操盘分享: 开发前期，是如何迁出4000座坟的？

“大秦笔记”秦智勇

今日头条旅游领域创作者

中策院旅游分院副院长

我们一个小镇开发项目，4000亩地，分布在两个乡镇的四五个村庄。今天不说这里两乡镇之间一墙之隔的拆迁补偿价格不一样，说说这片土地上共计约4000座坟墓是如何迁出的。

写此文，先说几个声明：1我们项目签约约定的是净地交付，所以征拆主要是政府来完成，但进度就会影响到建设进展，所以每个细节我们团队都是时刻关注与跟踪着，目标一致撒！2征拆主要工作是由政府基层人员来具体落实的，实际中的困难我们也是看到与感触到的，但为了城市长远发展，大家都全力以赴、克服困难，坚决完成任务。3方法与案例来自一线，我们团队也“浸染”其中，用公司目标“倒催”项目整体进展。4本期只分享这一件事，4000余座项目地上的坟墓搬迁，故事细节不展开，主要看方式方法。

当时面临的几个突出问题：1，4000余座，数量大，且有些集中，要求时间快！2，其中有少数民族的，占比30%左右，处理方法不一样；3，政府要解决好公墓，才能正式搬迁和迁出；4，专项资金得确保。

接下来，边分享边总结，沟通交流与相互借鉴，希望对我们以后的项目开发前期有些帮助。有些人喜欢听故事，有些人愿意总结方法，“大秦笔记”把经历的故事放在心里，把总结的方法及所见所闻重点的点与大家分享。做项目操盘手，本身就会讲故事，但带执行团队，方法与策略至关重要，有助于提升执行力。

一，补偿是必须的，但思想通才是效率的根本。

第一是金额与标准，从800到1000到2000到5000到8000到10000元，全国各个标准都有，当地标准也是定期调整，且位置不同主要是指处于土地地块的所在乡镇位置不同也存在价格不同，这个要召开会议在当地县级政府通过才行。时间其实是“水涨船高”最大的成本！

第二是重要性与长远看，思想通后成本最小，思想不通也必须按流程给多开会、多动员、多协商、多解决问题，让村民真切感受到:

①这个事，第一是大事，会开得多自然而然也就是大事，领导出面来动员一两次，有领导参加的那一次是小事儿呢？

②这个事，我们办了还是有利益的，既有当前的收益，又会兼顾到未来，我们为子孙能做点儿大事。这里就发生过乡镇与村组十多个干部一起面对两百多村民开会，讲解、说明、争吵、协调、调解到最迟达成共识，那个场面既热闹又激烈，其间还有偶尔的“火爆”呢。主要抓住长远看是什么，近期看是什么，大小道理一起讲，软硬兼施。

二，乡镇干部在项目落实执行中至关重要。

第一工作最终都要看落实，这个复杂的事情也自然主要由基层村组干部在乡镇的领导下，或者说在政府成立的项目指挥部领导下，讲方法、用策略去完成。乡镇干部是落实执行的关键者，他们联系着地方政府与开发业主，在县级政府的统一领导和安排部署下，在业主要求的时间节点内，发起村组干部的积极性，与乡镇干部以及成立的指挥部一起来一个个区域、一座座具体坟主人商定方案与实施时间。

第二经费要保障，需要兑现的费用，一谈好就要马上能兑现，否则“隔夜就涨”；工作日常需要的经费也要保障住，否则干起活来没有保障，很多时候还要自己垫支，积极性不能光靠“从上压下来”，应该是“上有压力、下有动力”最好。

第三法律武器要护航，自己弄清楚流程，自己懂一些业务方面的基本法律知识，同时遇到“特殊情况”也要坚决果断用法律武器来保护自己、保护村民以及保护开发业主，该报警要报警，该走一些拘留等相关程序的也要走，不能怕。

第四偶尔的委屈要有人帮助“撑腰”，主要是领导要多表扬、多认可，开发业主也要多向更高级别的领导汇报“他们工作很努力，速度快，也很有方法等”。

三，哪里都有“钉子户”，关键是耐心和方法取胜。

第一是“好言相劝”，讲清楚利害关系以及时机的重要性，“机不可失”在大部分情况下凑效呢。

第二是“冷静观望”，先行安置的及时告知、周边迁出形成“孤岛”、业主方设计方案的“表面修改”......都是常用方法。

第三必要时走执法流程，在此不赘述，流程一定要到位且保留好记录，否则是需要有人来担责的。

第四必须时采用“旁敲侧击”，“钉子户”往往皆有时“历史”，可以认为是谈判与交易“筹码”，也可以认定是强力快速执行的“机会”，这里不展开讲述、点到为止。

第五一定要有耐心，上级下拔的费用是固定的，如何确保完成任务是有方法可遵循的，有些时候等几天就是节约成本，有些时候若急躁则“小事变大事”，不可收拾时自然而然成本数倍呢。

第六自己得“心里有底”，“99%情况下，钉子户坚持不到最后！”这是事实。

四，“钱不是万能的，但没有钱是万万不能的”，放之四海而皆准吗？

第一大项目开发，不管是业主还是政府都得准备好资金，否则工期及周期就是不受控，影响项目成败。政府要安排好征拆的资金，比如公墓墓地两个的资金，比如搬迁补偿的费用，还有搬迁实际发生的基础费用等，甚至还有部分打官司而产生的费用等。比如这个项目上，因为一块墓地归属，在县里判决败诉，在市里二审胜诉……

第二及时兑现就是重要保障措施，要想杜绝“反悔”，就是一谈好，一签字，马上打款，马上拔掉或移走，“一说好就办”在现场最有效，否则就会有“天亮就折腾”，以及“有了第一次就会有第二次”，“有了第一人就会有第二人”，等。

第三为了效率偶尔是会“牺牲”一些可以接受的成本的。但同样也是在谈好后马上兑现的。比如这里有两座据说百年无人认领的墓，这次要征拆，就有几户后人来说这是自己祖上的，那么如何认定呢？村组干部与指挥部还是很有经验的，把有争议的在家户主找来，把派出所也找来，把乡镇司法所的人也找来，现场说好规则，开棺，谁描绘的近似程度高该座就归谁，若两户都描绘的不对，则“两座两户、一户认领一座”即可。大家在达成共识的情况下，在相关各方见证的情况下，一说就办，且现场办公，归属确定后马上兑现标准，马上移走。

五，流程是沟通的前提，也是执法的保障。

第一是由乡镇村组召开动员会，目的、意义、补偿标准、执行方案。

第二是贴公示明确告知时间节点。

第三还要当地电视台滚动字幕提示。

第四执行，肯定有技巧：

①先开始?当然是找干部率先，并不是“钱多先开道”；

②怎么出效率?家族式集体办理，给予墓地方面的......如何清尾巴?先做工作摆道理，再用法律顾问、司法所人员协助，必要的走打官司程序，还有的“一谈好，马上就办”、“时间就是效益、迟疑就是成本”......

“大秦笔记“写于本文最后段落：作为项目操盘手，涉及到前期、中期和后期的方方面面，除了外部的协调与按流程快催快办，还有内部的执行力体系打造与日常点点滴滴的督办考核等，既要善策划、精测算，又要善运营、精管理，还要善带团队、精于激励，更要善守规、精为人。操盘不仅仅是个全面的技术活儿，还是个活色生香的故事现场。

--“大秦笔记”2021年5月30日星期日