一名投资岗女生的独白
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
言归正传：
今天是我来上海的第55天，两个月前，我还是某top5地产的管培生，在一个三线城市，那里的小吃天下闻名，尤其是扁食和拌面。
大家都在逃离北上广，我却在毕业快两年的时候，逆流而上，来到一个规模不大的地产，没有很高的工资涨幅，只因为它在上海，布局环沪长三角。
临走的那天，有个领导对我说：你真是一手好牌打得稀烂。
我知道他的意思，一个女生在投资这条路上很少走的长远，管培的身份可以在我想要逃离这个岗位时提供方便，公司也的确用心培养，在一年多的时间里我抽空轮岗了成本、营销、开发多个条线，快速了解地产开发的全流程，看起来很有前景。
其实我心里挺虚的，三四线的投资模式是深耕，我负责的那个市下辖十个县，排除掉三四个人口外溢严重，房价不过5000元/平米的城市后，也就是七个县，我会每隔一个月开车去各县的楼盘以及土储部门转一圈。
小县城很简单，经常就是那么三四个盘，不温不火的卖着，每年政府要推的地也就那么几块，经常去套近乎泡泡茶，也能提前了解挂牌进程，前置一个月拿到挂牌资料为后续的前策及设计团队争取时间。
我当时对发展战略和规划不太关注，因为小县城大多是封闭性市场，主要受当地供求关系和房地产发展进程的影响。
市场调研时我除了调查存量，当时很爱做的事情就是开着车把一个县城转好多遍，数清带电梯的房子一共有多少套，每个县城的数据对比下来也蛮有意思，因为县城的需求除了乡镇进城，还有县城居民本身置换的需求，当地城区人均电梯房面积越小，改善需求相对也更大。这也解释了为什么有时候A县城的人口、GDP比B县城好很多，反而B县城房价高，去化快。
但为什么说自己心虚呢？
每次看到新闻说到环港澳、长三角一体化的蓬勃发展，我心里总有些不是滋味，时代在发展，但我还在“山沟沟”里过着较为安稳的日子，感受不到发展的洪流带来的提升感，如果我是一个喜欢安逸生活的女生，那我从一开始就不会选择投资这个岗位了。
公司的制度日趋完善，深耕做的越来越深入，想内部换区域是很难的，而且投资也逐渐变为项目总牵头，先确定项目总及主要团队，再去推进招拍挂的项目进程。我参与获取的第一块招拍挂在拍地当天项目总就把设计总平送进了规划局，总平的快速通过确保了工程的快速推进，所以高周转的关键在这里。
投资人的价值和意义在哪里？我当时的确迷茫了，因为觉得自己目前做的事情好像很容易被替代。
因为深耕，我经常要待在一个个陌生又熟悉的小城市，很忙很充实的时候还好，一但闲下来，就会焦虑的整晚整晚的失眠。我承认自己的性格里有不稳定的因素在，也喜欢做了决定孤注一掷不计后果，但年轻就这么一次，我想随着自己的想法去选择，这种性格很可能会栽跟头，但是我也不怕。
正式离职的那天是4月1号，就像上天和我开的一个玩笑，我没有给自己一天的休息，就立刻去了新公司报道了，从此过上了每天上下班要花三小时在路上的魔都生活。
四五月是招拍挂旺季，所以当天立刻投入工作状态，这五十多天里，我做了三十余宗一二手项目的初判以及十余个城市的市场报告，但没有一宗在上海，来到上海才知道国家对限购限售及销售可以的调控可以这样严格，结构封顶，首批入市必须3万方以上，排队拿预售证，这一拖可能是几年，所以上海的招拍挂是资金大鳄们的游戏，我们目前还只能观望。
