2019成都房产投资二手房策略

这一篇主要是给各位买房认知的重塑。主要是给大家讲投资不一定选新房。

在二线城市，普遍都有新房癌，因为二线城市供盘非常勤快。你看成都购房通的数据，成都现在卖不完的盘都有193个。

有新选新，大家都喜欢新的，没用过。符合人性。

但在一线城市，北京上海深圳这些地方，大多会考虑购置二手房，为啥？新盘非常少，市场已经进入存量房时代，城市发展已经相对成熟，没啥地了，地价太高，开发商开发成本门槛巨大，所以想购置房产，不得不买二手房，因为你没得挑。

但在二线城市大家有新房癌，这是城市环境逼迫你偏好新房，库存大，发展不彻底，即便成熟区域也有很多土地。所以物并不稀有。大家想得能买新就买新。这符合消费习惯，正常消费思维，你买二手的要么穷，要么抠。这很不体面哈。

但这里纠正大家一个认知，请区分投资品与消费品！消费品肯定越新越好，我是搞不懂那些买二手车有优越感的，说白了还是穷，讲性价比，车和包包是消费品，一旦交易就会贬值。所以买新是针对消费品。

投资品不一样，你买股票黄金你喜欢新的还是二手的？你肯定喜欢要涨的，哪还区分新的旧的？房产也是投资品，因为会升值。如果你把房产当消费品自住来说，喜欢新的我能理解！但投资千万莫纠结新旧太固执！

我相信有朋友买房是投资需求，自己本身并不缺房住，如果你是没房住，还有点钱的话理论上也上车了，因为成都除去有性价比限价低价的盘，大量盘卖不出去，至今若未上车必然都是去抢高性价比盘了，但结果肯定就恼火。

对于中国老百姓来说，房产是最好的投资品。手上有个几十万存着，确实挺焦虑的，最近水果与零食都涨价了，下半年还要涨猪肉。让自己的钱不贬值，对于中产来说最好的投资必定是买房。

为啥标题我要写2019，因为机会可能最好就在2019！换了其他年并不一定好，成都最佳卖房的节点是2017下半年，2018上半年，这时候二手房涨幅最高，市场最疯狂，可以说是最佳出货点，但卖得时间最好就是那不到半年，现在二手房已经持续走低。在2019必然会筑底，因为我看有些盘已经跌得我都心动了，所以最近有些朋友咨询我买房，特别那种预算低的，我都让他去淘二手，当然第一反应都有点抗拒，或者根本没这个买二手的想法，但听我报价后，都觉得不错，但我相信他们还是会老老实实去买新房的，这种冲击性观念不一定会奏效。

如今二手房价格低于周边新房是非常多的，你去刷软件是看得到的，主城区次新小区也有挂12000-13000，当然并非处于核心地段，但也有处在热门板块，老破小更是跌破10000的也有，我根据对成都几年房价的成本与持有周期算账，现在太多房源，傻逼房东卖实际是亏本的！！！挂牌价不一定是成交价，现在买二手房处于买方市场，你是可以杀价的！！！

这里为啥我要推荐投资也好居住也好留意二手房？

1.大家要注意成都的限售政策。

新房——一般都是期房，交房时间现在普遍已经弄到3年了，好多都是2020， 2021啊。交房时间3年，办产权估计很多人不知道一般会要1-2年，然后你取得房产证后3年不能卖，既意味其中的时间成本最少是6年，普遍会是8年！而且根据增值税与个人所得税这种，政府细节工作上还不知道。

买新房在这8年时间，意味你要持有房产8年，这8年会产生的持房成本有——物业费（这个不交会送传票的），贷款（根据你购买方式，既意味你8年还贷的日子没跑，生活成本提高，生活肯定要收紧了），交房前，对于第一套自住购买者，还要租1-2年的房子，要交房租。

其次时间成本上，8年，你现在想想8年前的2011年，2013年楼市火了一把，中间最好的2016-2018你的房子没法卖，所以8年时间至少要错过1个周期的行情！

二手房——办了过户一般5日就能拿到房产证，限制交易时间就3年。3年时间基本不会错过啥行情。你的成本无非就是中介费与部分房贷。

所以新房对于二手房来说，你要取得房产的主动权来说是要大量时间的，你没法卖的房子，就是纯粹的负担，你如果投资你首要解决的问题应该是你随时可以转卖这个房子，取得房子交易的主动权！而不是看价格，那才是最磨人的，典型的有价无市。

有人给我说，他可以给卖家签购房合同，不备案啊，这样也可以提前买，你们之间的合同约束你们，毕竟这是规避限售的，打官司的技术要找专业的律师，因为违背国家政策大概率判无效哈！此外你们规定的违约金一般都是20%，你200w的房子，赔40w你不心痛么？反正遇到这种一定要扯到法院去的，在你们签合同那一刻就是考验哪个法律知识强，你有知识还不行还要有实务，任何一方想保险，委托律师或者自身法律水平一定要高，要不然大家满盘皆输也有可能，我在房产这方面的法律领域还是很专业，了解每个细节的把控，如果有需要可以咨询我！

所以现在来看，二手房比新房更容易取得主动权！

2.其次新房与二手房的投资收益

新房——之所以是新房，大多都是建设在不成熟的区域，不成熟区域的特点就是配套不咋的，配套不行，直接影响出租！地铁不通，商业没有，即便有规划，呈现时间还不一定，需求还不一定，比如你在城里上班，会想去龙潭是或者天回镇住么？不会，你宁愿去温江犀浦都不愿去那，有个四眼鸡，月供一万多的天府新区新房，买的还是清水，现在挂1500都租不出去。这就是新房的问题。配套不明，地铁不明，需求不明。

