我不会日语，人又不在日本，该怎么管理我在日本的房产？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 金晓煊
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大家好！我是掘金日房的投资顾问金晓煊。在腊八这个重要佳节中，我又来给大家科普日本房产投资的各种常见FAQ啦~
我们通常说，买房只是所有投资中的第一步：选定标的很重要，但这之后的经营才是决定投资回报率的关键所在。而这也是许多客户疑惑的地方：我不会日语，人又不在日本，该怎么管理我在日本的房产？
对于外国人而言，选日本当地的托管公司就是最好的选择。而这也不是针对外国人才有的服务，在日本，超过8成的出租房屋是交由托管公司管理的，这跟国内的生态基本反过来。
根据国土交通省的调查，日本房东亲自进行出租管理的房屋比例仅为19%，而其余81%的房东从招租到后续管理，都是委托托管公司。
这当中涉及了不少细节：租金怎么收？其他税费怎么结算？什么样的托管公司是合格的好公司？
今天我这篇百问百答，就来回答这个问题！具体如下：
1. 公寓的租金是怎么收取的？
2. 托管公司是怎么收费的？有统一标准吗？
3. 该怎么选择托管公司？
4. 租期到了，需要做些什么？
5. 重新招租需要另外收费吗？
6. 民宿的托管跟公寓是一样的收费方式吗？
租客是每月一付，先由托管公司代收，在扣除了公寓的管理费、修缮基金等日常费用后，便可打款到房东账户，汇款周期一般是3个月或半年，具体周期房东可以跟托管公司沟通。
下面展示的就是我们合作的托管公司制作的APP上，关于收支的明细：
上图中的房租收入是6万日元，物业管理费、修缮费和托管管理费总共是1.38万日元，每月净收入4.62万日元。这些过程全部由托管公司代为处理。
同样的，各类税费的申报、缴纳也是由托管公司处理。比如房产的取得税，一般是在签约半年后扣除，而房产税则是每年前几个月扣。因为涉及到税费申报，托管公司可能会收取额外的服务费。
日本托管的收费标准是每月收取5%租金，做为长租公寓的服务费。市面上普遍是统一的收费，当然也有小部分公司的收费会略微有些不同。
咱们的投资公寓能不能让我们省心，托管公司的选择很重要。我认为，首当其冲的要素是看——托管公司是不是正规的不动产公司，有没有托管的营业许可（在国土交通省备案）及加入的保证协会。
（官方备案许可证）
另外就是管理的细则是怎么样的，目前管理的规模如何，有没有比较方便的管理工具比如app等；一般通过智谷购房的客户，我们都会介绍可靠的日本老牌不动产托管公司，保证你的托管服务是专业、省心的。
当我们的公寓中租客的租期快到了，托管公司就会询问租客是否续租，届时会给他们寄去纸质的询问。日本租赁稳定，加上搬家费奇高，所以租客往往会选择续租。
这时，会由托管公司更新租约，处理好更新事宜，更新的时候一般会有一个月的租金作为更新费（是否有，会写在租约上），其中半个月的租金会作为托管公司更新手续的办理费用，另外一半是房东的额外收入。
如果租客租期到了退租，那会由托管公司去检查房间情况并安排清扫。日本的租客有“原状恢复义务”，意味着你来的时候什么样，走的时候也是什么样，因此清扫费也就是租客出，一般从租客押金扣除。
确认好房屋情况后，托管公司会一一拍照给房东确认，没有问题再退回剩余的押金。
是的，如果你的房屋遇上要重新招租新租客的情况，就会产生一个月的租金费用，作为重新招租的广告费。我从日本的租赁中介那边了解的情况是，你不给他们推荐你的房源就不会积极，所以还是要交这部分钱的。
虽说这里有一些额外支出，出租成功后还是有机会拿回来的。比如有时新入住的租客会支付礼金，这个部分就是房东额外收入。
这里要明确一个投资问题：民宿和公寓的托管方式是截然不同的。所以，民宿托管跟长租公寓的收费方式也不同，毕竟民宿需要花更多的时间线上运营，线下接待等。相较于托管，民宿的管理更像是运营，因此费用是比普通长租公寓高的。
具体计算方式每家托管公司都略微不同。了解不同项目的时候，留意咨询各公司运营的收费标准。在较好的民宿经营中，房东能拿到的净收益可以达到8%-10%
千万不要因为日本是发达国家就掉以轻心。
在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！
在日本投资买房要遵循哪些基本逻辑？怎么挑选寸土寸金的高价值板块？
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