赔了夫人又折兵！授信风险如何翻倍增加？

出品 | 信贷风险管理

作者 | 寇乃天

案例背景

（一）基本情况

“稻草人”公司成立于2000年10月，注册资本3000万元，法定代表人为张三，主营家具、建材批发、零售及场地租赁，收入来源为自持物业“稻草人商业大楼”获取的租金收入。目前该企业已停止经营。

（二）授信情况

“稻草人”公司于2003年与“橙子”银行建立授信关系，叙做3年期开发贷款3000万元，2年期开发贷款3000万元。

2004年12月，“橙子”银行为“稻草人”公司叙做商铺租赁按揭业务，至2006年6月陆续发放10年期商铺按揭贷款共计9980万元。2006年至2008年期间受市场影响，“稻草人”公司招商工作未获成功，经营惨淡。2008年，“稻草人”公司更改商场经营方向，将商场转为数码广场，原商户全部离场，授信于当年12月调为次级。

由于个人商铺按揭贷款阶段只追加商业大楼对应土地抵押，后期“稻草人”公司取得房产所有权证后并未配合“橙子”银行办理抵押手续。2015年12月，为解决历史遗留问题，完善押品手续，“橙子”银行为“稻草人”公司叙做2亿元经营性物业抵押贷款，其中9500万元用于“稻草人商业大楼”内外部装修改造，10500万元专项用于归还前期发放的商铺租赁按揭贷款本息。全部授信以商业大楼土地及房产提供抵押担保，以实际控制人夫妻双方持有全部公司股权提供质押担保和个人连带责任保证担保。该笔授信发放后，个人商铺租赁按揭贷款全部结清。

2016年，“稻草人”公司认为商业大楼装修过于简单，影响市场定位及租金价格，决定对大楼进行整体停业装修。由于“稻草人”公司投入加大且无现金流，“橙子”银行贷款存在较大违约风险。2017年，为化解潜在风险，又为“稻草人”公司新增7000万元装修贷款以促成大楼尽快装修完工。2019年9月，商业大楼重装完毕后开业，招租情况仍不理想，“稻草人”公司资金流动性严重紧张，债务风险凸显。

2019年12月“稻草人”公司首次欠息，2020年3月贷款本金2.55亿元及全部利息进入不良。该项目已于2020年9月进行批量处理。

存在的问题及教训

本案例中“橙子”银行业务人员在贷前调查环节乐观估计了市场前景、盘活方案设计不尽合理，进一步扩大了授信风险；在贷后管理过程中对借款人擅自变更装修计划、工期延误等风险关注不足，未及时采取有效防范措施，以上这三方面是造成“橙子”银行授信损失的主要原因。具体来讲，该案例暴露出“橙子”银行授信业务人员在贷前调查、授信发放、贷后管理等内部管理中存在的诸多问题，主要表现在：

1、贷前调查不充分，租金预测不合理

在对“稻草人”公司授信贷前调查过程中，“橙子”银行授信业务人员过于乐观地估计了商业大楼的租金收入情况，实际租金收入与预期相差过大，加之装修投入超预算且工期延长，完工后招商情况不理想，经营惨淡，不得不采取免租招商策略，导致租金增长始终未达到预期，租金收入根本不能覆盖偿还“橙子”银行授信本息。

2、未落实批复条件，违规发放按揭贷款

在办理商铺按揭贷款时，未严格落实个贷批复中关于“按人民银行规定，应为现房，验收合格后才可放款”、“严格落实开发商保证及抵押手续，保证贷款业务的合规性”的条件，在项目未完工和未落实抵押的情况下，违规发放商铺租赁按揭贷款。

3、风险化解欠审慎，盘活方案不合理

对原有授信进行盘活时，贷前调查不到位，盘活方案不尽合理，导致授信敞口不断扩大。2015年，“橙子”银行为“稻草人”公司发放2亿元经营性物业抵押贷款，虽完善了商业大楼房产的抵押手续，但由于前期调查不充分，最终不仅没有换来预期的化解效果，反而进一步扩大了授信敞口；2017年，为促使“稻草人”公司尽快恢复经营，再次为其新增7000万元授信总量，仍未达到预期效果，进入了恶性循环状态，最终导致授信风险翻倍增加。

4、贷后管理不到位，风险预警不及时

在贷后管理过程中，对“稻草人”公司实际控制人擅自变更装修计划导致装修无法按时完工等情况关注不足，未做到充分揭示风险和采取防范措施。经查证，由于实际控制人张三多次对大楼进行装修并擅自变更装修计划，导致装修无法按时完工，装修超预算，长期无租金收入；加之2016年商场清场装修时，原有少部分租户拒绝搬迁并恶意破坏大楼内部设施，经过长时间诉讼流程才完成清场，造成工期一再延误，使原有的市场份额和客户资源消失殆尽，企业支出也极大超出预期。

信贷启示

银行在制定经营性物业抵押贷款授信方案时应合理评估授信需求，重点把握以下几方面的风险：

1、把握市场风险

经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、抵押物价值和市场租售情况等，都可能导致抵押不足、项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此，在申请授信时要对企业所处的当地市场环境和行业前景进行分析，对处于市场低迷、发展前景不乐观的行业需做到谨慎介入。

2、把握客户和项目风险

授信对象应是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上应是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，应能保证较高的出租率和出租价格。

3、把握授信化解风险

授信出现风险事项时，应深入分析不良成因，综合考虑多方因素，合理制定盘活方案，避免出现盘活不成功却导致风险敞口扩大或错失最佳清退时机的现象。

4、把握贷后管理风险

商业银行不仅要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，还要关注企业重大经营策略变化和企业实际控制人的人品及经营管理能力，动态调整银行授信策略。

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