二手房就配套地铁需求都是呈现的，这就保证了出租的确定性与需求性，能在限售期出租的房源，有个好处就是租金可以抵月供，而且租金上涨是最安逸了，没准直接抵月供，你的租客还要帮你交物业费了。

我举个例子，拿套地铁附近的盘，

当然这是郊区了，如果你买了这套房就意味你每个月实际月供就2458，压力非常小。当然比这个标的好的房子还非常多，但完全覆盖月供现在不可能，但租金是在涨的，以前租1200的现在可以租2000，现在成都主城区合租一个房间咋说要800了，原来是400，你三室的拿去租给包租公司也是比较好的，清水他们还帮你装修，但他们看上的房源肯定是成熟区域的。

所以投资讲策略，如果我有100w，我就空手套白狼了，去二圈层淘1-2套配套成熟的二手房，然后找中介做首付，然后租出去，最好是长期租赁那种，看租金能低月供不，我肯定租赁合同里会写递增租金之类的。然后等个三年市场好的时候把它卖了，遇到翻倍行情最好。这种操作才叫炒房，你们买来囤起这种不行的！

但新房就没这好处，交房那几年是纯支出，交房后还有不确定性，你新房的位置如何，能否顺利出租？

3.其次从流动性考虑

新房——现在的新房都偏大，99的最近都很少了。因为现在容积率调低了，而且开发商想赚钱，卖大肯定最好，现在的需求也不一样了。如果你想投资转卖，你要考虑流动性，你卖房子给别人，要考虑接盘侠，哪些人来买二手？他为啥要买你的二手？他为啥不买新房呢？现在的新房小面积很少了，所以几乎二室这种已经绝版了，现在新房都是三室起。一室就不要考虑了。我可以肯定今后很难卖出去。

这里主要想表达的是，对于大多购买能力不行的，小户型现在已经绝版了，只有二手房有，来成都打工的外来人口是主流人群，你要卖房中等收入是主力，高等收入一般不会看得起你二手，新盘都供不完，而且主城区高新区的二手配套大多成熟，就是绝版地段了，这也是打工仔欢迎的，配套又成熟又总价不高。你想想3w一平的80平方与2.5w一平的100平，还是80平总价低，面积小还可能单价卖高，一般原来的小户型都有赠送，实际所得也不止！一句话，成熟区次新低总价房源往往流动性好！大面积大多一定高总价流动性不一定好。短炒首选小面积，刚需中等收入支付不起高价，会以够住为主！现在来成都买房的群体大多只摸得出30多万，因为四川大多家庭就那点存款，今后即便翻倍也才60w，所以我说那些盲目唱多啥8w均价的普遍脑子有问题，真以为全世界看上成都？上海均价才5w多，你成都均价8w？成都实际相比其他城市来说是很穷的，所以房价低，吸引人口质量也摆在那，就是觉得房价低才想来的，你的房子要他们接盘必须考虑他们的购买力，总价贵了，穷逼买不起的。总价低才能在市场中有最大的欢迎。

所以综合来说，投资需求，二手房现在比新房来说，投资属性好太多，要炒房或者自住买二手房最好，现在还是买方市场。

买二手房注意几点

一.最好不要买老破小。如果你赌拆迁可以买，但你们判断不来能否拆迁不。非学区不碰，之前文章写过咋判断真学区房。

比如这些房子几乎没价值，拿来租给穷逼还是可以，算好回报率，现在有些穷逼白领还是喜欢租，但租金不高，地段不好就不行，但好地段老破小价格和次等区域次新价格差不多的，指望升值就要做最精准的高抛低吸，要不然卖不掉的，升值效果也不好，二线城市最好不要买老破小，不值钱。这些小区连地价都不如。位置即便好，但地价都会比它们高。为什么？

1.拆迁地原面积必然<土地出让面积，因为容积率会重新规划，土地出让楼面价是土地总价/建筑总面积，建筑面积是土地面积*容积率，拆迁给2万，楼面1.5会亏钱？当然不，拆迁的房子，周围一圈不用给钱，打包乘以容积率卖了，在容积率新规后，最高2.5，对高容积率老破小板块是利空，要不永无拆迁可能，要不需压低单价。

2.二线城市新房多，新房买不到，才来看二手，二手也多，最后看到老破小。最次的选择就是老破小。流动性极其差，买了不好卖。

二.查清楚房源的干净性，有无抵押，有无纠纷，有无租客（买卖不破租赁）。就是注意法律风险。免得钱给了扯皮，你们的购房合同普遍太简单了，链家那个也大众，请专业律师起草最好，一切风险都考虑。比如我，哈哈哈。

三.一室一厅的不要考虑，根本就没需求，卖给谁？单身汉？丁克？单身的有钱么？有钱的单身买一室的？好的一室一厅项目太少了太少了，但估计也没啥成交。买来只有当房东了。

2019应该是很好的上车时间，二手房会有个底部，因为2019这一年低地价新盘库存一定去完。今后留给大家的新房都是豪宅啦。还有新房癌一定祈求摇到哈，摇不到最好有觉悟有兜底去买二手或者高价新盘。地价都18400啦，再放几个主城区高新区地出来，破2w都有可能。次新二手房甚至老破小会根据低地价盘库存去完和地价高涨而大反弹，虽然不会突破前期高点，但涨30%都是几十万哦。打算买二手的，此刻开始刷房源吧，肯定比新房累，但投资谁不累喃？回报大啊。