淘的二手好房| 叶帅户型2021.7.19 / 开普饭

今日主评丨楼小王

在滨江买房永远都是「hard模式」，无论是限价5.15万的还是限价3.8万的，通通都要挤破脑袋。

原本以为位置稍偏，没有地铁的滨耀学府能轻松「上车」，结果首开2868户报名，中签率9.41%，竟然也是个限售盘。不过想想也是，毕竟3.8万的浦沿是滨江的最低限价，滨江又不大，开车到哪里都方便。

△浦沿新盘位置示意图制图：叶帅起高楼

接下来，滨江新房的大头也将集中在浦沿板块（这里的浦沿指的是在浦沿街道范围内，彩虹快速路以南区域，下同）。除了已经首开过的滨耀学府外，还有感觉快「捂」成现房的世茂·栖棠誉湾，新盘荣盛·江荣府，另外，花样年、金翰项目的规划也已出炉。

除了栖棠誉湾没有限价外，其他3个项目限价与滨耀学府一致，都是3.8万，估计下半年会有动作。从上图中可以看到，栖棠誉湾、江荣府离地铁都挺近，估计又会是几千人摇，滨耀学府有滨江光环，后面估计一样难摇。或许最大的「上车」机会会在花样年、金翰项目上，滨江刚需一定要重点关注下。

如此难摇的浦沿，二手房市场如何呢？和楼小王一起去看看。

钱江湾花园

挂牌均价约4.2万元/㎡

首批交付2006年

△中兴和园实景图源水印

钱江湾花园是滨江区一桥南区块的老品质楼盘，虽然交付时间比较长，但房屋品质还有万科物业的管理都是比较好的，既一线沿江，离地铁4号线的中医药大学站和6号线的西浦站也分别在1公里和800米之间。

△钱江湾花园164.7方户型图

在贝壳找房上，钱江湾花园的挂牌房源比较多，常年在四五十套左右，面积主要是130方左右的三房和160方左右的四房，各个房间的尺度都很大，而且大户型的挂牌价更低。像这套164.7方的四房户型，挂牌仅3.9万元。

中兴和园

挂牌均价约3.03万/㎡

2010年交付

△中兴和园实景图源水印

中兴和园直线距离滨耀学府约500多米，直线距离4号线浦沿站约2.7公里，周边配套相对一般，但交通便捷，紧邻火炬大道和时代大道快速路，去滨江宝龙城约15分钟车程。

△中兴和园87方户型图

在贝壳找房上，中兴和园挂牌房源户型面积为35-137方，其中，约60方1房1厅户型总价不到190万，87方两房一卫户型，总价约285-330万。老户型也是这个小区的一大劣势，毕竟滨耀学府的最小户型97方可做三房两卫，更加紧凑实用。

金盛曼城

挂牌均价约3.90万/㎡

2011年交付

△金盛曼城实拍

△金盛曼城周边配套

金盛曼城是一个真正的「地铁盘」，浦沿站的A口、E口就在小区楼下。小区商业配套相对齐全，金盛·嘉悦广场步行可达，商场涵盖了麦当劳、星巴克、老娘舅、永辉超市等知名品牌，可解决日常购物需求。

△金盛曼城88方户型图

在贝壳找房上，金盛曼城挂牌房源户型面积为85-133方，约85-90方户型总价315-370万，户型同样是短板，这个面积段只能做两房一卫，三房两卫户型总价就要到438-515万了。

或许是10年前的房子，或许是因为户型落伍了？金盛曼城有近4成的房源挂牌均价不到3.8万，虽然家门口就是地铁口，但却连浦沿的新房限价也卖不到。

绿城·巧园

挂牌均价约4.98万/㎡

2015年交付

△绿城·巧园实拍

△绿城·巧园周边配套

绿城·巧园同样也是一个根正苗红的地铁盘，家门口就是杨家墩站B口。步行可达的商业配套有新开的映创城，里面有盒马鲜生、肯德基、元祖、名创优品等，共三层，一层是零售、饰品、美容美发店，二层是盒马，三层是美食城。过一条马路就是盒座社，有物美超市、必胜客、麦当劳等。这两个小型商业体能满足基本的生活需求，但品牌相对一般和单一，逛大商场还是得去宝龙城。

△绿城·巧园87方户型图

在贝壳找房上，绿城·巧园的挂牌房源仅4套，户型面积约89方，但格局相对一般，也只能做两房一卫，或者餐厅、客厅合并使用，勉强再隔一个小房间出来，居住起来会略显局促。

小王最后说：在浦沿的二手房市场中，会发现靠近彩虹快速路、地铁6号线的小区二手房价明显更高。4号线浦沿、杨家墩站旁的二手房挂牌价很难超过4万，巧园价格高是因为有绿城的品牌溢价，它边上的银爵世纪公寓（2010年交付），挂牌均价只有3.9万。

靠近6号线西浦路站的江南文苑（2010年交付）挂牌均价约4.4万，而离地铁口更近，2017年交付的钱塘玫瑰湾挂牌均价高达约5.2万。

所以从这个角度来看，如果在浦沿，彩虹快速路以南，且不在地铁口的新盘，更适宜自住。如果你是为了投资去摇号，可要三思而后行。

近日中签率播报

△制表：叶帅起高楼

公示楼盘户型点评（共计7个）

◆滨江旭辉融信·朝闻花城，南部新城

◇房源套数：323套

◇均价：29800元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：96-118㎡

◇叶帅短评：3星：108方

紧凑实用的户型，特别是108方边套四房，是市面上非常少见的宝藏户型。

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◆恒伟·恒福禹都，临安玲珑

◇房源套数：121套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：高层14900元/㎡，联排26900元/㎡（均为毛坯）

◇房源面积：高层76-89㎡，联排165-196㎡

◇参摇门槛：高层存款证明30万，排屋存款证明150万

◇摇号登记时间：2021年7月20日-7月22日

◇叶帅短评：2星：75方H

75方两房一卫和89方三房两卫都非常紧凑实用，125方也是舒适的改善大四房。

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◆三迪·枫丹雅居，大江东临江

◇房源套数：106套

◇均价：14600元/㎡（含装修标准2000元/㎡）

◇房源面积：95-117㎡

◇叶帅短评：

主流的面积段，但都有一些过于局促的房间设计，整体的户型尺度没把握好。95方的C户型，餐厅过于局促。114方的餐客厅又太小了。

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◆敏捷·星著柏悦府，临安锦城

◇房源套数：216套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：22800元/㎡（毛坯）

◇房源面积：89-110㎡

◇参摇门槛：存款证明50万

◇摇号登记时间：2021年7月20日-7月22日

◇叶帅短评：2星：89方A1，3星：110方

毛坯户型改造空间大，从户型图上看，89方边套大横厅+长飘窗，做出豪宅感，北面次卧和南面主卧分别把设备平台和阳台包进来，增加实用面积，但就是主卫洗脸台和马桶对望，空间有点压抑，110方边套主卫也有同样问题。89方中间套是中间入户省去了长过道，厨房朝南开门，这样保证了独立的玄关，而且厨房能够容纳双人进出，如果南面次卧能把阳台包进来会更好。110方做了四房，加起来三开间的飘窗，也足够优秀了。