高端、潮流“双杀”，长沙IFS的财富密码！
作者：黑天鹅
长沙，一片人文古老而消费需求旺盛的商业“处女地”。
目前，长沙常住人口为1004.79万人，拥有着非同小可的消费潜力。
然而，这片土地上，没有凯德，没有新鸿基……在商业领域似乎略显贫瘠。
然而，九龙仓早在2011年2月击败苏宁，以56.3693亿元拿下长沙核心CBD五一广场001号地块的时候，似乎就已预见了10年后的长沙。
2018年5月，长沙IFS开业，开业仅仅三年跻身全国商场销售额前十。
长沙IFS2020年收入同比上涨25%，零售销售额达71亿元。
如今，九龙仓布局的长沙IFS，人流鼎沸，成为了来长沙必打卡的地点之一。
高端的商场在国内并不少见，上海恒隆广场、深圳万象城，它们都是高端商场的“领军者”。
但是论高端、潮流的品牌布局、客群针对化营销，双管齐下，还是要唯长沙IFS为先。长沙IFS，究竟有什么样的魔力，吸人又吸金？
01
九龙仓旗下
商业定位高端 自带明星光环
规划和定位（20分）：17分
九龙仓集团创建于1886年，拥有一百余年集团历史，多年商业运营的经验，已成功打造了香港海港城、香港时代广场、成都国际金融中心等一系列商业项目。
在进入内陆市场的初期，九龙仓小心谨慎的扩张着，并储备了许多的土地资源。
然而，与大部分港资企业在内陆主打商业地产投资不同，九龙仓内陆经历了“商业地产→住宅+商业→商业地产”三个阶段的发展。
2014年，成为了九龙仓内陆发展的分水岭。
据九龙仓2014年度业绩报告显示，内陆租金收入19.84亿港币，增长10%，而发展物业的利润却进一步萎缩，所占集团总盈利从29%骤降至13%。
这迫使九龙仓开始调整内陆发展策略，将原来的15个城市缩减至10个，成为首个宣布缩减内陆战线的港资发展商。
此后，九龙仓内陆发展重心倾斜，聚焦核心一二线城市，着力开发投资型商业地产物业。
公开信息显示，国内目前已有成都IFS、无锡IFS、重庆IFS、长沙IFS、苏州IFS，共计5座。
2011年1月31日，九龙仓以楼面价约8000元/平方米、总价56亿元人民币成功投得长沙市中央商务区黄金地块。
项目总建筑面积为100万平方米，总投资额达200亿元，其中 IFS高452米，为湖南最高，创造了诸多工程建设之最。
长沙IFS作为九龙仓集团投资最大、商业面积最大、楼高最高的项目，一开始就定位为高端商场，据媒体报道，IFS的奢侈品占60%以上。
02
五一商圈
1、2号地铁线无缝接驳
位置和交通（20分）：19分
据了解，IFS的选址非常严格，在地块方面，首选核心城市的核心地段，最好还是地铁线的换乘站。
长沙IFS则是严格落实了这一标准，项目选址于长沙最繁华的五一商圈和中央商务核心区，紧邻长沙地铁1号线、地铁2号线五一广场站。
长沙五一商圈几千年来一直是城市发展核心，商业气氛浓厚。
长沙IFS选址的五一商圈，与成都IFS类似，是整个湖南省人气最旺的地段——正如九龙仓集团在2014年年报中的评价所言：“此有利位置集香港中环、铜锣湾和尖沙咀的优点于一身。”
长沙IFS呈东西走向，坐北朝南。项目西接黄兴中路，南连解放西路，东临蔡锷中路。
03
品牌布局有策略
高端、轻奢各占一边 人流络绎不绝
人流和品牌（20分）：18分
品牌方面：
商场总店铺数量近400个，已入驻品牌370个品牌，销售能力强劲。
零售品牌总计282个，占比约82%；生活方式品牌总计10个，占比约3%。
据媒体报道，长沙IFS在开业之时，商场品牌总计有近70个湖南首店，50个国际大牌名品旗舰店，27家双层概念店。
1、品牌布局有小心机。
据业内人士介绍，一层西侧靠近黄兴路面主打轻奢品牌，Michael Kors、Massimo Dutti等都布局在此。
而高端品牌靠近另一侧蔡锷路。高端、轻奢互不冲突。
2、重奢品牌双层店坐镇。
一楼不乏LV、GUCCI、DIOR、HERMES、BURBERRY、Cartier、PRADA等奢侈品牌。
GUCCI店门口排起了长队。
数据显示，在奢侈品的带动下，2020年零售销售额同比上涨42%，按照2019年50亿的销售额，2020年零售销售额达71亿元。客流整体恢复到疫情水平，节日和周末期延长营业时段也带来了额外销售额，商场出租率100%。
3、美妆品牌收割机，集齐20家国际化妆品专柜。
百盛Parkson Beauty：长沙最大的高端美妆店，这家面积超5000平方米的美妆集合店是百盛旗下全新推出的一站式化妆美容概念店，它首度将百货里的高端美妆快速引入到购物中心业态中。
相比于传统百货的专柜布局，Parkson Beauty采用购物中心品牌自营的模式。店内的每个品牌均没有设置岛柜，而是以精品专卖店的形式展现。
汇聚Lancome、Estee Lauder、Dior、CHANEL、YSL、LaPrarie、 LAMER等近二十家国际化妆品牌专卖店；Jo Malone、AERlN、ALBION也是首次入驻湖南。
另外还有百盛自己的全新自营美妆集合店PLAYUP，网红产品集中地非常齐全，基本上想买的化妆品在这里都有。
4、轻奢、运动品牌打造华中潮流风向标。
