驱逐禁令再次延长4周; 房东9月20日前将无法驱逐租客!

就在丽莎截稿之际，英国政府再次宣布延长"禁止驱逐"令（Eviction Ban）4周，直至今年9月20日！

该法律最初是在今年3月颁布的，最初截至到今年6月。但由于该法存在"复审机制"，意即即便原本设定的期限到了，但是政府审视后认为有必要延长实施的话，是可以继续将该"禁令"延长的。

因此，英国政府日前将这个"禁止驱逐"的禁令，继续延长至今年8月23日。这代表，目前英格兰和威尔士地区直到该日期，住宅房东都不能够向法院申请“驱逐”租客，不论是什么理由，也无论是不是因为租客的过错（例如迟缴或不缴房租）。

也说是说，原本再过2天，从星期日起（2020年8月23日），"禁止驱逐"的禁令将会结束。

但是英国政府认为新冠疫情对社会仍然构成持续的风险，而且可能出现第二波疫情，为了进一步保障市民的生活，所以就来了一个急转弯，把"禁止驱逐"令在最后延期延期到9月20日！

不过即便在禁令结束后，房东如果想要收回房子，将会面临更多限制。也就是说，虽然房东有权租客，但是驱逐过程可能会变得非常困难，除非是遇到特殊的情况。

根据最新的官方消息，将来如果房东想要驱逐租客，就必须要给出6个月的通知。

而英国政府在日前悄悄发布的新驱逐政策中也规定了，在“禁止驱逐”完结后，房东也必须遵循额外的程序来收回房子。

按照英国法院最新要求，如果由于租客拖欠租金，或者没有好好维护住房，导致房东想要收回自己物业并提起上诉时，房东必须满足额外的要求，这包括对租客目前的经济状况进行评估，以确定当事人的收入是否受到了新冠的影响等等。

这些额外的要求预计将会持续到明年3月。届时政府会重新对形式进行评估，以便确定是否进一步延长。

而在疫情爆发之前就已经向法院提起收回房子申请的房东，现在也要重新提交这些额外的资料。

如果房东没有提供相关信息，法庭将会有权暂停诉讼程序。

也就是说，未来租客的经济情况很可能会成为法官做判决的重要依据。如果租客确实是因为受到疫情影响，导致没有收入负担不起房租的话，在这个新措施下，房东可能很难把租客驱逐。

不过政府也指出，假如租客“极端拖欠租金”，法院可以因应情况而放宽房东的驱逐限制。

然而对于什么是“极端拖欠租金”，到目前为止政府仍然没有给出清晰的定义，所以这可能会有很大的争议空间。

另外，由于目前法院积压的案件太多，所以政府积极鼓励房东尽可能先和租客好好沟通，尝试私下达成和解。

而法院将会暂时只处理“优先案件”，比如说是家庭暴力、反社会行为、擅自占用房屋、欺诈、非法分租及极端拖欠租金等等。

→ 如何"合法驱逐"？

根据英国法律，如果房东想要"合法地"驱逐租客，就必须遵照法定的步骤和程序来走的。

一般来说，在房东和租客有签订租约的情况下，房东可以通过Section 21或者Section 8来启动"驱逐"的程序。

如果房东给出的是Section 21驱逐通知，房东不需要给出具体想要租客搬走的理由，也就是俗称的“无过错”驱逐通知（No-fault Eviction）。这意味着房东在租客没有任何过错的情况下，就可以向法院申请“驱逐令”来驱逐租客。

一般来说，房东在给出Section 21通知的6个月内，必须向法庭申请“驱逐令”来驱逐租客；否则房东如果超过了这个期限，就得重新走一遍Section 21的启动流程，也就是重新再给出新的Section 21通知（那么届时时间就会重新开始计算了）。

→ 那么Section 8 Notice呢？

Section 8 Notice一般是针对租客的“过错”来通知租客搬走，启动驱逐租客的程序的。

换句话说，房东想通过Section 8来驱逐租客的话，是必须给出合理合法的理由，比如说租客拖欠租金、破坏房东的房子、骚扰邻居等等。

以往一般来说，Section 8 Notice给出的提前通知时间可以是2周至2个月之间（基于租客违反的是何项条款）。同样房东在正式驱逐租客前，必须先获得法庭核准的“驱逐令”，才可以把租客给驱逐。

不过今天英国政府就新冠疫情作出更新后，不论是使用Section 21或Section 8 Notice，房东在将来必须要给出6个月的提前通知时间，才能收回自己的房子！

另外，即便是房东已经提前给予通知，但租客不愿意“自愿”搬走的话，房东也不能自己动手将原租客给赶走，比如说自行更换门锁，或者直接把租客的个人物品丢弃；否则，房东就可能构成非法驱逐。

严格来说，这是刑事犯罪；轻的来说这也违反了民法，可以直接导致对方控告自己而索求赔偿的。

→ 现阶段一直被拖欠租金的房东可以怎么办？

即便法院现在不会处理任何新的“索回房租申请”，但房东还是可以在9月20日之前先将该申请递交。

这里要先提醒大家的是，虽然从9月20日起房东可以通过Section 21或者Section 8，向法院申请启动"驱逐"的程序，不过这可能要等上很久才会得到回复的。

主要原因是法院在3月到8月都没有处理任何新的“索回房租申请”，目前有大量的案件挤压。

当法院开始处理这些申请的时候，一定会先处理那些被暂缓搁置的案件，然后才会开始处理新的申请。

换句话说，新的申请恐怕需要等上更久的时间，才可能被轮到。

如果房东已经采取了相关法律行动的话，就要尽快咨询专业律师的意见，了解在新措施下该如何把额外要求的信息补交上去。

对于那些打算提交申请的当事人，就更应该马上着手处理相关文件和申请，这样相较来说也可能更早能够把损失的租金给收回来，或者至少做出个解决，减少继续损失的可能。

由于“合法驱逐”涉及的细节不少，而新措施仍然存在很多不确定性因素，所以如果房东不确定的话，一定要尽早咨询专业建议，避免因不知情而不小心构成“非法驱逐”。