今天早上醒来，窗外雷声轰轰，大雨倾盆。一个月了，苏州的梅雨还没有要停的趋势。也不知是哪位仙上在渡劫？
上半年，园区海和云庭加推、中海上东区Pro开盘赚足了眼球。身边好多朋友想买都没有抢到房源，至此，园区核心地块已无在售新盘；青剑湖天阅湖滨雅苑三次领证，目前板块内在售新盘只剩中海上园湾三期和苏高新融创悦云庭。去年青剑湖的7个新盘基本处于清盘状态，亟待新房补仓。别急，今天我们就来做一篇汇总，细数下半年园区的待拍土地。
今年4月，新城以总价32.58亿竞得苏地2020-WG-14号、15号地块，成交楼面价分别为18000元/㎡、18362元/㎡。
默默无闻的胜浦终于等到了自己的出场时刻。
根据胜浦街道“退二进三”片区控制性详细规划，未来以邻里中心为辐射点，这里将成为胜浦住宅核心地，未来还有7块住宅用地待出让，拟容积率都是2.0。
1 待出让的7块土地都是围绕着胜浦的核心邻里中心，周围将聚拢大量人气，居住氛围好。目前，新城两地块规划已出，将打造住宅套型面积约70-90㎡和90-120㎡的房源，都是小户型，定位园区刚需首改。 2 园区胜浦真的断供太久！过去10年，苏州经历了楼市发展速度最快的10年，出让了不知多少块地。然而这些繁华美景都与胜浦无关。在其他板块不断发展规划的时候，胜浦始终默默无闻，偏安一隅。没有住宅规划，也没有商业规划。今年4月，新城的到来终于打破了这种局面。 3 胜浦板块内有大量的改善置换需求，除此之外，未来新房入市，很多想住在园区但又承受不住园区高价房的人会首先考虑这里。退二进三的政策使得胜浦的规划仍在完善中。未来将有新的商业、教育、住宅规划出炉，胜浦或将焕发新的活力。胜浦多年没有新房入市，所以板块内二手房房龄都比较老。目前，房龄较新的小区是建造于2016年的浦湾公馆。
/图源安居客
据链家数据，胜浦二手房挂牌159套，均价约2-3w左右，近90天成交了3套。据当地某房产中介介绍，胜浦属于还没有被贝壳系攻克的板块，很多房源还没来得及放到贝壳网上就已经卖掉了。所以贝壳上关于胜浦二手房的成交看看就好，莫当真。板块内有很多回迁房，都是建面约40-70㎡的小户型，销量特别好。很多人一开始来苏州买不起总价太高的房源，就会考虑胜浦的小户型。此外，一些昆山人为了苏州园区的学区也会在此置业。地块8位于青剑湖青澄路南、科营路东。预估面积为约31898㎡，拟容积率为1.5。地块9位于青剑湖科智路西、夷浜路北，预估面积约63822㎡，拟容积率为1.5。 1 2块待出让土地都在苏高新悦云庭的附近，距离青剑湖核心龙湖天街有一定距离。但胜在周边生活氛围浓厚，配套齐全。老小区比较多，科技城邻里中心、园区三实小、星澄学校都在附近，能满足居民生活需求。 2 有一点需要注意，住宅地块9的南边紧挨高铁，未来会有噪声影响。 3 住宅地块8紧挨翡翠湖生态公园，是个饭后散步的好去处。 4 其实我们可以看出，随着今年9月青剑湖龙湖天街的投用，未来青剑湖就是以天街为核心。根据《园区总体规划（2010-2030）》，以龙湖天街为圆心，只有1块住宅用地待出让，且暂时没有出让计划。
从去年至今，青剑湖已经有5个纯新盘入市，均价约3.2-3.5w左右，对未来入市的新盘价格有一定的参考意义。目前，青剑湖在售二手房以早期来此置业的刚需小户为主，改善大户为辅，二手房均价约3-4w之间，次新房可以卖到3.8-4w左右，和新房形成一定倒挂。反映在成交数据上也是如此，近90天青剑湖共成交120套房源，以100㎡以下的小户型为主。
独墅湖有3块住宅用地待出让。
地块10位于永庆路东、普惠路北，占地约45.6亩，初拟容积率为1.5；
地块11位于星宁路西，黄河路北，占地35.6亩，初拟容积率为1.5；
地块12位于星宁路西，金堰路北占地27.3亩，初拟容积率为1.5；
未来可能打造洋房、叠墅产品，定位改善。
这3宗地块挨的很近，享有配套基本相同。距离在建的地铁8号线车坊站约800米（2024年9月投用），步行约7、8分钟即可到达。
如果自驾的话，通过主干道东方大道也能快速到达苏州其他区域。周边有车坊实小、星湖幼儿园、园区八中、车坊人民医院等配套，未来生活便利。独墅湖高教区一直以来供地也比较少，从2007年至今，总共才4个。最近一个入市的是中铁建花语江南。周边老小区很多，淞泽家园、南澳花园、东方文荟苑等，均价约2.2-2.5w，改善需求比较旺盛。
