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正 文
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最高判例解读
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1篇原创内容
公众号
（2021）最高法民申3171号，大连农村商业银行股份有限公司红旗支行、任淑珍执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连农村商业银行股份有限公司红旗支行。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任淑珍。
一审第三人：大连渤海红旗集团有限公司。
（一）案涉房屋未办理过户并非农商行红旗支行原因。农商行红旗支行在与红旗集团达成以物抵债合意后一直催促红旗集团办理产权过户手续，红旗集团作为产权人具有及时办理过户手续及缴纳税金的义务，而所有权人的配合义务是履行过户手续当然的前提条件，且通过农商行红旗支行将《以物抵债协议书》中涉及的宁安大厦11层、12层的其他房屋的过户登记手续已经办理完毕，更能证明农商行红旗支行有办理过户的意愿，且案涉房屋在2015年至2018年期间处于无查封空档期时，农商行红旗支行便递交了过户的申请，但是因为红旗集团不予配合的原因导致案涉房屋无法办理过户，并非农商行红旗支行的过错。（二）案涉房屋一直由农商行红旗支行实际控制和占有。农商行红旗支行通过申请证人出庭作证、提交物业公司出具的《情况说明》能够证明农商行红旗支行对案涉房屋一直持续占有，虽然在此期间农商行红旗支行与案外人签订《资产买卖协议》《资产退还协议》，但双方并未就案涉房屋实际交付，从未脱离申请人的控制，案涉房屋也并非处于闲置状态。（三）即使红旗集团并非以自身所负债务抵顶购房款，也应认定农商行红旗支行与红旗集团之间达成买卖房屋合意，此举也并未侵犯其他债权人的利益。最高法院认为，本案的争议焦点为农商行红旗支行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，在四个条件同时具备时，案外人才能享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《以物抵债协议书》系2007年6月21日签订，案涉房屋于2007年8月23日即登记于红旗集团名下。根据该协议关于办理房屋产权时，红旗集团必须积极配合及凡因履行本协议或与本协议有关的一些争议、纠纷，当事人任何一方可依法直接向人民法院提起诉讼，通过司法程序解决的约定，农商行红旗支行此时即可要求红旗集团协助办理案涉房屋过户登记。根据一审查明的事实，在协议签订后红旗集团即将案涉房屋的房屋所有权证书交给农商行红旗支行，农商行红旗支行却于2018年5月份才向不动产登记中心申请不动产过户登记，导致案涉房屋目前仍登记在红旗集团名下。农商行红旗支行怠于行使权利，就案涉房屋未予过户存在主观过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，农商行红旗支行就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。关于农商行红旗支行是否实际占有案涉房屋。农商行红旗支行在原审中提交《情况说明》、物业费缴费凭证、承诺函等证据，意在证明其已实际占有案涉房屋。但即便上述证据可以证明农商行红旗支行已经对案涉房屋进行了实际占有和控制，因其享有的权利不符合前述《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定，亦不能对抗人民法院的强制执行。