长沙IFS特别引入Coach、Michael Kors、Tory Burch、Kate Spade、Furla等轻奢品牌和Kenzo、Neil Barrett、McQ、Abercrombie & Fitch、COS、Maje、Sandro、Superdry、Massimo Dutti、Zara、Uniqlo、H&M、UR、i.t、Bershka、OYSHO、Aape、Izzue、Chocoolate、5cm、Charles & Keith等时尚品牌。
还有Nike、Adidas、 Under Armour、Puma Black、The North Face、Columbia、Converse、FILA、Asics、Le coq Sportif、Timberland、Kappa、Sketchers、Camel Active等14家运动户外品牌专营店。
5、餐饮、娱乐业态占比28%。
长沙IFS餐饮、娱乐业态面积占比达28%，网罗了稻香、外婆家、鹅夫人、小辉哥、Open Oven、湊湊、鹿港小镇、金燕庄等网红餐饮品牌。
长沙IFS还引进了真冰溜冰场The Rink、香港影院百老汇旗下高端院线百丽宫影院。
人流方面：
下午2点多，美食广场依然人流不断、摩肩擦踵。
不愧是长沙必打卡的商场，眼见所及都是人，尤其是地铁口刚出来的地方，只能靠着右边走，逆行只能和迎面走来的人撞个满怀。
7楼天台上也满满都是人在拍照打卡。
04
环形+Y形动线 略显复杂
垂直动线上下足功夫
设计和动线（20分）：15分
设计公司：长沙IFS的设计由国际知名设计公司贝诺(Benoy)担纲完成。
外立面：像一个扭动的魔方，石材和玻璃搭配，层次、材质变化丰富，有很强的设计感和时尚感。
内装设计：采用的是“清冷”的风格，颜色以白色为主基调，搭配浅绿色的公区墙面和浅灰色的柱子。
雕塑花园：7层规划的雕塑花园，是项目景观设计最大的亮点。
这和成都IFS的熊猫如出一辙。
与成都IFS不同的是，KAWS更加国际化，10款独家主题纪念品，在当时受到粉丝们疯抢。
为了提升雕塑花园的可达性，吸引人往上走，项目规划了三组观光电梯直达楼顶。
水平动线：在平面动线设计上，因项目整体体量和单层面积较大，没有采用单一的动线设计，而是由环形动线+Y字型动线，水平动线略微复杂。
环形动线方便游逛，而Y型动线跟塔楼连接处死角较多，从实际的经营现状比较，环形动线区域客流分布密集，Y字型区域人气冷清。
垂直动线：除了一般购物中心都有的扶梯、垂直电梯外，长沙IFS还设计了跨层扶梯、观光电梯、旋转楼梯等。
有入口直达L3的跨层扶梯、L4直达L6的扶梯，还有LG2直达L1的扶梯。
05
高端、潮流双管齐下
针对不同客群有不同的营销活动
停车场自助交费方便出行
运营和细节（20分）：17
长沙IFS为不同客群推出专属的会员计划，让不同喜好和习惯的大众可以享受到自己的专属体验。
针对高端客群：
MICHAEL KORS长沙IFS精品店曾举办沉浸式体验活动，并邀请知名演员陈小纭与众多博主助阵。
华伦天奴曾开展新品品鉴会，并邀请刘雯出席活动。
不过从近期IFS举办的活动来看，感觉针对高端客群的活动减少了，品质还需要继续保持。
针对潮流客群：
为了提升消费者体验感，长沙IFS在系列推广活动方面也下了不少功夫。
长沙IFS开业当日，KAWS本人更亲临现场见证他的中国区首个铜制永久雕塑正式亮相。KAWS期间限定店也同期开启。
近期，由长沙IFS、国内潮玩文化领先力量POP MART共同举办的长沙IFS x DIMOO星海绮光华中首展。
项目亮点：通过携手POP MART旗下超人气公仔DIMOO，以全新的海洋定制形象首次亮相华中，引发大众对海洋环保的深度思考。
通过“潮玩x环保x商业”的跨界联合形式，吸引人流。
此外，展览现场还设有售卖区，多款POP MART热门款公仔在此可以抽取购买。
停车场电梯厅设置收费室，方便顾客一出电梯就可交停车费，出口处自动放行，减少开车排队等候时间。
总结
综合得分（100分）：86分
在高楼林立的长沙芙蓉区，蕴藏着这座城市90%以上的金融业态，包括60余家银行、保险、证券等省级金融机构及21家世界500强企业。
长沙IFS国金中心就矗立在芙蓉区千年城芯——五一商圈的核心地带。
位置和交通可谓是得天独厚。
但在人口破千万的长沙，仅有一个商业核心确实不是绝对的趋势。
2021年，各商业大佬纷纷挑选了自己心水的地盘。
龙湖长沙洋湖天街，于5月27日开业。
10万方的商业区域，占据洋湖绝佳位置，三面临水环伺。引进250多个品牌，其中40%以上都是首进湖南。
长沙荟聚，7月2日开业。20万方的大个头，380多个品牌的量级。
长沙北辰大悦城，预计在下半年的9月启幕。14万方体量，750米超长亲水临江面，在长沙是绝无仅有的存在。
长沙华润“万象城综合体”，今年3月1日正式开工，预计2024年12月开业。
未来，长沙商业将热闹非凡，而长沙IFS龙头老大的地位，短时间内还是难以撼动的。
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