而环沪城市里，有一年之内房价翻番的、三年不供地的、五年才有买房资格的，以及全新的招拍挂模式，网络挂牌、市场指导价、一次报价区间等等全新的政策与规则向我奔涌而来，要知道我之前经历的一直是现场举牌子的呀，突然全部变成网络挂牌，感觉少了很多乐趣。因为部门人手不足，刚来没几天就独立跟项目，我很害怕自己因为不熟悉政策而犯错，所以一直查阅各种资料，请教同事，好在领导同事都很好，不管多忙也会解答我的弱智问题。
机遇与风险总是来的非常猛烈，就拿环沪的苏州来说吧。
最近跟进最深入的一个项目隶属苏州，短短一个月里经历了一波三折，期间遇到了三次政策变动。第一次变动是挂牌期间市场指导价变化，之前的政策是苏州地区为防止土地价格过高，政府往往指定一个市场指导价，土地价格低于市场指导价时，正常预售，超过市场指导价时封顶销售，超过指导价10%时竣备销售，超过指导价大约25%到达终止价时进入一次报价区间，该区间内还愿意继续竞价的房企可以在该区间内再出一次价格，谁出的价格最接近所有出价的平均价，这块地将花落谁家；
但我跟进的这块地在挂牌前两天突然受到新政策影响，当网上竞价超过市场指导价10%，网上竞价直接中止，转为通过网上一次报价方式确定竞得人，随之变化的是市场指导价及我们的拍地策略和授权，临门一脚来这一出，接下来加班更严重了。可这还没结束呢，在挂牌前又爆出了二手房限售、园区学区变为9年一学位、全年售价涨幅不得高于5%等一系列政策。我想所有负责苏州市场的投资小伙伴们，这段时间和我一样一定没少加班和糟心吧，哈哈。
回想这不足两年的投资经历，可以拿出来分享的也不多，目前的水平还达不到很高的层次。较偏远的三四线与环沪城市的最直观差别，可能就是竞拍环节了。
在老东家工作时，拍卖前除了常规的资料准备，比较有意思的就是拍卖前一天的报名，因为报名也必须亲自到场，所以我常常在当天很早就去国土部门蹲点，候着脸皮发挥女生优势和递交报名材料的哥哥叔叔们套近乎，摸清报名企业的情况，彼此交换名片，以便交流是否有合作的可能，这种经历也让我认识了越来越多的同行，平时经常交流也有利于工作的开展。
而拍卖当天，也会和同事配合，一边举牌一边及时和总部汇报拍卖情况，偶尔领导也会同意临时再加一手。现场举牌的策略与节奏也是有讲究的，如果前面举的很猛，后边明显气场越来越弱，甚至现场暴露电话汇报交头接耳的语态，很容易被对手看透你的授权。厉害的对手往往都是在关键时举几手，不参与前面的多家混战，无论是否快到授权，都不紧不慢控制节奏的进行着。
而去了上海之后，才发现环沪城市几乎都是网络挂牌，很难知道对手有几家，但刚来不久也发现了一些门道，比如在苏州，如何抢到封顶前或竣备前的关键一手，如何能让自己的保证金最快抵达国土账户，从而最先获得报价的资格，怎样猜中或增加几率在一次报价区间让自己的出价最靠近平均价……都是值得琢磨的事情，但最终能不能拿到地，还是看房企的产品溢价能力、成本控制水平、公司的资金实力以及团队的配合度了。制度与模式是越来越完善的，强者越强真的在现实中愈加激烈的上演。
毕业快两年，来沪两个月，在投资这个岗位上想说的故事很多，感觉几天都讲不完，我记得第一次开高速驰骋三小时的潇洒、第一次在成交确认书上签字的激动，也记得白天看地，晚上应酬，还要回酒店写报告的辛酸；感恩老东家的培养，也感激新公司、新城市重新给与我初出校园的激情与干劲，希望自己一步一步的努力，能在投资岗位好好的做下去。
突然想起小时候爱看古龙，对沈璧君无感，独爱风四娘。哈哈，与君共勉，下次再聊，还望与各位同行江湖相遇，不舍赐教。
真爱粉请多多转发点在看，你们的支持就是最好的动力，感谢！